特别声明
本订阅号不是东方财富证券股份有限公司（以下简称东财证券）研究报告的发布平台，主要用于转发或摘编东财证券向其客户已发布报告的部分内容及观点。如需了解完整内容，请参见东财证券发布的完整报告。
本订阅号所载内容仅供东财证券客户中的专业投资者参考。因订阅号难以设置访问限制，若您并非前述专业投资者，为控制投资风险，请您取消订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。东财证券不会因为订阅或接收本订阅号内容而视相关人员为客户。
内容摘自：《从超大特大城市更新出发，对未来十年投资规模和发展模式进行展望》
发布时间：2023/08/04
证券分析师：曲一平
证书编号：S1160522060001
联系人：陈然
核心观点
🔸回顾过去20年，棚户区改造曾大幅助推了中国城市更新进程。如何平衡去库存和货币化安置，将成为未来城市更新重要考量目标。
🔸中国人口拐点到达，2030年地产需求中枢较2020年可能降低四成。国务院发文对于包括7个超大城市和14个特大城市加大政策支持，推动城中村改造成为保障经济增长的重要一环。
🔸在情景预测，我们预计未来十年会完成超大特大城市潜在城市更新区域30%比重。如果我们以货币化安置比例40%、50%、60%、70%做敏感性分析，非货币化安置部分拉动安置房投资，货币化安置拉动商品房投资，同时配套基建和其他上下游投资来求和城市更新拉动总投资。最终能够得到四种情况预测：
🔸情况一：未来十年在货币化安置比例70%情况下，年均拉动安置房建设投资3577亿，年均拉动商品房建设投资1.39万亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.36万亿，年均拉动城市更新投资总额4.45万亿，相当于每年额外拉动投资7.7%。
🔸情况二：未来十年在货币化安置比例60%情况下，年均拉动安置房建设投资4760亿，年均拉动商品房建设投资1.19万亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.25万亿，年均拉动城市更新投资总额4.25万亿，相当于每年额外拉动投资7.4%。
🔸情况三：未来十年在货币化安置比例50%情况下，年均拉动安置房建设投资5961亿，年均拉动商品房建设投资9936亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.14万亿，年均拉动城市更新投资总额4.05万亿，相当于每年额外拉动投资7.1%。
🔸情况四：未来十年在货币化安置比例40%情况下，年均拉动安置房建设投资7154亿，年均拉动商品房建设投资7949万亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.03万亿，年均拉动城市更新投资总额3.85万亿，相当于每年额外拉动投资6.7%。
🔸城市更新需要通过聚合政府与开发主体、投资主体、运营主体等。综合运用政府投资、专项债、政府与社会资本合作（PPP）、投资人+EPC、绿色金融、项目基金REITs等路径进行融资，包括城市更新产业基金等新模式有利于吸引更多社会资本进入。未来城市更新有望打造以人为本，城市空间革新，产业发展积聚，交通价值有机整合的几大理念。
🔸中国房地产迎来了具有里程碑事件的节点。随着中央决心在超大特大城市加大对城中村改造政策的支持，代表中国城镇化最高价值区域增量改造开始启动，未来政府资本与民间资本结合，将共同开启房地产时代新的发展篇章，对投资的全面拉动将驱动中国经济走向新的增长之路。
风险提示
🔸政策支持力度不及预期风险;全球经济衰退风险
1. 复盘中国城市更新进程
1.1建国以来中国城市更新回顾
建国以来中国城市更新可以分为两个大的时期：
改革开放以前：旧城改造的重点是还清基本生活设施的欠帐，解决城市职工的住房成为突出的问题。结合工业的调整和技术改造着手工业布局和结构改善。当时建设用地大多仍选择在城市新区，旧城主要实行填空补实。
改革开放之后：伴随中国城市发生的急剧而持续的变化，城市更新日益成为我国城市建设的关键问题和人们关注热点。为了满足城市居民改善居住条件、出行条件的需求，偿还城市基础设施领域的欠债，一些城市开展了大规模的旧城改造和城市功能结构调整。
1990年代开始：城市土地有偿使用制度在中国全面实施，以“退二进三”为标志的大范围城市更新在全国全面铺开，一大批工业企业迁出城市市区，企业工人的转岗、下岗培训与再就业成为城市更新最大的挑战。
