资料来源:Wind,中金公司研究部
图表2:2022年房贷利率降至历史最低点,但二手房价格环比仍在下跌
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表3:2022年居民收入预期大幅下降
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表4:2022年现房销售要好于期房,因为现房不面临烂尾风险
资料来源:Wind,中金公司研究部
但是向前看,以上三个因素对房地产基本面的制约都在缓解,疫情造成的不确定性在减弱,保交楼得到了有力的资金保障,房地产销售和投资都已经大幅降低、基数已经不高。具体来看:
第一,疫情造成的不确定性在减弱。在疫情防控进入新阶段后,中国已经宣布对新冠病毒实行“乙类乙管”,不再划定高风险区、不再进行常态化核酸检测,跨区域交流、国际交流恢复正常。虽然不确定性仍然存在,但是从国外经验来看,在几个月后,开放后的国家经济社会总体都会恢复正常,因此私人部门面对的不确定性是在减弱的。
第二,保交楼得到了实质性的资金支持,开发商信用风险也得到了初步缓解。2022年11月,单月新增抵押补充贷款达到3675亿元、创下历史最高记录,历史上抵押补充贷款主要用于棚户区改造的相关项目,此次可能用于对部分保交楼项目的支持当中。2022年9-12月PSL累计新增6100亿元(图表5)。根据我们的估算,如果全国保交楼困难的项目占全国施工面积10%的话,那么完成这些困难项目的全部交付需要资金约1万亿元。也就是说,央行提供的资金已经可以占到保交楼资金需求中的一个不小的比例,考虑到还有商业银行和其他金融机构的支持,我们认为可以对保交楼有信心。此外,从2022年3季度开始,优质房企在“民营企业债券融资支持工具”的支持下开始逐步恢复债券融资,商业银行也积极向优质房企授信,开发商信用风险得到了一定的缓解。
第三,在经历大幅调整之后,房地产的基数已经不高。中国本轮新开工面积的下行大约开始于2020年10月,距今已经有2年多的时间,2022年全年新开工面积同比下跌接近40%,2022年10月相对2020年10月的新开工面积下跌57%、接近60%。这样的跌幅、下跌的速度和下跌的时间在过去30年的全球历史中都比罕见(图表6)。
总的来看,随着各种制约因素的影响逐步减弱,房地产需求政策的作用可能会逐步显现出来。虽然在长周期向下的过程中,房地产反弹的幅度和斜率可能不及此前,但是2023年房地产周期的企稳概率在上升。
图表5:2022年9-11月,抵押补充贷款净增额大幅上升
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表6:中国新开工面积的下跌幅度、速率、时间跨度可能都已经达到了一个相对极端的水平
资料来源:Wind,中金公司研究部