前天的文章写了德国和美国的楼市，长周期看楼市行情必涨，很多人留言问日本楼市情况！
原文《中国的房子，还能买吗？》
今天的文章就给大家说说日本楼市涨跌具体原因！
01
纵观全球历史上诗级的金融危机，80%以上都与刺穿房地产泡沫脱离不了干系，毫不夸张的讲“十次危机九次地产”。
——1929年房地产和银行金融危机造成了美国的大萧条；
——1991年日本房地产泡沫破裂，让日本进入失去的20年；
——1998年东南亚国家刺穿房地产泡沫，至今未走出中等收入陷阱；
房地行业是周期之母，一旦房价泡沫被刺破，随之而来的都是经济收缩与衰退。
面对这样的问题，今天想和大家说说“日本消失的20年”（下文所有数据来自招商证券研究中心）
日本的房价是怎么跌下去的？
1985年日本的GDP达到了美国的70%，成为世界第二大强国，在这样的背景下，《广场协议》诞生了。
在签订《广场协议》两年后，日本希望低利率驱动实体经济制造业的发展，所以利率一路下调。
这期间，最具标志性的事件就是日本人购买纽约标志性建筑洛克菲勒大楼。
当时的日元飙升，房价飞涨，日本领土面积仅为美国的4%，但日本的地价市值是美国地价总额的4倍还多。
在当时的日本，只要买地-抵押-贷款-买地-抵押-贷款-买地无限循环，就一定可以赚钱。
在彼时的日本，没有人相信房价会下跌，炒房、买房、买地成为暴富的主要途径，所以房价疯狂上涨的行情一直延续到1989年。
转变是什么时候出现的呢？
前日本央行行长三重野康的出现，成为日本房价的转折点，
三重野康任职日本央行行长时，日本正面临着资产泡沫和通货膨胀的双重压力。
这个资产泡沫的压力达到什么程度呢？
——1989年底，日经指数达到疯狂的历史顶峰38957点，市值超过611万亿日元；
——东京银座四丁目的土地拍卖价格超过30万美元每米，帝国广场土地价格可以买下美国整个加州，；
在这种疯狂的状态下，日本政府也意识到房地产行业存在巨大问题。前日本央行行长三重野康认为：
加息、去杠杆、减少经济发展对土地的依赖，是刻不容缓的举措。
所以，日本第26任央行行长三重野康抛出了自己的施政观念：
与其被动地等待房地产泡沫“硬着陆”，不如自己主动刺破泡沫让房地产行业“软着陆”。
说到就要做到，直接暴力拉爆
日本前央行行长三重野康直接向市场投掷出深水炸弹，一年内央行加息五次，利率从2.5%上调至6%，与此同时，采取紧缩的货币政策。
可即便如此，在楼市暴涨的惯性之下，1991年土地综合价格仍然继续上涨34%。
在这种情况下，日本前央行行长三重野康直接“切断了土地资金来源“，要求银行减少土地贷款。
至此，地价暴跌。
随着地价的暴跌，房价也进入慢慢“熊路”，开启了为期20余年的下跌。
彼时的三重野康怎么都不会想到，随着房地产泡沫的刺破，日本经济步入无法挽回的境地。
首先，是日本股市的疯狂下跌。
——从1990年1月12日日经225指数“坠崖式”下跌，从最高点38915点跌至20000点以下。
股市下跌伴随着企业亏损，企业主被迫出售股票和资产来换取流动性，同时，破产企业的抵押物被银行拍卖变现。
一夜之间，日本楼市出现“踩踏”式放盘，房源短期内暴增，市场转瞬间就供大于求，房价开始猛烈下跌。
1991年，日本房地产开始坍塌式暴跌，六大核心城市房价下跌超过15%，至此拉开了日本为期15年的房价下跌周期。
2007年日本的土地价格仅仅是1991年土地价格的27.7%，土地价格跌幅超过70%。
至此，之前炒房、买房的日本人资产大幅缩水，无数人从“千万富翁”变成“千万负翁”。
其次，经济休克。
三重野康意识到过于紧缩的政策对经济带来了极大的负面影响，所以开始增加货币投放量，将M2 推升至5%，将M1推升至8%。
与此同时，日本政府公共投资逐步加大，到了1993-1996年间，日本政府不仅吃掉了全部的财政盈余，还将财政赤字推高到5%。
尽管三重野康在刺破泡沫之后也意识到问题，开始极力挽回经济和房地产，但日本经济从1996年开始陷入泥潭。
02
面对这种情况，日本政府拉开政策抽屉，把能用的工具都鼓捣了一遍！
结果呢？