2012年以来：中国城镇化已经从高速增长转向中高速增长，进入以提升质量为主的转型发展新阶段，城市更新开始关注城市内涵发展、城市品质提升、产业转型升级以及土地集约利用等重大问题。许多城市结合各地实际情况积极开展实践探索。
1.2 2008年以来棚改浪潮的历史回顾
我国自2005年就开始在辽宁实施棚户区改造。当时棚改资金都是地方政府出，另有一部分由社会资金承担。开始基本是实物安置，拆一套还一套的模式，成本非常高。在2008年国际金融危机的大背景下，全国启动棚户区改造，截至2012年，完成各类棚户区改造1260万户。此后2013年改造开工350万套，2014年这一数据是470万套。2015~2018年，全国棚改开工量一直维持在600万套以上，直至2019年的316万套。“十三五”这五年间，棚改目标任务为2000万套；从2016年到2020年8月，全国开工改造各类棚户区2300多万套，超额完成目标任务。
棚改的提速扩面，离不开2015年开始推动的棚改货币化政策。所谓棚改货币化安置，就是指政府部门直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。
棚改货币化安置，第一提高了效率。
老百姓从棚户区搬出以后，就可以住进楼房，而建设房子至少要三年甚至四年时间；第二，可以自由选择，包括地段、楼层选择，新房、旧房选择，物业选择等。除此之外，在2015年至2018年，棚改货币化的推进还对化解三四线城市楼市库存起到了很大作用。房价上涨较快的城市，通过新建棚改安置住房，增加了住房供应；房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。
2014年全国棚改货币化安置比例为9%，2015年快速上升为29.9%，2016年这一比例更是上升到了48.5%。官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。自2017年后，住建部门不再公布全国棚改货币化安置比例。如果2017年货币化安置比例在60%左右，起到消化楼市库存2.5亿～3亿平方米。进入2018年，随着地方楼市库存的快速消化，棚改货币化政策的两面性开始凸显。客观上对三四线城市房价的上涨起到推波助澜的作用。
2017年8月份6部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》明确，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，
应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式；
11月份，住房和城乡建设部会同国家开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确，
对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。
2018年10月8日国务院常务会议，部署推进棚户区改造工作，要求因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。
此外，中央层面也在逐步调减棚改的规模。2018年，全国各类棚户区改造开工626万套，完成投资1.74万亿元；到了2019年，全国各类棚户区改造开工降至316万套，完成投资1.2万亿元。2020年初，财政部印发通知，将2019年提前下达的中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算由500亿元调整为200亿元。其中，江西省补助资金就减少20.3亿元，减少近56%。棚改浪潮也逐步走向尾声。
1.3对于棚改的经验和反思
总结棚改的经验来看，过高比例的货币化安置一定程度会给房价带来影响，如何平衡去库存和货币化安置，将成为未来城市更新重要考量目标。
未来需要改变以“规模”与“速度”为主的城市更新策略，更多发挥市场的力量推动城市更新工作。应鼓励“尺度较小、方案多样、实施主体丰富”的城市更新实践：既利用市场的资金力量，又发挥民间的设计与建造智慧。
其次，完善土地产权制度建设，深化土地出让的市场化改革。尽快明确国有土地使用权期限届满后的续期方式，形成土地市场交易的稳定预期。
再次，有针对性地开展社区规划设计。对于城市危房与城中村，尽量弥补基础设施的不足，缩小单元尺度，形成较小的土地区块，为分散式的改造方案奠定基础。
2. 本轮面向超大、特大城市城市更新势在必行
2.1 中国房地产业在人口拐点到来后总量下行是必然
长期看，人口数量见顶、人口结构老龄化等趋势奠定地产下行基调。
