【信达房地产】对于近期地产行情的思考：阶段性预期差之下迎短期反弹机遇，行业景气度反转仍有赖强政策支撑
近期地产指数表现创近一年以来新低水平，部分优质头部国央房企的估值表现也处2022年以来的底部区间，近日板块终于迎来久违的普涨行情，我们认为本轮反弹机遇主要由两方面因素所驱动：1）前期市场交易预期过于悲观，甚至对核心城市的销售产生过度担忧导致板块超跌，但从5月真实成交数据来看，30大中城新房成交面积仍保持环比正增，行业基本面表现明显强于此前市场的一致预期，因此阶段性预期差之下迎来短期反弹机遇；2）由于青岛等城市近期在行业政策上有所松动以及金融工作会议的召开，叠加板块此前的超跌表现，市场开始对于后续的地产政策有所期待，我们认为具体的放松预期和情绪敏感点主要集中在高能级核心城市有望放开限购以及降低首付比例等方面，这种积极的政策预期也是此轮行情的重要驱动因素。
后续地产板块会如何演绎？我们认为存在两种可能性：1）强支撑政策兑现落地，提振市场情绪，板块有望迎来β行情（可参考去年“三支箭”和金融16条政策出台后市场的情绪反应以及板块行情表现，当时申万地产指数在多政策叠加效用下，一个月上涨约30%），当前表现处近一年以来底部区间的优质标的有望率先估值修复；2）政策预期落空或政策力度不及预期，此前我们曾一直强调，受限于城市基本面、人口情况以及家庭套户比等综合因素，低能级城市的购房需求修复空间有限，且因城施策背景下，这类城市的松绑政策已基本应放尽放，后续的政策放松边际效应或逐步递减，短期内当地的房地产市场难以起量，核心城市的成交量是决定今年市场销售总量的重要因素。因此我们认为若此次高能级城市的政策放松预期落空或政策力度不及预期，行业整体的销售情况虽然可能不会弱于去年市场表现，但难以出现明显的销售反转，落实到板块具体表现上，由板块超跌所带来的反弹机遇短期能够继续维持，但空间相对有限（我们预计板块指数增长空间可能在10%-20%），而中长期行情的持续性则有待观望。
在地产板块的投资逻辑上，我们仍建议关注具备α逻辑的标的，主要为在当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的优质国央房企，如招商蛇口、保利发展、华发股份、越秀地产以及优质民企滨江集团。
风险提示：政策放松不及预期、市场调整超预期