近期，随着一系列房地产利好政策出台，房地产板块再度成为了A股市场上的热门板块。11月17日，多部门召开金融机构座谈会，明确支持房地产企业通过资本市场合理股权融资；此外，11月6日，国资大股东表达了对万科的坚定支持；11月21日，新京报表示，有市场消息称监管机构正在起草一份中资房地产商“白名单”，可能涵盖50家规模房企……
随着利好消息不断出台，本周以来房地产板块表现强势。11月21日，房地产（申万）指数上涨2.23%，11月23日房地产指数再度大涨2.29%，本周以来涨幅已达4.23%，在所有申万行业中位列第一。
数据来源：iFinD，截至2023/11/23。
很多小伙伴都知道，近年来国家十分关注房地产行业的改革。从2022年底的“三箭齐发”到现如今的金融机构座谈会，都反映出了国家为地产行业纾困的决心。随着这些政策的落地与实施，房地产的生态会发生什么改变？于投资者而言，此番政策密集出台，是否预示着房地产即将迎来困境反转？接下来就听宽基君给大家分析分析~
为何持续释放政策利好？主因仍在地产销售低迷
政策强劲，最主要的原因还是在于房地产旧模式的影响巨大。
从房地产销售情况来看，2023年下半年的房市成交情况仍然比较低迷。11月15-16日，国家统计局公布的最新房地产运行数据显示，2023年10月份30个大中城市商品住宅销售价格下降的城市数量仍在增加，国房景气指数93.40再次刷出阶段新低。
近三年30大中城市商品房成交面积走势图
数据来源：国家统计局、iFinD，截至2023/10/31。
在史无前例的宽松政策下，市场修复似乎远不及预期。尤其在资金端，今年前十个月全国房地产开发投资、房企到位资金等多指标持续下降。房屋竣工面积受到“保交付”政策带动同比增长19%，但根据统计局的调研数据，全国保交楼项目1114个，交付率仅34%，交房压力依然不容小觑。
近三年房地产开发投资（累积同比）走势图
数据来源：国家统计局、iFinD，截至2023/10/31。
近三年房屋竣工面积（累积同比）走势图
数据来源：国家统计局、iFinD，截至2023/10/31。
可以看出，从今年的房地产数据来看，去年的“三箭齐发”效果仍然不尽人意，投资、竣工还是销售数据的增长和之前的政策力度并不匹配，其中最主要的原因还是房地产行业的旧模式影响太大。旧模式中，房企高杠杆盲目扩张不断累积风险，生产方式落后也难以适应消费升级；购房者的投资性动机太重，居民住房负债和住房财富占比过高，不断挤压刚性需求造成结构性供需错配，使得当前房地产出现了库存大、烂尾多、连锁爆雷、风险叠加等现状。
因此，房地产新模式是行业找到的破题关键。这一方向也已经被提升至国家战略高度。从今年2月的《求是》文章，到7月31日国务院会议发言，中央多次要求“加快研究构建房地产业新发展模式”，再到11月17日的金融机构座谈会，都彰显了国家政策推动房地产行业由旧模式过渡到新模式的决心。
强力政策持续出台，推动房地产行业生态改变
从近期房地产支持政策来看，最为重要的还是11月17日央行、金监局、证监会联合召开的金融机构座谈会所提出的“三个不低于”：1、各银行房地产贷款增速不低于银行平均增速；2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
在去年年底，有一次不弱于今年座谈会的地产利好政策，就是去年年底提出的“三箭齐发，” “三箭齐发”是国家对房地产行业从信贷、债券和股权方面提供支持，具体举措包括国企六大行向优质地产企业提供了万亿级别授信额度、政策支持民营企业发债融资、重启了地产企业的股权融资。
从具体措施来看，“三箭齐发”的力度是非常大的，但是从今年的房地产销售情况、成交数据来看“三箭”的效果似乎不达预期，那么此次的“三个不低于”以及后续政策会有利于房地产行业的改善吗？从具体条例来看，11月17日的会议更侧重房地产供给端，和之前保交楼政策的目的一样，“三个不低于”是从金融方面来提振房地产供给端信心。
此外，近期地产刺激政策，不仅包括了“三个不低于”，还有两点值得注意：一个是金融机构座谈会还提出拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等；另一个就是有消息称监管机构正在起草一份或含50家国有和民营房企的白名单，在列企业将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面支持，名单较年初范围有所扩大。由此可见，房地产金融供给侧改革是接下来政策发力的一个重点，也是此前“三支箭”以来政策的延续和细化，精准有力，有利于弥补和解决新问题，促进市场平稳健康发展。
房企改善漫长且艰难，房地产投资应放眼长期
那么对于房地产行业来说，此次政策潮是否会推动行业生态发生巨大改变呢？目前来看，虽然政策密集出台，但是房地产的改善过程是漫长且艰难的，这也就意味着虽然有政策支持，但是短期来看房企销售数据或者房企融资数据可能不会快速增长，但是随着政策的推进、房地产竣工面积增长、商品房供给增加，房地产行业在相对较远的未来会出现较大改变。
同时，对于二级市场来说也是一样，由于房企的盈利数据不会在短期暴增，房企盈利改善是个漫长的过程，这就使得房地产板块的复苏其实也是个漫长的过程。但这并不意味着否定了房地产板块的投资价值，事实上随着房地产格局的变革，市场会逐步恢复对房地产的信心，板块也会在这个过程中持续回暖。
因此对于投资者而言，大家在关注房地产板块的同时，也可以借由基金产品进行布局，比如宽基君家的价值100ETF（512040）等产品，以此来静待地产板块的复苏~
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