一是国内人口迎来拐点，2022年末，全国人口为141175万人，比2021年减少85万人，为1961年以来首度负增长。
二是作为购房主力的青年人口比重下降，2022年末，全国0-14岁、15-64岁、65岁以上人口比重为16.9%、68.1%、14.9%，较2021年变化-0.6、-0.1、+0.7个百分点，人口老龄化程度加剧。
三是城镇化进入“下半场”，对城镇商品住宅的拉动趋弱，2022年中国常住人口城镇化率65.2%，较2021年提高0.5个百分点，远低于往年1个百分点以上的年均城镇化率增速，城镇化明显降速。
短期看，居民购买力对商品房市场支撑减弱。一方面，居民收入增速中枢下台阶，疫后居民人均可支配收入增速中枢由此前的6%-7%降至3%左右，收入增长预期减弱。另一方面，结构性失业问题突出，居民收入不确定性增强，2023年6月份全国城镇调查失业率为5.2%，与上月持平。其中16-24岁人口调查失业率为21.3%。购房需要持续稳定的收入来源，居民工资性收入波动加大，购房需求承压。
2.2 总需求下降，城市更新将成为房地产核心增量
我们预计2030年地产需求中枢较2020年降低四成。住房增量需求主要来自购房人口增加和人均居住面积提升，我们预计2030年前，国内人口在14亿左右稳中有降；城镇化率向70%逐步逼近，每年提升约0.5个百分点；城镇人均住宅面积受限于居民购买力下降，年平均增量放缓至0.33平方米。在以上假设条件下，2030年前国内住宅增量需求每年约6亿平方米，较过去每年10亿平方米以上的需求水平显著下滑。
7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（简称《意见》）。其中《意见》重点提及，在超大特大城市，要加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。包括7个超大城市和14个特大城市作为中国最重要的经济中心城市，城中村改造将是保障经济增长的重要一环。
超大特大城市常住人口吸附力强。全国21个超特大城市的城区人口总计2.1亿人，占其总人口的比重超过七成，达到71.9%，只有不到三成的人口分布在城区之外，因此城市更新有着更好的人口支持。
超大特大城市常住人口人户分离比率高。全国21个超特大城市公布的第七次全国人口普查公报中，有12个城市公布了人户分离人口数量。这12个城市常住人口总计1.7亿人，其人户分离人口共有8713万，人户分离比率超过半数，达到51.3%，大量的外来人口加大了对于中心城区租购需求，形成了更强长期驱动。
2.3 超大、特大城市未来更新增量预测
2.3.1 预测核心假设前提
对于未来预测核心假设如下：城中根据第七次人口普查，超大、特大城市总人口29255万，据上海市统计局的数据在2020年底，上海市内的老旧小区总体比例为35.7%，中心城区总体建成时间更早，老旧小区占比更高。因此我们按35%比例来看涉及潜在旧改人口达到10239万人，粗记3400万户。这其中北上广深杭涉及1100万户，其他特大城市涉及2300万户。北上广深杭归为一类，主要原因是此五大城市房价较高，预测中商品房每平米均价设为50000元每平米，安置房设为每平米30000元。其他新一线城市商品房每平米均价15000元，安置房设为每平米9000元。按照贝壳研究院数据以每户90平米的住房需求，按照这一比二的比重加权计算套均房价，未来特大超大城市更新中，需求商品房均价为2376000元，安置房户均价为1425600元。
2.3.2 情景一预测：未来十年完成潜在城市更新区域的30%
在情景预测一中，我们预计未来十年会完成超大特大城市潜在城市更新区域30%，这就将涉及1000万户居民。如果我们以货币化安置比例40%、50%、60%、70%做敏感性分析，非货币化安置部分拉动安置房投资，货币化安置拉动商品房投资，同时配套基建和其他上下游投资来求和城市更新拉动总投资。最终能够得到四种情况预测：
情况一：未来十年在货币化安置比例70%情况下，年均拉动安置房建设投资3577亿，年均拉动商品房建设投资1.39万亿，年均拉动基建配套投资3500亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.36万亿，年均拉动城市更新投资总额4.45万亿，对标2022年固定投资总额57.2万亿，相当于每年额外拉动投资7.7%。
情况二：未来十年在货币化安置比例60%情况下，年均拉动安置房建设投资4760亿，年均拉动商品房建设投资1.19万亿，年均拉动基建配套投资3380亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.25万亿，年均拉动城市更新投资总额4.25万亿，对标2022年固定投资总额57.2万亿，相当于每年额外拉动投资7.4%。
