作为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，大悦城控股集团股份有限公司（以下简称大悦城控股）这泊大湖最近又泛起了涟漪。
据相关媒体报道，近日大悦城全资子公司中粮地产(北京)有限公司（以下简称大悦城北京）的多名离职员工，向其控诉企业拖欠员工绩效工资。
据了解，该事件涉及离职人员50余名;涉及薪资分别在几万到几十万不等，被拖欠的工资多为绩效工资;涉及项目包括西单大悦城、朝阳大悦城、祥云小镇等、大兴春风里等。
大悦城北京欠薪事件或许只是大悦城控股近两年来的一个真实写照。
在经历了突如其来的疫情打击、完成重组后的不稳定和核心高层的人事变动后，大悦城的业绩也开始出现了浮动，2020年年报显示的多项数据都出现了不同程度的下滑。
大悦城控股曾经被周政盛赞为中粮集团最赚钱的三家企业之一，如今的股价却创下新低，净利润也转为亏损……
从中粮地产更名重组之后，大悦城控股显得愈发落寞。事实上这两年，它的日子并不好过。
红线下的危险区
2020年，住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,为房地产融资划定的“三条红线”引发广泛关注。
三条红线分指：
剔除预收款的资产负债率不得大于70%；
净负债率不得大于100%；
现金短债比不得小于1倍。
而根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：
红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；
橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；
黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；
绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
大悦城控股在2020年的净负债率为85.53%、现金短债比为1.76、扣除预收账款后的资产负债率为71.76%。
很明显，大悦城控股扣除预收账款后的资产负债率超过了第一条红线1.76%，达到了黄色档。按照规定其负债年增速将不得超过10%，存货周转将更加艰难。
大悦城控股的合同负债占负债端比重较大，因此剔除预收款项后更能反映它的有息负债的情况。
其有息负债占比过高，而合同负债、预收账款等销售相关的经营性负债占总负债比例较低，存在着较为严重的存货周转偏慢、债务负担较重等问题。
尽管大悦城控股只是踩过一条红线，但根据其2020年报显示：2020年大悦城控股仅新增18个地块的土地储备，其中并没有北上广深等一线城市，而是多为沈阳、眉山、成都、武汉和张家口等二三线城市，同时其中66.7%都是住宅用地。
除去商品房销售及一级土地开发呈现同比增长21.11%，投资物业及相关服务、酒店经营和其他业务分别同比减少13.85%、28.91%和44.95%。
综合持盘量、销售情况来看，大悦城控股正驶入危险区。
重组后的变数
时间回溯到三年前，2019年3月27日，中粮集团旗下的中粮地产正式更名为大悦城控股，并在深交所上市。主营商品房的中粮地产和主营商业地产的大悦城地产，在合并后形成了中粮旗下唯一一家地产投资和管理平台，一时间风光无限。
据大悦城控股2019年的年报显示，大悦城控股2019年度收入为337.87亿元，同比增长52%；销售签约面积259.55万平米，同比上涨71%；销售签约金额618.54亿元，同比上涨27%,；签约回款达600.98亿元，同比上涨80%。
其现金流净额总计40.65亿元，同比上升261%；其新增土储创下历史新高，坐拥500万平方米；其投资参与230万平米城改类项目；其土储全口径计容面积超过2400万平方米……
然而重组后的大悦城并非表面看上去这么美好。
一方面，尽管2019年报中的多项数据成增长态势，营收成绩十分良好，但其盈利水平却面临下滑。
报告期内，大悦城控股实现溢利约26.68亿元，同比减少14.3%；公司拥有人应占溢利约16.35亿元，较上年减少22.2%。
这已经是大悦城控股的年度溢利连续第二年下降，且均降至2017年以来最低水平。
另一方面，虽然资产规模在重组后集两家之长，实现了迅速增长。但在重组后的第二年就遇到了疫情爆发，对商业地产赖以生存的线下客流量造成了巨大的打击。
纵使大悦城控股使劲全身解数，尝试了利用KOC进行线上推广，想从近些年大火的UGC下手打开突破口。同时它还尽力出台各项商场防疫措施和疫情后的引流措施。
但疫情仍是对大悦城控股造成了不可磨灭的影响。
从其2020年的年报来看，归属于上市公司股东的净利润和归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润分别为负3.86亿元和负5.01亿元，同比减少了118.88%和140.72%。基本每股收益和稀释每股收益皆为负0.09元一股，同比皆减少了117.31%。
为了实现当初“三年千亿”的目标，大悦城在包括拿地的各项政策上显得较为激进，其既要消化自身土储，又要控制负债规模，本就已经不易，突如其来的疫情更是予以大悦城沉重一击。
大悦城被迫在2020年放慢了脚步，11月前并未开业任何新的购物中心。可大悦城的竞争对手们并没有因此停下了自己的脚步，2020年龙湖新开业10座商场、万达广场更是在全国范围内新开业45家。对比之下，大悦城控股仅仅只是在年末推介会上透露2023年前预计有15个新商业项目陆续上市。
同时，大悦城近两年的人事变动也印证了其重组后的波动。
2020年10月28日总经理周鹏辞职；2021年3月15日董事长周政、董事姜勇辞职。几位 “老将”，尤其是主掌中粮地产板块近十年的周政的离去，很难说与大悦城重组后连年下滑的成绩无关。
知名房产分析师韩乐表示，从商品房开放商的角度来看，大悦城开发的主要是一些中高端项目本身就存在低去化和周转的问题，而从商业地产的角度来看，商业地产本身投资回报周期就较长，再加上疫情的影响更是难上加难，这些都是现阶段制约大悦城发展的不利因素。
即便2020年大悦城控股成绩欠佳，但其仍不愿就此彻底减速。不仅总经理曹荣根表示“三年千亿”的目标不变，并且大悦城控股的高层还表示希望在 “十四五”期间实现突破两千亿的销售目标。
大悦城控股在已经触碰一根红线进入黄色档，同时还背负着巨大的债务压力的情况下，如果继续冒险前进实现高增长的话，或许会有违身为一家央企的社会责任。
泰禾的例子近在眼前，身为央企的大悦城控股或许该思考一下未来的路该如何前行了。
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