小慢投资之路 陪你慢慢变富
20240520
上周房地产连续出大招放核弹，从政策、利率、资金、政府自己下场抄底，可以说整个房地产行业来了个原地掉头，有哪些期待呢？是不是房地产就彻底活了，经济就彻底复苏了，未来要盯住哪些数据来验证呢？本文来自小慢投资之路。
史诗级救市，绝无仅有的救市目的是啥？
先看下这波史诗级救市，首套房15%，公积金贷款利率下调0.25%，商业按揭贷款下限取消，央行拿出3000亿保障房再贷款，利率只有1.75%，还能展期4次。
这不明牌了嘛，30%的首付对应了现在70%的杠杆率，那么15%对应了85%的杠杆率，也就是大家要不再加点？怕你加了杠杆觉得压力大，要不给你利率降低点。商业银行利率下限不设置了，你们银行只要能赚钱，利率降低到和公积金一样也行，反正房贷是最优质贷款。
什么你还不动心，那么我就那点钱给亲儿子央企下场和你们抢房子了，我给他1.75%的利率展期4次，大概能撬动万亿的资金量。只要租售比能超过2%，没有不能接受的房子，稳稳的套利啊。
现在经济最大问题是房地产下滑，拖累了经济和银行金融体系，一方面不得不出手兜底，另一方面房子租售比也差不多了，可以进行兜底了。
但是房价能不能起来，主要看居民在资产负债表亏损的情况下，收入大幅下降的同时，还能不能继续加杠杆了，估计很悬，后面需要盯着部分数据变化来验证一下了。
房地产的涨跌过程如何发展？
首先房地产已经是全民投资的重要渠道，它有了金融属性，既然有金融属性那就和股票一样了，本质是有内在价值的，涨多了就有泡沫。
这轮房地产周期主要靠三波大涨幅，第一波2005年，属于房地产开发没多久，属于社会需求推动，那个时候还大家还在等国家分房呢，大部分人还没商品房的概念。第二波是在2008年国家释放了4万亿后，由居民杠杆率提升和租售比驱动。居民杠杆由10%提升到30%，租售比在7%左右，相当于你买房就出个首付就行了，租金就能抵得上你的贷款了。第三波2015年之后，借助棚改货币化，全国房价成功翻翻，属于情绪上头，杠杆率加到60%。
2018年为房价高点，然后开始政策调控叠加疫情助攻居民收入下降，房价开始下跌，从金融产品来看，目前仅下跌了一波，这波下跌为杀杠杆和杀情绪，逼得一部分人提前还房贷降低杠杆率，部分人情绪低落。
第二波下跌还没到来，这波政策和资金救市会进入一段稳定期，第二波应该主要杀租售比，主要是因为国家抄底收购后，会有大量的房源进入出租市场，供给多了租金自然会降低。
只要是金融产品，就逃不掉这种规律，什么时候买房子别人认为你是傻子，那么就基本到底了，跟在熊市不断抄底买入股票的道理是一样的，好的股票不怕跌，但是房子跌下去很难涨回去，就算过很多年涨回去了，50年折旧也就差不多该报废了。
看哪些数据来验证救市成功呢？
这波救市由政策和央行发起，他们只起到一个托底的作用，真正房价能不能起来，还要看居民的购买行为。目前看可能性不大，主要是居民的资产负债表受损严重，尤其是买房的主力，金融行业、互联网行业、医生行业、教培行业、公务员的收入也大幅下降，当你收入下降那么资产负债率反而上升了，在收入没有改变的情况下，你让他们去买房，真当他们傻吗。
后面几个月，紧盯着社融数据中的居民中长贷数据和地产销售数据，两者进行相互验证，只有居民信贷数据起来，房价才有可能上涨，但是估计难。
未来房地产模式变成什么，对个人有啥影响？
从国家下场进行房地产兜底行为看，未来房地产朝着新加坡模式转变，也就是房源慢慢的聚集在国家手里，国家对居民进行出售和出租。那么国家出租房子一定会比个人出租房子的条件更好，它会给你配上各种资源，那么对于手里多套房子的人会有影响，租不过国家。
国家这次收储的主要是70-90平方的小户型，住着不好用，但是好租。所以个人出租的房子要远离收储项目的房子，手里的老破小尽快出手，这次可能是最后的机会了。
房地产行业投资有啥影响？
很多人看到这次史诗级的救市就意味行业能彻底好转，就忘记了房地产刚刚还在冷库里冰冻好久了，意味房地产行业就能起飞，这次国家只是有目的托底而已，并不是全国所有城市都兜底，那些十八线的城市就别想了。
房地产行业属于库茨涅夫周期，20年一波周期，国内政策和人口让第一波房地产周期延后而已，大家都没见过房地产周期下行，不代表房地产一直涨，现在明显处于房地产周期下行阶段。
可以说这次房地产行业中，企业的质量很差，国家这次是来救命的不是让你继续嗨的，国家进行收储，也就是给你的钱让你能把欠债换了略有盈余就足够了。
房地产企业经过这次折腾，尤其是民营企业，好不容易趁着这次国家接盘，估计会把手里的都逐渐卖掉给国家，应该会大部分都上岸干点其他的，不会大规模开发了。那么这个行业里面唯一不能跑的就是国企了，虽然万科、保利业绩也很差，但是这一个月下来股价都上涨了快50%。
对于房地产行业的股票还是坚持我之前的判断，短期可以依靠技术分析做交易性机会，长期看基本面并没彻底改善。
个人这个时候如何买房？
首先城市是分化的，一线城市的核心地段相对来说还是保值的，十八线城市就不要考虑了，房价短期看政策，长期看人口，年轻人连对象都不找了，人口啥样不用说了吧，
刚需没选择，没办法啥时候都硬着头皮上吧，我见过不少2018年顶着最高房价上的刚需，反正你自己住。凡是金融产品就要考虑投资回报比，房地产主要看租售比，什么时候房价到底呢，也就是说当借银行的钱，能用租金进行覆盖的时候，就会有人进行投资。现在十年国债利率2.3%，国家发国债，把钱借给国企，国企拿去买房子，然后出租。所以从这个角度来看，2.5-3%的租售比的时候买房子就是划算的，也就是房子只需要首付的价格，后面靠租金就能把贷款赚回来。
目前老尹在上海的小区租售比的1.5%左右，租售比到2.5%我也想买套，或者房价跌回2015年的行情，可能很多人说不可能，就跟两年前很多人觉得国家不会让房价跌一样愚蠢，2005年之前好多地方的房子租售比在7%以上，资产没什么不可能，危机就是投资的机会。
人生一辈子只有5-6次牛熊的周期，房地产周期也就2-3次，错过就少一次，遇到就抓住，碰不到了就只能积累财富继续等待。时代对于每个人都是公平的，有人说80后是最苦逼的啥也没赶上，我倒觉得给了80后两波股市牛市和两波房地产涨幅，只要抓住一次你至少达到中产。
最近身体有恙，更新慢了，心与你们同在，现在市场也就那样了，风格上看成长红利继续轮动，行业上出口类的都好点，港股受外围资金流动影响更多，老尹之前分享给大家的港股、银行、保险、家电都盈利不少了，目前就芯片半导体没爆发，业绩都大涨了竟然股价不涨，这么大的预期差那就继续等呗。
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