情况三：未来十年在货币化安置比例50%情况下，年均拉动安置房建设投资5961亿，年均拉动商品房建设投资9936亿，年均拉动基建配套投资3179亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.14万亿，年均拉动城市更新投资总额4.05万亿，对标2022年固定投资总额57.2万亿，相当于每年额外拉动投资7.1%。
情况四：未来十年在货币化安置比例40%情况下，年均拉动安置房建设投资7154亿，年均拉动商品房建设投资7949万亿，年均拉动基建配套投资3020亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.03万亿，年均拉动城市更新投资总额3.85万亿，对标2022年固定投资总额57.2万亿，相当于每年额外拉动投资6.7%。
由此可见，情景一中货币化安置比例从40%提升到70%的过程中，年均拉动固定投资比例也从6.7%上升至7.8%。同过去三四线城市棚改不同的是，超大、特大城市的安置房也具备较高市场流通价值，因此即使货币化安置比例调低，拉动的总投资仍然非常可观。2.3.3 其他四种情景预测：完成城市更新比重越大，拉动投资动能越强
此外我们还对于其他四种情景进行了预测，分别是未来10年完成超大特大城市潜在城市更新区域比例在10%、20%、40%、50%比重：
（1）在较低完成进度10%的情景预测下，在四种货币化安置比例由高到低年均拉动固定投资比例分别为2.6%、2.5%、2.4%、2.2%；
（2）在中等完成进度20%的情景预测下，在四种货币化安置比例由高到低年均拉动固定投资比例分别为5.2%、5%、4.7%、4.5%；
（3）在较高完成进度40%的情景预测下，在四种货币化安置比例由高到低年均拉动固定投资比例分别为10.4%、9.9%、9.5%、9%；
（4）在最高完成进度50%的情景预测下，在四种货币化安置比例由高到低年均拉动固定投资比例分别为13%、12.4%、11.8%、11.2%。由此可见，完成城市更新比重越大，拉动投资动能越强。
3. 未来大城市更新进行的发展路径思考
3.1 上海城市更新做出了优秀的案例
3.1.1 上海过去三十年城市更新历史重要性
从1992年12月第六次党代会计划实施“365危棚简屋改造”开始，至今年6月第十二次党代会的召开，30年间，上海终于全面完成中心城区成片旧改任务。三十年旧改改善了居住条件。通过旧区改造，约165万户家庭、500万居民的住房条件明显改善。通过征收开展的旧区改造，相当于营造了两座特大城市（500万人以上为特大城市） 。
居民住宅成套率从1990年的31.6%，到2000年的74%、2010年的95.8%，再到2020年的97.6%。中心城区人均居住面积由1990年的6.6平方米，到2001年的17.3平方米、2006年的22平方米，已稳步提高到2021年的37.4平方米。
旧改优化了城市功能。通过旧区改造，中心城区腾出了部分用地，建设了大量住房和公共绿地、道路广场、市政基础设施、公建配套设施等，城市功能得以提升。同时，中心城区人口得以有序疏解，平均人口密度从1990年的每平方公里67681人，下降至2000年的43044人、2010年的24137人、2020年的23092人。
通过旧区改造，极大改善了投资环境，促进了大规模固定资产投资，也增加了社会经济发展的物理空间，带动了相关产业的转型升级，释放了大量的消费需求。
其中，通过楼宇建设，实现了楼宇经济、总部经济的迅猛发展；通过整旧如旧，产生了新天地、外滩源、思南公馆等一大批经典项目，成为城市名片，享誉海内外。
截至2023年，上海已批准“城中村”改造项目62个。
根据计划，今年将启动“城中村”改造项目10个；到2025年底，中心城区周边“城中村”项目全面启动；到2027年底，中心城区周边“城中村”改造项目全面完成，五个新城等重点区域“城中村”改造规模化推进；到2032年底，“城中村”改造项目全面完成。
3.1.2 优秀案例-上海青浦蟠龙镇
青浦区蟠龙镇始于隋、建于宋、兴于明清，拥有区级文保单位香花桥、来凤桥和蟠龙庵等。随着经济社会的发展，改造前镇内的小工厂、小作坊、仓库与居民住宅交错混杂，各类脏、乱、差现象不仅降低了居民的生活品质，也影响到城市面貌和整体形象。随着中国国际进口博览会的举办和虹桥国际中央商务区建设，蟠龙“城中村”改造势在必行。
蟠龙天地项目总占地面积752亩，是2014年上海首批启动的“城中村”改造项目之一。