日本经济衰退达到了20年。
对于当时高位接盘的日本人而言，1991年不仅是房价和经济的拐点，也是青壮年人口峰值的拐点。
购房适龄人口下降，城市化饱叠加到一起，意味着“接盘侠”变少了。
想套现离场的工薪族发现，房子根本卖不出去！
而没有买房的人，对未来的预期也发生了重大转变。
房地产泡沫刺穿后，日本人不再相信房价上涨、也不愿意负债，日本企业赚取的利润也不再投入扩大再生产，而是先把债务还掉。
不追求利润最大化，追求负债最小化，是当时日本人和日本企业的“信条”。
这也就解释了为什么日本后期的“刺激”政策无效，也解释了为什么1988年2.5%的低利率还能催生泡沫，但1993年也是2.5%的利率却没有任何刺激。
日本的企业和个人都不愿意负债了。
这也是辜朝明在《大衰退》一书中提出的概念“资产负债表衰退”，这种“资不抵债”的衰退将日本经济拖入了衰退的泥潭。
在“资产负债表衰退”的过程中，企业以裁员、降薪、体现“资产负债表衰退”，而日本年轻人则用“不婚、不育、不创业”来体现这轮“资产负债表衰退”。
毫无疑问，日本房地产泡沫破灭后，居民财富大幅缩水，企业资产负债表恶化，银行不良率上升，政府债台高筑，最终导致日本在国际的影响力下降。
日本这轮房价下跌，经过了漫长的20年复苏，到2022年房价涨至9899万日元，才创下自1990年来的历史新高。
03
我们当下的楼市行情，确实有诸多地方与日本相似，但我明确的告诉大家：我们不会重蹈日本覆辙。
原因有如下几点：
（1）地价。
日本房价之所以暴跌，是因为地价暴跌70%，由地价传导房价下跌。
但我们的情况恰恰相反，为了让地价保值，去年是城投参与土拍，今年是“双轨制”放开而来土地最高限价。
注意哦，不是放开了土地限价，而是放开了土地最高限价。
也就是说，地方城市拿出核心地块，只能越拍越贵，不能越拍越便宜。
（2）休克式疗法
日本为了刺破泡沫采取的方式是“银行限制购买土地贷款”，而我们是“三道红线”限制房企贷款。
都是休克疗法，但目标不同，结果就不同。
中国房企债务出清爆雷，我们还有“无限续航”的国央企房企接盘，说到底就是通过这轮“爆雷”，民营房企回吐了之前所有利润，然后将优质资产低价卖给国央企……….
再者，日本消失的20年，一直都是我们的“前车之鉴”。
正因为有日本这块“石头”，我们一直秉承着“泡沫不能破、住房不能炒”的大原则，对于楼市一直都是“调控——下跌——救市——上涨”的循环。
毕竟，日本用消失的20年，让后世知晓了什么事情不能做！面对类似的宏观趋势和处境，我们会摸着“日本这块石头”过河。
所以，我们和日本截然不同，我们是“刺而不破”软着陆，日本是硬着陆！
（3）城市化背景。
日本拉爆房价时，城市化进场已经到达了80%，现在接近95%，而中国当下的城市化率只有65%，我们距离95%高度聚集型的城市化还有30%空间。
（4）人口基数和文化不同。
日本仅1.26亿人口，中国14人口，这种基数上的差别，在供需关系也不相同。
（5）总结
对于所有普通人而言，日本这个“前车之鉴”给到的启示太多了，我捡重点说说：
房价不会只涨不跌，也不会只跌不涨，只是一个周期，唯一不确定的是周期长短，而中国政策对周期长短有着巨大的作用；
房价暴跌将带来经济衰退，企业裁员、银行降息、资产贬值，普通人生活艰难；
大家总以为日本房价下跌之后，年轻人就能轻松买房了？其实事实恰恰相反，日本房价暴跌之后，日本年轻人的收入相对房价而言，依然是“吃力”的；
即便今天，日本东京的公寓，也不是年轻人唾手可得的！
最后，说说建议。
什么是城市化？
很多人照本宣科说什么“城市化“是农村人口转移，其实这只是城市化的第一步，而城市化的终极目标就是城市群。
也就是人口高度集中型的城市群，就是城市化完成率到达了90%以上。
所以，未来只有城市群的头部城市才能“逆老龄化”、“逆低生育率”，通过外来人口流入，保障城市群的人口增长和人口密度。
所以，中国可以投资购买的城市不超过10个。
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