物业服务的优点与隐忧


众所周知，物业服务是现金流好，无负债，轻资产，可以低成本外拓规模，地产公司无偿输送面积，这些是投物业股的优势。

我应该是19年投物业股的，近来反思物业股在商业模型上的缺陷。总结下来有几个，与大家探讨。

1、提价困难是所有物业公司面临的问题，尽管有智能化设施的引入，但随着人员成本的刚性增长，毛利率仍然有下滑的趋势，目前没有十分有效的破解之道。

2、随着小区渡过地产公司的保修期后，设施设备及绿化的老化不可避免，有些可以申请物业维修基金，但很多是不方便使用维修基金的，这个要吃掉相当一部分毛利。目前无好的解决方案。

3、非业主增值服务毛利占比高，随着地产大走下坡，增长很难了，倒是有可能下滑。这块下滑的金额未来要用很多的业主增值服务利润去弥补。

4、业主增值服务中最有潜力的是硬装，但由于一二线城市绝大部份的楼盘是精装交付，规模受限。由于毛坯新房批量大，效率高，目前是物业公司的主攻方向，而老房子过于分散影响施工效率，暂时还不是业务重点。

从单个楼盘全生命周期的经济价值看，楼盘老化存在毛利大幅下滑的风险，这个要靠业主增值服务来弥补，但业主增值服务还要弥补非业主增值毛利下滑的金额。总体而言物业服务中长期的商业模型存在一定的瑕疵，如何投资就见仁见智了。



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