在政府看来，蟠龙应以保护为主，继续保留原先古镇核心以居住为主的功能。
在“上海前门院、江南新天地”的发展理念下，蟠龙“城中村”改造项目充分挖掘了当地文脉、史料，尊重建筑原风貌，打造江南文化展示窗口。
根据规划，蟠龙项目依托古镇历史人文的“蟠龙十景”为点，通过绿道形成“蟠龙道”为线，依据水系及市政道路自然形成的“八大主体版块”为面，形成以“点、线、面”结合为空间策略，提升区域环境品质。
蟠龙古镇的商业则延续了古镇历史文化环境，保护古镇核心区肌理、空间布局、街巷尺度、绿化、文物与历史建筑，对“香花桥、十字街、程家祠堂”等历史文脉场景重新打造从“文化唤醒、自然融合、城市焕新”三大方面，重塑一个更具国际气质的新江南。
在瑞安地产入驻下，项目总占地面积50万平方米，其中绿地占地面积约23万平方米，商业占地面积约5万平方米，住宅占地面积22万平方米，河道总长1.4千米，市政道路总长2.1千米。一方面充分保留了城市风貌，又完整的开发了商业和住宅配套项目。3.2 未来城市更新投融资主体和市场化机制
3.2.1 城市更新参与主体
城市更新所涉及政、企、民等主体，产权结构复杂，要求参与主体具备成熟的开发经验与优秀的协调能力，创建多元合作伙伴关系。主要表现在：
对政府而言，其出发点及核心诉求是在保障居民利益的基础上建配基础设施、推动城市升级，而城市更新项目存在风险，涉及多方主体，如果项目不能如期转化，会造成人力物力的浪费，损害公共利益。
出于资金、资源互补的需求，城市更新项目承接方在同业间展开合作，发挥“1+1>2”的资源整合效应。新进入城市更新领域的大公司（如地产公司、建筑央企等）往往倾向于和深耕多年的地方性企业合作，意在共担风险。大公司优势在于廉价资金成本和多元化业态经营能力，地方性企业优势在于成熟的城更团队、丰富的项目经验及良好的政企关系。城市更新领域强强联合、资源互享，抢占市场，直接引援有资金实力或融资能力强的投资方。
在城市更新拆迁安置补偿环节，企业需要亲自与居民或村集体签订搬迁与安置协议，协调难度大且协调结果不确定性高。城市核心区域发展，势必需要多元主体参与，而各主体间的合作模式亟待突破创新。通过聚合政府与开发主体、投资主体、运营主体等，形成通力合作机制，树立政企合作示范，方能助力区域持续发展。
3.2.2 城市更新核心融资来源
城市更新中资金路径包括地方政府利用财政资金投资，主要针对公益性较强的旧改、综合整治项目。《关于加快地方政府专项债券发行使用有关工作的通知》94号文限制了专项债在城市更新中的应用：能够利用专项债的城市更新项目须具备收益现金流平衡、不涉及土储、不涉及地产开发的特点，主要是“改”与“留”项目。
城投/国企代表政府投资，平台可以作为一级、二级实施主体，也可以作为一级“委托代建”业主方。与传统的保障房、棚改、旧改项目相比，城市更新具有更强的市场化属性，参与城市更新符合城投转型大趋势，满足不新增隐性债务要求，是城投平台参与土地一二级开发的重要突破口。典型案例为上海市红旗村项目。
市场化机构投资（F+EPC、PPP）是城市更新与棚改、旧改相比的最大亮点之一，可以通过一级项目招投标直接参与、或者经由城投/国企委托代建参与、或者通过“F+EPC”、PPP模式参与。主要参与者仍然以地产开发商为主，但其中具备商业地产开发经验的主体更具优势。典型项目为上海新天地项目、上海三邻桥项目、北京798项目。
城市更新基金也称为市场化融资重要一环节。2021年6月17日，上海宣布成立城市更新基金，基金总规模约800亿元，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。
城市更新贷款案例更加多样化，例如：2021年4月，国开行重庆分行向重庆市首个城市更新项目——九龙坡区民主村片区城市更新项目发放贷款17.5亿元，支持项目加快推进，以改善老旧片区居民生活环境，提升核心区域城市形象。
2021年5月，铜陵市政府与国开行安徽分行城市更新项目合同签署仪式在合肥举行，铜陵经开区申报的城市更新项目和基础设施建设项目成功入列首批签约贷款项目，总额度16亿元，期限20年，年利率约4.5%。
2021年6月，天津城投集团与国家开发银行天津市分行签署战略合作协议，双方将进一步加大在城市更新、城市路桥、环境水务、轨道交通等领域的合作力度和合作深度。双方本次确定拟合作的4大类、15个项目，其中，城市更新试点项目4个，总投资约400亿元；其他重大基础设施项目11个，总投资约800亿元。
3.2.3 城市更新中需要满足更加市场化、商业化诉求
