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学区房的本质就是学票，也就是大家通俗讲的抢占教育资源。
可是学票到底值多少钱呢？投资学区房的时候，学区溢价到底多少才算是合理呢？
今天，我们以北京为例，来看看，这些年来，到底学区溢价的平均水平是多少。
我们这里采用的数据是北京某著名中介公司2010年以来的所有成交数据，应当说，至少涵盖了北京成交市场的大多数，从统计样本来说，比较有代表性了。
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北京学区基本情况
稍微了解北京学区房市场的都知道，北京的优质学区主要集中在西城、东城和海淀三个区，也就是所谓的“东西海”
有些民间团队对上述几个区的小学做了分类分级，不一定权威，但是有些优质学校还是相对比较公认的，比如像西城的北京实验二小、育民小学，东城的史家小学，海淀的中关村一小、三小等等。
这里先po一种版本的分类，仅供参考。
西城区（德胜学区、什刹海学区、西长安街学区、大栅栏、椿树、天桥学区、新街口学区、金融街学区、陶然亭、白纸坊学区、展览路学区、月坛学区、广安门内、牛街学区、广安门外学区）
一流一类小学顺序排名：1.北京实验二小 2.育民小学 3.育翔小学 4.西师附小 5.三里河三小
海淀区（紫竹院学区、中关村学区、羊坊店学区、学院路学区、西三旗学区、万寿路学区、永定路学区、八里庄学区、上地学区、清河学区、青龙桥学区、花园路学区、海淀学区、北太平庄学区、上庄西北旺学区、四季青学区、温泉苏家坨学区）
一流一类小学顺序排名：1.中关村第三小学 2.中关村第一小学 3.中关村第二小学 4.人大附小 5.人大附中实验小学
东城区（和平里学区、安交东学区、北东学区、景东学区、东朝建学区、东崇前学区、龙体学区、天永学区）
一流一类小学顺序排名：1.府学小学 2.史家小学 3.景山学校
接下来，我们选取几个有代表性的学区房来分析下，带有学区属性和不带有学区属性的房子，到底价格差多少，以此来评估学区属性到底值多少钱，另外看下这些年学区属性的价格有变化吗？
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西城育翔小学VS海淀北邮附小
这里我们选取西城区的德胜学区的育翔小学对应的学区房，与此作为对比的是，相临近的海淀区北太平庄学区的北邮附小对应的学区房
两个学校直线距离仅1.7公里，而且北邮附小更加靠近二环，应该说，不考虑行政区划因素，单纯从地理位置上来说，二者相差无几。
但是育翔小学作为西城区比较典型的一流一类小学，相比海淀区的相对普通的北邮附小，教学质量的差距还是比较明显，而且育翔小学对应的中学资源也相对较好。
那么两个学校对应的学区房价格相差多少呢？
我们从2011年开始监测两个学区房的价格走势发现，2012年以前，二者并没有很大差距，学区的概念相对比较淡化，但是从2012年以后，二者的走势开始分化，育翔小学的学区房价格走势逐渐加速。到目前，育翔小学对应的学区房相比北邮附小的学区房的差价已经达到5万元左右。
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中关村二小VS海淀第三实验小学
第二个案例，我们选取海淀区的中关村-五道口地区，该地区高校云集，教育资源相对集中，这里我们选择了中关村学区的中关村二小（本部、华清校区）和一条马路之隔的学院路学区的海淀区第三实验小学。
中关村二小作为海淀区的一流一类小学，也是海淀区乃至北京市比较知名的小学，海淀实验三小虽然坐落在北京知名的高校区—学院路地区，但是教育质量相对一般
那么这两个学校对应的学区房价格相差多少呢？
同样，我们从2012年开始监测两个学区房的价格走势发现，2012年-2014年，二者并没有很大差距，基本保持在1万元左右，2014年以后，二者的走势开始分化，到目前，中关村二小对应的学区房相比海淀实验三小的学区房的差价已经达到接近3万元。
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上地实验小学VS海淀第二实验小学
第三个案例我们选取了北五环外的海淀区上地学区的上地实验小学和隔壁的清河学区的海淀第二实验小学。
上地实验小学虽然没有排进上述排名的一流一类，但是由于其直升上地101中学，小学和中学的教育质量都相对不错，加上上地周边码农遍布，因此一时间该学校成为炙手可热的追捧对象，在2016、2017年，其房价一度追近15万，成为五环外房价最高的区域。相比而言，近在咫尺的清河学区的海淀第二实验小学相对就要普通很多。
从我们的监测数据来看，2013年之前，二者几乎没有差距，房价比较接近，但是2013年之后，二者走势开始分化，在2017年最高点的时候，二者的差距竟达到7万元之巨，但随着317调控政策的落地，上地实验小学的学区房逐步降温，到目前，二者的差距基本稳定在2-3万元之间。
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小结
从上面的几个例子里，我们初步总结下：
1、北京的学区房概念基本从2012-2014年间开始启动，在这之前，学区和非学区的价格差距并不大；
2、同一行政区，相邻位置的牛小学区和普小学区，价差保持在2-3万元之间，占房价的比例应当在30%左右；
3、由于北京学区房还存在西城＞东城、海淀＞其他行政区的鄙视链，因此，高一等级的行政区可能还存在2万元左右的行政区溢价空间。
因为时间精力和篇幅的原因，这里只列举了几个示例，可能不尽全面，对北京其他位置的学区房还有兴趣的朋友可以加下我的微信，私下交流
本文选取的角度是从学区房对房价影响的角度，未来我们还会选择地铁、房屋面积等不同因素，希望大家持续关注，或者大家还有更好的影响房价的因素建议，也可以在文章底下留言。
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