这几年港股上市了一批物业公司，目前港股有包括$彩生活(01778)$ $中海物业(02669)$ $绿城服务(02869)$ 中奥到家 雅生活服务 等一批上市公司，其中几家公司受到的关注还是比较多的，我也谈谈个人对这个行业的看法。
物业服务公司的收入主要包括三方面，一是提供基础物业服务收取的物业服务费，二是通过运营社区的资产获取收入（停车场运营、社区广告运营、小区一些产权归属业主的物业的出租），三是增值服务收入（包括为小区业主提供房产中介、家政服务中介、金融产品服务等）。
物业行业最重要的发展趋势
市场集中度持续提升。过去的几年，中国的物业行业包括彩生活、万科物业、绿城物业、碧桂园物业、中海物业等头部物业公司的物业管理规模高速地增长，市场的集中度不断提升。根据中指院的报告，全国百强物业的平均收费管理面积从2012年12月31日的1350万平方米增长到2016年的2730万平方米，年复合增长率达到了19.1%，平均收入从2012年的2.57亿元上升至2016年的6.28亿元，复合增长率25%。值得注意的是，近几年物业行业呈现出份额向优势头部企业快速集中的趋势，2016年Top10企业市占率快速提升至10.18%，比2015年上升2.54个百分点。排名前十的企业2016年收入的增速远超过排在后面的企业。
呈现出集中度上升的原因，其中一个原因是规模排名前列的物业公司中，有相当一部分物业公司是由背靠大型地产公司的，包括万科、中海、金地、碧桂园等，这些地产公司物业的持续开发给旗下的物业企业带来持续的增量；另一个原因是因为无论从收入端还是从成本端来看，物业行业都具备很强的规模优势。在可预见的未来几年内，头部物业服务企业的市场份额，仍然会快速持续扩大。
物业行业重要的特点
1.轻资产。物业行业账上没有贵重的厂房机器设备，也不存在重资产的投入。对于物业公司来说，最值钱的资产就是手里的物业服务合同和物业公司建立的一整套物业服务体系，这套体系包括人力资源、搭建的各种智能化平台、产品服务平台等。对于已经建立了整套经营体系的大的物业公司来说，这种轻资产的特点非常适合这些大的物业公司通过并购、外接等方式较快地扩大自己的规模，轻资产也是这个生意的一个优点吧。
2.物业项目运营的稳定性强，现金流好，同时又具备了一定的成长性。
物业公司的物业项目一般来说比较稳定，只要物业公司提供的物业服务不是很差，一般来说换物业的情况比较少，物业公司只要物业服务合同在手，就能够利用这个物业合同稳定地赚钱。对于物业公司的基础性的物业服务，这个生意是非常稳定的，物业费的收缴是面向一户一户的小区业主，这种to C的基础性服务的现金的收取状况通常是比较好的并且经常是预缴（类似水费、电费等），在成本端还经常比如保安、清洁绿化等外包服务，还经常能够提供账期，这就决定了物业公司的现金流的状况是非常好的，经常是先收钱然后再提供物业服务最后再付款。物业公司的业务成长性主要体现在小区物业资产的运营（有点像商业地产的租金，稳步增长）及增值服务上，过去的几年，大的物业公司的增值服务取得了非常高速的增长，在未来几年，随着物业公司各种增值服务的逐步落地和经营逐步深化，这一块业务的增长空间显然还很大。物业服务行业的生意模式有点像机场（航空服务业务价格较为刚性但能提供了非常好的现金流，同时非航业务能够随着最近的上涨和机场业务使用率的上升带来收入利润的上涨），
3.规模优势明显，这一点非常重要。前面已经提到过了，目前行业处于集中度快速集中的趋势中，主要的一个原因是这这个行业的规模优势是非常明显的。在收入端，尤其是在增值服务方面，物业公司在广告业务、房屋中介业务、家政服务、金融产品销售、零售业务（如便利店）等，在产品开发、平台搭建、供应商合作等方面，都体现出非常好的规模效益，边际收益远大于边际成本。在成本端，物业公司在管理体系的建立、各种智能化平台的开发、上下游供应链的建立等方面，也具有非常高的规模效应。因此可以看到，排名前10物业公司的营业成本率要远低于排在后面的物业公司。
物业行业投资的关注重点
1.公司管理团队很重要。物业公司未来的前景加好，但这个物业公司的经营对管理团队的要求非常高，既要求规模的不断扩大，又要求精细化的运营。物业行业是一个人力相对密集的行业，未来综合性的物业服务公司提供的服务也会是多样化的，所以物业公司的经营对管理者的要求我认为是非常高的。如果买物业公司的股票，可能首先我会优先考虑民营企业。
2.规模增长很重要。前面已经谈到了规模对于物业公司来说是非常重要的，一方面是不管是基础性的物业服务收入还是增值服务收入，规模的扩张都能够直接带来增量，另一方面只有规模上去了，在形成一定的规模优势以后，才能够在规模优势的基础上不断地为客户提供更多能为客户创造价值的服务，也才能不断地吸引更多企业参与到物业公司的这个平台，与物业公司一去去为客户提供价值，与客户发生更多的关系。如果投资物业行业的公司，我认为可以多关注规模比较大或者规模未来能持续扩大的公司。比如彩生活，目前的自有管理面积4.2亿平方米，接入彩生活平台的物业面积4.6亿平方米，合计接近9亿平方米。又比如绿城物业、碧桂园物业，背靠大型地产商，未来规模的增长比较确定，同时像绿城物业这种定位高端的物业公司，其品牌的优势能够让其获取更多优质的物业资源。
3.关注物业公司的增值服务。物业公司未来能够想象的增值服务空间还是比较大的，房屋经纪、金融产品销售、社区资产运营（包括速递易E站、广告、物业出租，这些都能给物业公司带来收入）这些已经比较成型的业务已经开始给物业公司贡献不错的收入。另一方面，各种O2O服务、零售、家政、家装等仍未充分挖掘的业务，未来物业公司仍可地结合目前住户的痛点去充分挖掘这些业务的潜力。就以彩生活公司的房屋经纪业务为例，做一个拍脑袋的测算，彩生活目前管理物业服务面积4.2亿平方米，假设每套房子20年买卖一次，每平米成交均价1万元，每套房子买卖佣金2%，彩生活在它服务的社区能够拿下10%的份额，那么彩生活一年光做房屋买卖的中介产生的收入就能够达到42000*10000*2%*10%*0.05=42000万元，这还不包括租房中介。根据彩生活公布的2017年的业绩，彩生活的房屋中介2017年一共销售了超过10000套房屋，彩生活通过彩富人生这个平台销售的金融产品达到了56亿，这些增值服务收入仍在高速地增长。2017年，彩生活的增值服务收入2.76亿，同比增长76%，毛利率84%，非常快速的增长。
以上大致是本人对物业行业的一些粗浅的想法，对于这个行业的投资，基于以上的这些粗略的分析，对于这个行业，我认为像彩生活、绿城服务、碧桂园物业这些优质的头部物业服务企业，是非常值得关注的。