从2019年开始，新一轮的地产周期开启，中国房地产行业进入存量和增量并存的时期。回看过去五年，中国房地产进入大鱼吃小鱼的洗牌阶段，市场份额进一步向品牌房企集中，行业集中度提升，中小房企的生存和发展受到挤压。
尽管如此，黑马依然存在。
近几年，房地产行业跑出来不少黑马，新力控股、阳光城、中南置业等不少中型房企弯道超车，不仅活下来，而且直追头部房企。
而新力控股，被公认为是黑马行列中最优秀的存在，在TOP30的房企中，新力控股是跑得最快的那家。
去年房地产行业在下行，新力控股（02103.HK）却逆流上市成为港股最年轻的上市房企。近日，新力控股进行上市后的首场业绩发布会。
仔细研究新力的财报会发现，新力的卓越，绝非偶然。新力在保持增速的同时让财务结构持续优化，产品体系的渐臻完善，土储结构持续优化......不仅财报亮眼，在产品策略，业务布局等方面的表现也可圈可点。
在当今的行业趋势下，新力控股的发展模式值得行业中小房企参考学习。
规模利润双增长 业绩排名双升
3月31日，新力控股举行线上业绩发布会，联席董事长张园林携众高管出席并答记者问。
年报显示，2019年度，新力控股全年毛利79.99亿元，同比增长154.5%，毛利率为29.6%。其中，新力控股年内溢利创历史新高，高达20.14亿元，同比增长约263%；归母净利润为18.53亿元，同比增长约485.2%。
新力的盈利大增得益于2019年营业额、销售等指标的同步增长以及财务状况的改善。
2019年，新力控股的业务依旧强劲增长，实现收益269.85亿元，同比增长220.7%；全年合同销售914.23亿元，同比增长28.6%；其中权益销售额升至451亿，增长30.1%。
在房地产整体境况并不理想，在不少同行归母净利润为负数的情况下，新力取得485%的归母净利润增幅，不仅让整个行业对它刮目相看，这也使得新力的行业排名飙升。
亿翰智库发布的《2019中国房企综合实力TOP200研究报告》显示，新力控股综合实力荣登TOP29,成功进入前30强阵营。485%的归母净利润增幅，让新力控股成为行业TOP30里面增长最快的房企。
之所以是公认的黑马代表，是因为新力这一路走来都具有强烈的黑马特征：
2010年新力在江西南昌成立，2019年11月，年仅九岁的新力在香港上市，成为第一家上市的赣系房企，同样也是港股最年轻的上市房企；
2016年，新力销售额突破百亿，并进入百强房企行列；
2017年，新力销售从百亿变成457亿，一年之内，新力从百强跨入40强榜单；
2016-2018年，行业TOP25-35房企销售额的平均年复合增长率为68.20%，而同期新力的年复合增长率达134.72%；
从2016年到2019年，短短三年时间，新力的营收从22.23亿元增至269.85亿元，增长了12倍，净利润从1.31亿元增至20.14亿，增长了15倍；
从2016年开始全国化扩张道路开始，新力从一个地方房企成为全行业无法忽视的一个强劲对手。按照公司行政总裁陈凯的说法，疫情对新力控股这样中等规模的房企影响相对较小，大约在2%左右，公司预计未来一年销售目标是同比增长20%。
在往千亿俱乐部冲刺时，新力的负债情况在不断改善。2019年，新力控股的净负债率大幅下降170.9%，降低到67%，不仅低于行业平均水平，更远远低于80%的安全线，债务风险可控。
财务结构持续优化。
这得益于融资渠道多元化。通过增加利率较低的银行贷款占比、发行公司债、上市融资等方式使得新力的资本结构和流动性不断的优化。
融资渠道的优化，源于新力控股已经获得资本市场的高度认可。
2020年3月，新力控股被被纳入恒生综合指数成分股，并入选为沪港通的可交易股票之一。此外，新力与民生银行、中信银行等大型银行长期保持良好合作关系，截至2019年12月31日公司授信总额为人民币739亿元。
2019年年报出炉后，国泰君安分析师认为，新力的增长率位于行业前列，看好公司偿债能力和信用水平持续优化。
首份年报的优异表现，源于过去9年公司在产品和土储战略上的韬光养晦，厚积薄发。
十年磨一剑 产品力MAX优势渐成
易居中国执行总裁丁祖昱在2019~2020的跨年演讲，提出“房地产是中国最大的制造业”。
自从2016年房住不炒提出之后，房地产和制造业之间的关系更加紧密。房地产跟服装、食品、水电能源、交通出行等行业一样，投资属性下降，居住消费的属性将逐渐增强。
这些年房地产变成制造业的特征越来越明显。之所以说房地产是制造业，是因为房地产跟制造业一样是十分讲究产品策略，以产品致胜的行业。今后的房地产市场，产品力将成为房企角逐的重点。
仔细研究新力的产品体系与策略，你会发现这匹黑马，虽然年轻，但产品力MAX。
正是因为年轻，所以没有包袱。新力控股能走出一条完全不同于过去的房企竞争中“高周转”的发展模式，可以依照自己的打法逐步建立独特的竞争优势。
