【年报解读】大悦城A:坚持“轻重并举”拓展模式 大悦城加速轻资产商业项目布局

近期A股上市房企陆续开始披露2021年年报。

4月14日地产板块延续上升态势，截至午间收盘，中证800地产指数上涨1.06%，成份股$大悦城(SZ000031)$   盘中一度涨逾3%，随后稍有震荡涨近1%。

消息面上，本周一（4.11）大悦城发布2021年年度报告。报告显示，2021年大悦城持有型业务规模及运营收入稳步提升；融资结构不断优化；住宅商业双轮驱动协同性增强。

据悉，大悦城定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向，深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群及周边辐射区域，聚焦辽中南、山东半岛、海西、关中等城市群核心重点城市。目前已形成以多业态协同发展能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力等为特点的核心竞争力。

财务结构优化 业绩扭亏为盈

2021年楼市调控政策不断收紧，房地产行业进入下行周期。在此背景下，大悦城展现出良好的经营底色。

报告显示，2021年大悦城实现营业收入426.14亿元，同比增长10.84%；实现归母净利润1.08亿元，较2020年扭亏为盈，同比增长127.79%。

大悦城营收来源为销售型业务、投资物业(商场及写字楼)、酒店与长租公寓和物业管理服务四大板块。其中，持有型业务及酒店运营收入稳步提升，投资物业及相关服务实现营收50.48亿元，酒店经营取得营业收入7.66亿元，均较2020年出现增长。

大悦城方面表示，2021年公司酒店业务采取多种管理创新措施不断提升运营管理水平，同时长租公寓业务完成大悦乐邑、大悦乐邑fresh两条产品线产品标准升级，因此营收同比取得较大增长。     

截至报告期末，大悦城有息负债余额717.98亿元，长短期融资结构合理匹配并不断优化，平均融资成本降至4.91%，较年初下降0.19个百分点，处于行业较低水平。     

融资成本的不断下降得益于大悦城对融资渠道的不断拓宽和创新。期内大悦城发行了20亿元购房尾款ABS、35.2亿元中期票据；同时积极探索商业物业资产证券化，形成盘活存量优质商业物业的良性循环模式，成功发行规模为18.01亿元的沈阳大悦城CMBS。2022年1月，大悦城再次成功发行15亿元公司债，3+2年期利率3.08%、5+2年期利率3.49%，成本较2021年进一步下降。

基于财务状况和财务结构的不断优化，期内中诚信、中证鹏元维持公司AAA主体信用评级。

签约销售稳增 持续战略深耕

经营的持续向好离不开业绩的稳步增长。2021年大悦城完成签约金额727亿元，较去年增长5%，签约面积287万平方米。此外全口径结算金额815亿元，全口径销售回款764.1亿元。

资料显示，2021年大悦城项目整体去化良好。其中西安中粮奥体壹号四开四罄，上海中粮瑞虹海景壹号三开三罄，苏州大悦澜庭首开即罄，南昌祥云悦府首开去化率90%，多个项目首开成功代表公司产品力及品牌力不断提升。

而销售的长期稳步增长需要有充足的土地储备。2021年在“两集中”供地政策下，大悦城把握区域发展机遇，持续深耕重点城市。

期内大悦城获取16个项目，新增土地面积147万平方米，计容建筑面积327万平方米，土地款总额316亿元。从布局来看，新增土地储备有39%位于长三角城市群，23%位于成渝经济圈，9%位于京津冀城市群。截至报告期末，公司土地储备可售货值约2230亿元，目前已进入了全国38个城市(含香港)。

据悉，大悦城在住宅领域打造了面向刚需客户的鸿云系列、面向首次改善客户的锦云系列、面向再次改善客户的祥云系列、面向高端改善的壹号系列，形成了四条互补的产品线，满足多层次的客户住房需求。

此外，大悦城坚持绿色发展理念，将服务生态文明建设作为企业的重要责任，针对后疫情时代客户对产品的健康属性的需求，推出“3H 健康居住体系 2.0”。

坚持“轻重并举” 加速轻资产商业项目扩张

近年来，大悦城在“轻重并举”战略下，加速轻资产商业项目扩张，持续保持商业地产领先优势，住宅商业双轮驱动协同性增强。报告显示，2021年大悦城获取商业项目6个，包括重资产1个、轻资产5个。

公司旗下购物中心全年紧盯业绩目标，形成“2+1+1”原创IP营销矩阵，助推客流业绩提升。2021年19家大悦城、春风里及祥云小镇在营项目累计销售额259.9亿元，同比增长40%；累计客流2.06亿人次，同比增幅31%。截至2021年底会员总量达1118万人，较2020年提升29.75%，会员消费占比达32.1%。

在轻资产商业布局方面，2021年大悦城落地轻资产合作项目7个。报告期末，以轻资产模式运营管理4个大悦城项目，总建筑面积103.2万平方米，商业面积约58.7万平方米；已签约尚未开业的轻资产商业项目6个，商业面积约47.3万平方米。

大悦城方面表示，“十四五”期间将坚持“轻重并举”的商业拓展模式，并以轻资产项目发展为重要战略方向，以一、二线与强三线城市为核心，加速轻资产商业项目扩张。

据悉，大悦城在购物中心方面构筑了“2+X”产品线组合模式：以大悦城和大悦春风里为标准产品线，结合祥云小镇、悦街等非标产品，满足更多城市居民消费需求。

报告期末，大悦城商业标准产品线已开业18家(含轻资产)购物中心，包括15个大悦城购物中心、3个大悦春风里项目，累计总建筑面积410.1万平方米、商业面积272.8万平方米、可出租面积137.8万平方米，平均出租率94.3%；其他非标准化产品在营项目共6个，总建筑面积31.9万平方米、商业面积20.9万平方米。在建拟建筹备的大悦城、大悦春风里、祥云小镇及非标项目共20个，商业面积约178.8万平方米。

