保利物业（分析一）

保利物业4月分析过一次。前段时间重仓50%，今日清仓，亏损7%。保利物业为长期跟踪股，具备反转条件时会重新买入。

买入原因：

1、物业可看做流量池，服务好业主的情况下可开发新业务，未来住宅转为养护的情况下，物业必不可少，过往老校区企业负责维护的情况下，随着时间推移，将转为物业。

2、物业属于永续行业，且会跑赢通胀，to C 回款容易；

3、动态市盈率10倍，符合价值投资基本条件，负债率低；

4、背靠保利发展（央企），每年新增2000万物业，每平物业2元/月，每年新增4.8亿营收；

5、合同管理面积约为842.4百万平方米，在管面积650.5百万平方米，可转在管842.4-650.5=191.9百万平方米（占在管30%），可转在管预示保利物业最少30%营收利润增长。

6、股价大跌（当时用保利物业替换玖龙纸业）；

卖出原因：

1、今天11.27，周五12.1，新的地产销售情况会发布，极度不看好11月销售情况。地产行业处于下行期，保利发展激进扩张，明年保利发展可能就需要救助了。

2、随着地产行业形势变化，购房者处于强势地位，未来现房交付成为趋势，保利发展资金需求量会逐步抬升。保利发展可能会大幅占用保利物业的资金。

3、保利物业称由于与保利发展开展车位租售业务代理服务支付的30亿元保证金，根据合同约定将于2023年12月收回。

4、趁着反弹清仓，减少损失。