01
随着房地产市场的调整和优化，多个城市开始官宣“商改住”
7月8日，昆明市政府官网发布了《关于优化昆明市房地产市场平稳健康发展政策措施》，明确要求暂停新的商业办公用地供应，并允许按程序申请将计划供应的土地调整为居住用地。
对已出让的用地，企业可以申请合理调整规划条件和设计要求，以更好地适应市场需求。
长沙市停止新的公寓等类住宅项目规划审批，符合条件的公寓可调整为住宅。
7月2日，长沙市出台了《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》。
通知指出，在市辖区范围内，停止新的公寓等类住宅项目规划审批。对于已完成项目总平面图审批但存在开发、去化困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后，可依规依程序调整为住宅。
海南省万宁市允许商办类商品房参照住宅管理。6月25日，海南省万宁市政府办公室印发了《促进商业办公类商品房去库存工作方案》，在满足一定前提条件的情况下，允许商办类商品房参照住宅管理。
购买此类商品房的居民可以享受与购买住宅同等的待遇，包括家庭子女就近上学、用水、用电、用气等与住宅同等的收费标准。
深圳市后海两宗地宣布“商改住”。7月7日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布通告，为加大居住用地供应，促进后海片区职住平衡，拟对后海湾-东角头地区法定图则DU10、DU13开发控制单元进行规划调整，实施“商改住”政策。
类似“商改住”的城市，还有上海和杭州。
上海徐汇斜土路地块，原小米总部所在地，成为今年土拍的焦点。该地块原为商办用地，后被收回并列入土地储备计划。
根据最新规划，该地块性质已由商办改为住宅用地，容积率由3.0调整为2.2，并配建社区级公共服务设施。地块周边配套设施完备，预计未来入市价格将在17万/㎡以上。
来源：上海市规划和自然资源局
杭州在控制土地拍卖总量的同时，推出了多个核心板块的优质地块进行“商改住”。
来源：杭州市规划和自然资源局
从未来科技城到滨江，杭州的“商改住”规模堪称史上最大。这些地块主要集中在拥江两岸核心区，以及申花、蒋村等核心板块，为居民提供更多优质居住选择。
02
自2020年全球疫情爆发以来，加之消费习惯的数字化转型和远程工作模式的普及，商业地产特别是写字楼市场遭受了前所未有的冲击。
空置率的上升、租金的下降和投资回报率的降低，使得这一领域从稳定的收益来源变成了面临严峻挑战的行业。
特别是中国的一线城市，写字楼空置率飙升至多年未见的高位。
数据显示，2023年底，北京、上海、深圳的写字楼空置率分别高达21.7%、21.8%、26%。
进入2024年第一季度，虽然空置率有所回落，分别为18.3%、15.77%、27.0%，但整体仍处于高位。
商业地产需求的不振直接导致了租金的大幅下降。
据戴德梁行的数据，截止2024年一季度末，一线城市写字楼租金平均每月为216元/平方米，同比下降了5.7%，回到了2011至2012年的水平。深圳的写字楼平均租金更是跌至165.9元/平方米，回到了11年前的水平。
净吸纳量，即新租面积加上扩租面积减去退租面积，是评估写字楼市场供需情况的重要指标。
从2021年到2023年，北京甲级写字楼的净吸纳量从101万平方米锐减至12.7万平方米，降幅高达87%。上海和深圳也分别减少了71%和74%。
总体来看，北上深的甲级写字楼在过去两年的需求规模缩减了70%-90%。在写字楼供给过剩的背景下，未来几年一线城市的写字楼市场依然面临较高的供应压力。
深圳预计今年内将有120万平方米的甲级写字楼投入使用，广州的琶洲、金融城也有大量甲级写字楼即将入市。
为何会出现这一现象？
言叔认为，商业地产的不景气和写字楼的高空置率，本质上与第三产业特别是现代服务业的发展紧密相关。
03
看到上面的一串串数据，就不难理解为何各地要“商改住”了。
用一句话概括：“商改住”政策的背后，是对商办类产品库存过剩问题的应对。
全国多地存在商办类产品供大于求的情况，通过盘活闲置存量土地，缓解了房企的经营和去库存压力。
同时，这一政策也是对宅地紧缺问题的解决，住宅用地的增多可以缓解中心城区的住房压力，满足更多人的购房需求。
在城市更新的大背景下，“商改住”政策将进一步平衡商住比例，预计将有更多的城市核心区出现住宅用地，高端供应有望大幅增加。
在言叔看来，这一变革不仅有助于解决当前的楼市问题，也将为城市发展带来新的活力。
“商改住”是中国房地产市场结构性调整的重要一步，通过政策引导和市场机制，促进了楼市的平稳健康发展。
在不少城市，基本上都存在写字楼等商业项目过剩的问题。众多在建商业项目陷入困境，原企业无力开发商业地块，导致项目长期闲置或出现烂尾，严重影响了房屋价值。
商办地块的长期闲置或坚持开发，可能引发空城现象、资源浪费等一系列社会问题。
因此，对于商改住政策，言叔人我们应当理性看待，既要看到其在缓解楼市压力、促进市场健康发展方面的积极作用，也要关注其可能带来的问题和挑战。
最后想说，我们并非否定“商改住”，有关部门肯定也是基于市场和城市来调整控规。
如果板块内商业商务配套明显过剩，其实再继续建商场和写字楼，难免导致空置和资源浪费，商改住后，反而可以形成有效供应，缓解新房紧缺问题。
当然，我们也理解部分业主的担忧。一旦住宅小区密集扎堆，缺乏大型商业体甚至日常配套，最终可能沦为“睡城”，而一旦土地资源用尽，想要再让板块改头换面，可能就难上加难了。