从成立之初将高品质作为品牌的DNA，新力控股便把精力放在产品上，为每个物业项目设计及实施品质控制标准和程式，并委托第三方人员进行检查，以确保品质。包括对品质质量的四个“零容忍”和对产品建造的四化管理，即要求材料造假零容忍、工艺造假零容忍、品牌造假零容忍、管理渎职零容忍和材料使用品牌化、工艺标准精细化、品质管理全员化、交付品质全优化，要求产品打造过程每个环节做到零失误。
围绕消费者的居住需求，针对首次置业者、家庭升级者和高收入家庭，新力量身定制，分别打造了“湾系”、“园系”及“悦系”三大系列优质住宅产品；同时积极拓展“社区型商业体”、“区域级商业综合体”、“城市级商业综合体”三类综合体，以及“多功能精品公寓”和“超甲级写字楼”两类商业创新项目，共同构成新力地产三大体系、八大产品线，以满足不同人群、不同层级、不同功能的商住需求，深受市场追捧。
新力高质量的产品是获得认可和产品渐成优势的关键。
首个住宅项目南昌帝泊湾，该项目曾获得中国园林网颁发的全国风景园林工程银奖。在产品组合方面，新力控股会根据政府监管容积率、项目位置、土地规模及成本、市场和开发规划等严肃调整产品组合，来维持或提高项目议价能力，进而提升利润率水平。
在江西吉安，新力帝泊湾的售价即使是比该区域均价高出约1500元/㎡，但2019年4月第一期开盘时，便短时间内售完。而新力系列产品的销售均价从2016年的9331元/平方米涨至2019年10月的17399.2元/平方米，产品的溢价能力不断提升。
基于对行业未来趋势的研判，新力继续在产品上发力，进行全维度的升级。2019年11月正式推出“SINIC4.0”产品理念，打造“5S住区”，对 “设计-工程-营销-客价-物业” 五大全流程制定严格的标准，更为注重细节精筑、品质深耕，寄求通过新精致主张、新全龄维度，新安全守护三大价值主张，为用户带来真正的品质升级。
客户对新力的产品和服务满意度不断提升。根据赛维咨询的调查，2019年新力客户整体满意度高达89.9%，在赛惟资料库93家企业中排名第6。其中物业服务满意度高达92.7%，排名第4;维修服务满意度高达84.4%，排名第8。
产品力的升级，能够让新力形成竞争优势，也是企业生存发展的基石。在此基础上，新力再谋求企业的腾飞。
而企业的腾飞，则离不开最基础的土地储备。在土地储备上，新力的布局也颇为精妙，值得后来者借鉴。
土储结构优化 腾飞空间可期
能够成为最年轻的上市房企，能够得到银行的认可，不是没有原因的。
具有前瞻性的土储布局战略，是新力控股未来增长的潜力。
根据财报显示，截止2019年12月31日，新力控股已布局了包括江西省、大湾区、长三角地区、中西部核心城市的四大区域，在超过36个城市中，新力控股拥有117处物业项目 ，其权益土储面积约1,509万平方米。按权益面积计算，一二线城市占比达到85%。
随着城镇化政策调整，新的“城市化”策略将重点发展城市群及大都市圈。新力控股敏锐地抓到了这点，2016年开始，便从深耕的江西省，拓展至无锡、惠州等城市。
2019年，新力控股继续聚焦四大区域——以江西为大本营，外拓三大区域。通过招拍挂和收并购获取了36个项目，新增土储权益面积约280万平方米，权益土地成本约为194.5亿元。
2019年新增土储中，43.6%在长江三角区，24.4%在华中华西及其他区域，19.4%在江西省，12.6%在大湾区，其中一二线城市新增土储面积占比达92%。
通过多年坚持城市深耕、区域深耕战略，新力控股已经从以往的地方性房企，蜕变为一家全国综合的房地产开发商。这些数据，无不印证了这一点。摆脱过于依赖江西的局面后，新力控股的土储布局已经较为均衡和多元化。
值得注意的是，除了地处一二线城市，新力控股这些新增布局的土地价格均不高，这将给新力提供持续及空间较大的利润。
在购地方面，新力控股副总裁佘润廷介绍，新力控股在拿地上主要遵循三条准则：第一，深耕四大区域，同时建立区域、城市、板块的投资体系，确保布局精准；第二，投地方法平衡，招拍挂、资源勾地并重，以提升土地品质和项目利润水准；第三，坚持合作，着重操盘以我为主且可以降低竞争、互补优势的项目，从而与合伙人分摊风险，借此最终强化服务品质和竞争优势。
这清晰的策略，给新力控股带来的提升，不仅是地块质量方面，还有项目的利润水平。公司表示，从现有的土储情况来看，预期未来集团来自江西省之外市场的收益占比将会进一步提高。
江西以外的市场，新力控股重仓大湾区。作为临深片区唯一不限购的惠州，新力控股的市场占比排在第四。
随着大湾区红利的叠加释放，新力控股的业绩也将随之得到增长。
盈利的连年增长，持续改善的财务状况，后来居上的产品力以及聚焦深耕的全国化布局策略让投资者看到了新力的这匹黑马的无穷潜力。在财报发布后的第二天，新力股价翻红上涨。