今年6月，贝壳找房屏蔽了成交价一事，闹得沸沸扬扬。
而此后，珠海二手房买卖双方，基本就失去了一重要的房价参考值。
有网友开玩笑说，以后买二手的，只能照着法拍房价格砍了。
那么，珠海的今年的法拍市场如何？法拍房源的价格是多少，能不能参考？
今年的法拍市场
住宅法拍共约778次
据凤凰君对阿里资产·司法、京东司法拍卖两大法拍平台数据的统计，2024年上半年，珠海住宅房产法拍共约778次，其中一拍房源513套。
在拍出成交率方面，一拍仅有21.25%。基本相当于5套房源中，仅有1套成功拍出，也即是说一拍的流拍率高达近80%。
但是，起拍价下调20%后的二拍，拍出成交率就大大提至近70%。
从这个角度看，整体上，法拍房拍出的成交率，还是相当高。
哪些房源竞争大
最高竞价714次
但总有房源非常具有竞争力。
在阿里、京东2024年上半年，珠海房产法拍出价次数TOP10房源中，至少都需要出价几十次才能胜出，多套房源出价次数超过百次。
其中，最高的出价次数达到714次，来自华发水郡的一套别墅。
该房源位于斗门的尖峰南，建筑面积259.7m²，起拍总价277万元，共有11人报名，吸引来7501次围观。
于2024年5月16日10时开拍，一直延时至17日16时才结束，持续争夺了长达30小时。
最终以总价439.8万元成交，不仅溢价58.77%，甚至高出评估价约44万。
同时，这10套法拍房源，都有不错的溢价率。
溢价最高的是斗门湖心路奥园香海美景的一套房源，达到133.34%。
那么，这些房源为何那么受欢迎，竞争如此激烈？
凤凰君分析发现，除了项目自身具有一些优点，如所在的地段环境优美，或所属的学区为优质学区等原因外。
更重要的原因是这些房源的起拍价普遍较低，以及加价幅度也较低。
如出价次数高达714次的华发水郡这套别墅，起拍单价仅约10666元/m²，加价幅度仅有1000元。
因此，虽然经过几百次的出价，最终的成交单价也仅有约16935元/m²。
而在贝壳找房平台上， 同小区相同面积段的产品，挂牌单价基本都在30000元/m²以上。
相对而言，就算经过激烈的竞争后，这套法拍房仍低于市场价太多。
再看溢价率最高的奥园香海美景这套房源。
其起拍单价仅有4194元/m²，就算溢价超过130%，成交单价也仅约9787元/m²，仍低于同小区同面积段的二手房挂牌价。
豪宅法拍
更受欢迎
在法拍房市场上，往往豪宅更受欢迎 ，毕竟豪宅的品质更高。
在阿里、京东2024年上半年，珠海房产法拍成交总价TOP10的房源中，全部都是别墅或大平层的豪宅。
户型面积最大的达到400m²，最小的约166m²，基本都在300m²左右。
成交总价超过1000万的共有3套，最低也超过600万/套。
成交总价最高的是毗邻香洲区政府的亨泰山庄的一套别墅。
该房源户型为400.67㎡，起拍价及评估价均约为1157.78万元，妥妥的千万豪宅。
该拍卖吸引了9人报名，超过18000次围观，最终以总价约1900万成功拍出，溢价率达到64.40%。
而其他几个法拍房源，也基本都需要经过多次的出价，最终以相当高的溢价率成交。
凤凰君认为，豪宅如此受欢迎，除了自身的品质外，仍与价格有关。
例如今年6月13日成功拍出仁恒滨海中心一套面积为359.88m²的房源，
经过40次的竞价，最终以单价约40127元/m²成交，但该小区类似房源的二手房挂牌价格，普遍在60000元/m²左右。
法拍房价差
真能捡漏吗？
凤凰君随机选择了上半年珠海部分法拍房源的价格，与相对应的小区在贝壳找房上二手房最新的挂牌均价作比较。
这些房源分布于珠海各片区，有成交价格达800万的豪宅，也有成交价在几十万的普通住宅。
我们从这些数据中可知，这些法拍房的成交单价，普遍低于对应小区二手房挂牌均价的30%左右。
部分以起拍价成交的，则差额基本超过-40%，但一般都没有达到-50%。
也即是说，基本没有半价成交的。
结语
总结而言，首先，珠海今年的法拍房市场，没有出现数量激增的情况。
整体上成交的房源量并不算大，每个小区的成交量都非常少，因此，这些法拍房价格，参考价值有限。
其次，从拍出成功率来看，降价后的二拍，成交率更高，因此，低起拍价更易拍出。
同时，只要起拍价足够低，竞争就足够激烈。
再次，豪宅在法拍市场，更受欢迎，毕竟豪宅品质更有保障。
另外，成交价多数都仅低于二手房挂牌价30%左右，所以，想在法拍房市场上，以半价捡漏的机会并不多。
最后，特别提醒：法拍房价格虽然诱人，但法拍房源可能会存在一些未知的风险，若无相关经验，并不建议普通购房者轻易涉足法拍。