此外，大悦城积极响应“双碳”战略，多年来秉持“绿色大悦城”的核心理念，在国内率先提出“能效目标全过程管理”模式。公司绿色建筑实践获得行业多项认可，其中2021年北京丰台大悦春风里获得LEED金级预认证；丰台大悦春风里、武汉大悦城获得绿色二星认证。

值得注意的是，大悦城的“轻重并举”的拓展模式不仅用在购物中心上，也用在写字楼投资的扩张上。

报告期内，写字楼及产业地产整体出租率为91%，均高于项目所处地区的市场平均水平，平均租金单价较上年略有上浮。此外，大悦城已获取的中糖大厦于2021年第4季度顺利完成更新改造工程，积极拓展写字楼轻资产合作项目。

来源：中国网地产

【中证800地产指数:聚焦龙头，爆发力、弹性极强！】

在全市场主流地产行业指数中（中证800地产指数、中证全指房地产指数、国证地产指数），中证800地产指数前十大成份股占比最大（超68%）。在地产行业竞争格局改善、龙头强者恒强的大背景下，聚焦龙头的中证800地产指数中长期业绩和弹性优势明显！

在A股地产板块近期反弹行情中，中证800地产指数的涨幅明显领先于其它3只地产指数（中证全指房地产指数、国证地产指数、内地地产指数）！

【地产ETF（159707）：国内首只、目前唯一跟踪中证800地产指数ETF】

地产ETF（159707）为目前全市场唯一跟踪中证800地产指数（399965）的行业ETF，相比于其它地产类指数，中证800地产指数的龙头效应更加明显，经过2021年调仓，成份股从38只精简至最新的31只，持续聚焦地产龙头，前十大重仓股占比近7成，保利发展、万科A、招商蛇口三大地产龙头占比近4成，聚焦地产龙头强者恒强。

【低估值&高ROE，市场稀缺标的！】

★低估值：截至2022年4月13日，地产ETF（159707）标的指数——中证800地产指数估值仅为8.97倍，处于33.89%的历史分位点，当下估值低于65%以上的时间区间！

相比于沪深300、上证50指数等主流宽基指数，中证地产800指数ROE更高，PE更低，板块潜力大，估值性价比凸显。

数据来源：华宝基金，ROE数据截至2020.12.31，PE、年化波动率、股息率数据截至2022.4.13

【高层定调，近期地产政策一览】

1、银保监会：重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。

2、证监会：将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资。当前，我国房地产行业总体保持健康发展，大多数房地产企业坚守主业、经营稳健。

3、2021年12月6日，中央政治局召开会议，明确表示要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

4、2021年12月8日，中央经济工作会议首次提出了预期引导的概念，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

5、2月8日，央行、银保监会发布通知，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

6、2月10日，相关部门发布关于城市商品房预售资金监管的相关意见，明确对预售资金的规定进行了全国统一。

7、2月18日，中农工建四大银行下调了山东菏泽市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30%，降至最低20%。

8、2月24日，住建部举办发布会，住建部部长王蒙徽定调2022地产——“保持房地产市场平稳运行”，明确地产政策四性——连续性、稳定性、协调性、和精准性。

9、2月25日，住建部和银保监会联合出台相关意见，支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持，房企融资端再放开。

【地产板块“最糟糕的时候”或已过去，主流机构集中发声关注地产配置价值】

1、近期“稳增长”宽信用继续加码，一行两会持续发声明确房地产板块的金融支持，地产行业供给侧改革进入中后期，存量地产龙头企业或将持续受益。

2、长江证券首席经济学家伍戈表示：随着需求端的发力，以及边际的往下调整，我们相信整个地产最糟糕的时候已经过去了。从政策底部到市场底部，地产板块整个逻辑和线索依稀可见。

3、中信建投认为，中央经济工作会议对宏观经济和房地产行业政策定调偏暖，房地产被摆到畅通国民经济循环的重要位置，中长期来看，行业产能初清叠加房地产市场长效机制的建立，将有助于行业资源进一步向优质企业集聚。

4、华安证券策略团队认为，房地产调控逐步放松和预期转变，行业风险集中释放近尾声，政策底部确定，建议关注地产等板块的配置价值。

【地产ETF（159707）最新调仓概要】

国内唯一跟踪中证800地产指数的地产ETF（159707）于2月14日剔除成份股——广宇发展。此外，最新半年度调仓已于2021年12月13日正式生效，本次共剔除4只成份股，分别为华夏幸福、中新集团、大名城、泰禾集团。

最新调仓之后，地产ETF（159707）成份股精简至31只，前十大重仓股合计权重超过68%，保利发展、万科A、招商蛇口三大央企地产龙头占比近4成，聚焦龙头强者恒强优势更为凸显！

风险提示：地产ETF（159707）跟踪的标的指数为中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。本基金由华宝基金发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》、《基金产品资料概要》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，选择与自身风险承受能力相适应的产品。基金过往业绩并不预示其未来表现，基金投资需谨慎！销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对本基金进行风险评价，投资者应及时关注基金管理人出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，且基金销售机构所出具的基金产品风险等级评价结果不得低于基金管理人作出的风险等级评价结果。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎选择基金产品并自行承担风险。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益做出实质性判断或保证。基金投资需谨慎。   

$中南建设(SZ000961)$    $金科股份(SZ000656)$