你这个PE是咋计算出来的呀？

1.规模越大,后期需要退出的项目越多,也需要更多新项目来填补,维持这个规模的难度很大。
2.万物云的核心是蝶城战略，可以对比下差不多管理面积的万物云和碧桂园服务，万物云的人比碧桂园服务少一倍，加上自身规模到这里了，服务质量和规模天然存在矛盾，管理难度也是急剧增加，公司的在管饱和收入增加已经大幅放缓。所谓蝶城就是在设定的有效价值圈内，去获取最多的物业项目，然后通过改造这些小区的部分设施设备达到减少人员配置的效果，在招投标的时候会被诟病为大量的带资入场（拿现金换未来持续的利润，有些经营性资本开支的意思），在入场服务后业主会发现园区内的物业人员少很多，同时改造的目的和业主需要的目的无法一致，这种模式最后效果如何难说，但短期来看的确是减少很多人员配置节省了成本支出，提高了物业服务的毛利率。
3.万物云对关联方的应收账款没有任何计提拨备，这是个潜在风险，万科都已经到需要卖资产应对流动性，指望这个时候还上欠的物业费、案场管理等费用，至少是不够严谨的。
4.很多人就盯着万物云账上的现金，这里面一笔是IPO款项，大概还有44亿有指定用途，另外有49亿的合同负债，实际真的钱多吗？难道看清算价值只看账上现金，不看负债么，毕竟资产变现可不是能得到全部，但负债是实实在在要全部拿出去的，最后看看流动资产249亿-总负债212亿，只剩下37亿，流动资产里面的应收账款还没算折扣。再看非流动资产145亿里面，大头80亿是商誉和客户关系这种无形资产，固定资产+投资性房地产12亿，对外股权投资14亿，预付款25亿。最后你再盘算盘算，花了250亿RMB左右买回来的这么一家公司，实际能回收多少钱呢？万物云作为一个物业公司，是典型的服务公司，资产没有意义，买回来就是这个管理团队和手上这堆物业合同，万物云10年后能维持多少利润？多少经营性现金流呢？这是个非常难回答的问题。

关于估值，我一向比较保守，两年前对于新东方的估值，觉得合理应该回到在2倍PB，可以涨五倍。到目前为止，新东方涨到4倍PB，底部起来涨了10倍