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广钢业主被“套牢”
广州房地产市场在2024年上半年经历了一系列波动，其中二手房市场尤为引人注目。
尽管政策利好不断，市场整体回温却并不明显，特别是二手房市场，许多业主面临“割肉抛售”的困境。
据合富研究院数据，上半年，广州新房网签量同比大幅减少，从去年同期的40843套降至27928套，环比跌幅超过3成。
房价方面，广州9区一手房价格全线下跌，最大降幅达到15%。然而，6月份二手房市场出现回暖迹象，成交量破万宗，网签宗数达到10456宗，环比增长33.40%，这一成绩得益于政策刺激，降低了置业门槛，激发了购房者的购房热情。
不过，对于二手房业主来说，市场情况并不乐观。特别是广钢板块的业主，面临着巨大的市场压力。
贝壳平台数据显示，6月广钢新城的二手房成交均价为4.3万/㎡，成交周期长达228天。与2020年6-7万/㎡的高峰均价相比，业主们的损失巨大，4年时间跌幅超30%，尽管有部分房源尝试涨价，但降价抛售仍是主流。
广钢板块的困境并非个例，天河、海珠等热门板块的网红二手盘也在持续降价。例如，兰亭盛荟的一套71㎡的北向低楼层两房报价320万，单价4.5万/㎡，打破了小区二手房价格底线。光大花园的房价也在回调，挂牌价比高位降低了15-20%。
一二手倒挂现象严重冲击了二手房市场。广钢板块内新盘的降价促销力度强，新盘单价远低于二手房挂牌价，导致二手市场滞销。例如，广钢花城的清盘价格几乎是二手房挂牌价的一半，加剧了一二手倒挂现象。
尽管市场面临压力，但二手房市场并非没有回温余地。在言叔看来，降价急售盘的成交量正在增加，且广钢新城的学校、地铁和商业配套逐步完善，中央公园的建设也在落实，提升了居住环境，成为广钢板块的优势。长期来看，市场前景稳中有升。
此外，随着炒房客逐渐退出市场，房子正在回归居住属性，对于真正有自住需求的购房者来说，这实际上是一个积极的信号。
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一二手房倒挂严重
在广州的房地产市场，一二手的倒挂以及新盘的降价促销，已经成为影响购房者决策的关键因素。
新盘价格的持续下降，使得原本作为退路的二手房市场也受到了冲击，导致一二手房价倒挂现象愈发严重。
在广州房地产市场，以往300万元的预算在市区购买三房新房几乎不可能，但现在市场上的选择变得丰富，购房者面临眼花缭乱的局面。
比如花地湾板块对广钢新城二手房市场的影响尤为显著，特别是两房和小三房的跌幅最为明显。保利和颂、中海浣花里以及万科朗庭等项目，以较低的入手门槛，提供了极具吸引力的价格选项。
对于改善型购房者来说，选择范围同样广泛。广钢新城在售的中海保利朗阅项目，推出了98至192平方米的产品，价格降至“5”字头。与此同时，与广钢新城相邻的广船滨江上都项目，推出的工抵房价格更是低至5.3万元/平方米。
此外，随着保利等开发商的推盘节奏，广钢新城的新项目很可能在“金九银十”期间开放，预计新项目的性价比将非常高，甚至可能出现“4”字头的单位。新规后的户型使用率提高，可能会进一步加大广钢新城二手房源的去化难度。
尽管市场面临诸多挑战，但并非全无利好。降价急售盘的成交量正在增加，优质房源变得越来越稀缺。
同时，广钢新城的学校、地铁和周边商业配套正在逐步完善，中央公园的建设也在落实之中，这些都在提升广钢新城的居住环境。虽然放盘量较大，且得房率不及新房，但长期来看，市场前景仍然稳中有升。
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热的是成交量，冷的是价格
不可否认，广州二手市场在6月迎来了久违的小高峰，全市二手住宅网签量达到10456套，环比增长33.4%，创下自2023年4月以来的历史新高。
这一涨幅是整体性的，全市11区二手成交量均有所上涨，其中黄埔区以657套的网签量，环比上涨56.09%，领跑全市。天河和海珠分别以43.79%和41.87%的涨幅位列第二和第三。
新政的实施对市场产生了显著影响，取消二手限售和降低买房门槛等一系列措施，有效刺激了购房需求，打通了二手置换链条，活跃了整个市场。
业主急于出逃的情绪在成交量涨幅最猛的黄埔区尤为明显。例如，2021年高峰期曾卖到4.2万/㎡的万科金梦，6月多套房源以1字头成交。
云埔的中海誉城和黄埔区府的保利罗兰国际也出现了业主踩踏出售的情况。
当前市场呈现出冷热交替的局面，成交量的热度与价格的冷度形成鲜明对比。
换句话说：广州市场热的是成交量，冷的是二手房的价格。
在言叔看来，对于买家而言，这是捡漏、上车、抄底的好时机。
而对于业主来说，则意味着出逃、找接盘、及时止损。
市场的这一变化，虽然给业主带来了压力，但同时也挤去了泡沫，使房产的居住价值得到了更好的体现。
这种市场调整有助于房地产市场的健康发展，长远来看，对楼市和购房者都是有益的。
随着市场逐步回归理性，房子的居住属性将更加突出，这对于促进房地产市场的稳定和可持续发展具有重要意义。