01
东莞二手房市场迅速回暖
东莞二手房市场近期迎来一波热潮，成交量创下近8周新高。
根据合富研究院的统计数据，6月17日至23日的一周内，东莞二手住宅成交量达到595套，环比增长20%，成交均价约为17751元/平方米，保持平稳。
东莞二手房市场的活跃，主要得益于“莞八条”政策的推动以及楼市利好的持续发酵。尽管市场对新政的反应不一，但整体看，新政为市场提供了出货窗口期，一些业主选择在此时加大折扣力度，以期快速回款。
贝壳找房官网数据显示，截至6月28日，东莞全市共有68,466套有效二手房源在售。城区片房源最多，达1.65万套，其中南城约有6146套房源挂牌出售。
言叔注意到，在市场预期发生变化的背景下，南城、东城等热门小区出现了一夜涨价的情况。
图源诸葛找房
不过，新政后的二手房市场并未出现普遍的涨价潮，大部分挂牌价保持稳定，上调价格也多有议价空间。业主们更倾向于利用新政带来的出货机会，加快旧房的销售。
据贝壳找房数据，新政实施后看房量有所增加，四周内看房量达到6.1万人次，日均看房量约2000人次，较新政前上涨约2%。看房量的增加为后续成交提供了支撑，成交周期也有所缩短，新政后二手房客户的成交周期约为260天。
在言叔看来，东莞二手房市场的好转，已成为稳定市场的“生力军”。市场供求关系的重大变化，使得二手房市场成为楼市的新常态。
在供应量大于需求量的买方市场中，涨价只能是个别现象。业主和买家都应关注市场动态，把握时机，做出明智的买卖决策。
对于业主而言，如果想要尽快卖房回款，建议加大折扣力度，提高性价比。对于买家来说，当前二手价格触底，是入市的好时机。
02
成交回暖背后：价格跌幅显著
东莞房地产市场近期经历了剧烈的价格波动，根据最新统计数据，过去一年内，东莞的多个标杆网红楼盘普遍出现了20%至30%的跌幅。
’以南城的万科金域华府为例，75平方米的三房户型，去年6月的价格为340万元，而目前的价格已降至245万元，一年之内降价95万元，跌幅达到27%。
东城的万科皇马俪宫94平方米的三房户型，去年6月的价格为400万元，现在的价格为310万元，一年降价90万元，跌幅23%。
松山湖的万科金域松湖一期98平方米的三房户型，去年6月的价格为380万元，现在的价格为300万元，一年降价80万元，跌幅20%。
万科虹溪诺雅95平方米的两房户型，去年6月的价格为560万元，现在的价格为370万元，一年降价190万元，跌幅高达34%。
虎门的万科云城90平方米的三房户型，去年6月的价格为278万元，现在的价格为195万元，一年下跌83万元，跌幅30%。
主城区的房价跌幅普遍在20%至30%之间，其中南城的万科金域华府75平方米的三房户型，一年内降价95万元，跌幅30%。
时代城100平方米的三房户型，一年内降价105万元，跌幅24%。东城的万科皇马俪宫94平方米的三房户型，一年内降价90万元，跌幅23%。
万江的东江之星95平方米的三房户型，一年内降价120万元，跌幅30%。环城区的高埗、石碣、茶山等地区，标杆楼盘的跌幅在20%左右，略低于核心区。
滨海片区的房价同样普遍下跌20%至30%，虎门的万科云城90平方米的三房户型，一年内下跌83万元，跌幅30%。
长安的龙光江南大境95平方米的三房户型，一年内下跌58万元，跌幅18%。厚街的卓越维港98平方米的三房户型，一年内下跌66万元，跌幅24%。
临深片区的房价也普遍下跌20%至30%，塘厦的金众金域半山97平方米的三房户型，一年内下跌100万元，跌幅32%。凤岗的中海云麓公馆86平方米的三房户型，一年内下跌63万元，跌幅23%。
03
新房单价重回1万+时代
二手房市场价格跌幅显著，新房市场也未能羡慕。
东莞从城区到各片区，新房价格普遍出现了显著下跌，部分区域降幅甚至达到了2000-4000元/平方米。
其中，石碣、高埗、石龙等区域的房价已经跌破了2万元大关，进入了1万元时代。
石碣曾是城区的房价高地，行情最好时房价高达3万元/平方米以上，但随着市场下行，目前房价已全面降至1万元/平方米以上。高埗的天鹅堡项目，作为目前唯一在售的新盘，尾盘现楼的价格为1.6万元/平方米。
南城区作为东莞的价格高地，一旦价格失守，将对整个市场产生连锁反应。目前，南城多个楼盘为了抢占市场份额，已经打响了价格战。例如，汇一城某改善盘的价格从5万元/平方米降至3.8万元/平方米，再降4000元/平方米，跌至3.4万元/平方米。
东城区的新盘相对较为稳健，目前在售的4个新盘，包括瑧山境、瑧山汇、绿城桂语旗峰和旗峰润府，无论是地段、资源配套、产品力还是市场认可度，都属于市场上的优质项目，价格相对坚挺。然而，随着下半年天骄国际、高田城南、海德项目等新盘的入市，预计东城也将面临一场价格战。
莞城和万江的新盘价格也有所下调，目前价格普遍在3万元/平方米以上，相比之前的4万元/平方米，已经有所回调。
松山湖片区的新盘价格表现则相对较好，尤其是松山湖核心区域的三个豪宅盘——青云境、润府、松樾，均价在4.2万元/平方米以上，价格相对稳健，保住了松山湖的名声。
滨海片区的新房市场则更为惨烈，23个在售新盘中，仅有3个的价格在3万元/平方米以上，其余项目普遍降价2000-6000元/平方米，即将跌破2万元大关。虎门作为供应量最大的区域，此前3-4万元/平方米的项目不在少数，如今仅剩1个项目价格在3万元/平方米以上，其余项目价格逼近1万元/平方米，市场竞争异常激烈。
临深片区的新房价格也从4万元/平方米以上跌至2万元/平方米，部分项目最高降价5000-6000元/平方米，如今1万元/平方米以上的项目遍地都是，市场形势严峻。
水乡片区的房价则是东莞的低洼地带，降价不断刷新底线，部分项目价格甚至跌破1万元/平方米。麻涌、南山府等项目价格下跌幅度达到1万元/平方米左右，市场加速甩卖以回流资金。
东部片区的房价更是低得惊人，各镇街房价甚至低于水乡片区，1万元/平方米的楼盘随处可见，部分项目价格已经降至9000元/平方米左右，成为刚需购房者的天堂。