从融资角度，未来需要不断优化城市更新项目边界条件，提升其投资回报与可融资性，确保资金顺利到位、项目落地实施。再者匹配投融资模式，需要从多方合作共赢的角度，综合运用政府投资、专项债、政府与社会资本合作（PPP）、投资人+EPC、绿色金融、项目基金等合规路径。
探索构建多层次城市更新领域REITs市场建设。基础设施REITs可以通过向投资者发行基于城市更新项目的权益，将城市基础设施的价值转化为流动与可交易的金融产品。这样的金融工具不仅可以吸引更多的资金投入到城市更新中，还能够提高项目的资金周转效率和透明度。
城市更新基金具备参与门槛低、权益性融资工具、监管限制小、便于管理、退出灵活等优势条件，尤其是在基金架构中形成母子结构，在约定综合收益率后，退出时可以让参与方拿到保底收益加分红，投资期和回收期更加清晰，更加符合现代市场化模式，未来有望成为广泛推广新模式，有利于吸引更多社会资本进入。
3.3 未来城市更新核心发展方式展望
以人为本是城市更新的关键。在新的发展阶段，单纯依靠土地、劳动力、资金等传统生产要素驱动发展的城市建设，很难实现更高质量、更公正、更安全和更可持续的发展，而应将对城市发展至关重要的多样人力资本协同、创新关系网络、社会信任等新的生产要素深深嵌入到不同的城市场景当中，并产生复杂的耦合关联，才能构成具有生命力的城市有机体。城市更新要着眼“人”推动城市发展方式转变，将营建“城市空间”作为“聚集人气”的重要方法和路径，筑景成势、营城聚人，不断激发城市发展的内生动力，进一步筑牢城市未来发展根基。
城市空间是城市更新的基础。城市空间是打造生活场景、消费场景、社区场景、公园场景、新经济场景等诸多不同社会群体活动的空间基础。目前，苏州、成都等一二线经济水平发达城市把场景营造作为深化城乡社区发展治理的着力点，逐步形成跨部门、跨层级、跨区域的协同管理体系，建设高效能城市运营场景。这样的新探索、新尝试必然催生新经济发展组织架构“从无到有”、产业体系“从旧到新”、市场主体“从弱到强”、场景供给“从业到城”、生态赋能“从点到面”的发展选择。
产业发展是城市更新的动力。聚集到城市中的群体活动在不同空间场景中，吃、住、行、游、购、娱等诸多行为涉及各行各业不同领域，形成城市运转闭环。 城市经济发展正在由要素驱动向创新驱动转变，以科技新媒体等为代表 的创新产业正在呈现强劲的增长势头，并已在部分城市商务区成为继金 融业、专业服务业和商贸业等传统主导产业之后的核心产业增长极。通过对城市文脉的功能活化，丰富区域空间载体，推动区域复合化和 特色化，从而构建产业生态体系，将驱动城市产业功能不断升级。在此基础上，需面向创新产业导入，适配产业办公载体及配套微观需求，完善优化区域配套，构建完整产业配套体系。
交通价值得到有机整合。在城市扩大发展的过程中，新区往往同步采用更高的规划标准、更新的发展理念，在基础设施建设时兼顾多层次交通体系的构建，包括地面宽敞的城市快速路网、地下的轨道交通线网、空中的二层慢行系统等。而城市核心区作为传统老城区，街道尺度相对更小、更宜人，但由于发展历史悠久，基础设施相对落后，缺乏立体多层次的交通体系，在很多区域，车与人在地面抢占空间，交通效率低下、体验感较差。
在城市更新的过程中，应注重多层次交通体系的构建，通过“小街区+快慢行分离+TOD复合开发”三大理念， 由旧有的2D交通体系向4D交通体系转变，全面整合交通价值，充分融合商业功能，提升区域的交通效率与城市活力。
结语：中国房地产迎来了具有里程碑事件的节点，随着中央决心在超大特大城市加大对城中村改造政策的支持，代表中国城镇化最高价值区域增量改造开始启动，未来政府资本与民间资本结合，将共同开启房地产时代新的发展篇章，对投资的全面拉动将驱动中国经济走向新的增长之路。
【风险提示】
政策支持力度不及预期风险
全球经济衰退风险
一般声明：
本订阅号所载的盈利预测、目标价格、投资评级等观点，均基于特定的假设和前提条件，仅反映研究报告发布当日的判断。在不同时期，东财证券可能会发出与本订阅号所载意见不一致的研究报告，但本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息请以东财证券正式发布的研究报告为准。
本订阅号所载内容基于东财证券认为可靠的信息编制，但东财证券对该等信息的准确性、完整性及时效性不作任何保证，也不对证券价格的涨跌或市场走势作确定性判断。本订阅号所载内容并非投资决策服务，不构成对任何人的投资建议，东财证券也不对任何人因使用本订阅号所载内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。
本订阅号所载内容的版权均属东财证券，未经书面许可，任何机构或个人不得以任何方式翻版、复制、刊登、转载和引用。版权所有，违者必究。