2024年，楼市面临着前所未有的严峻局面。
这也直接导致调控政策前所未有的放松。首付比例的下降，利率的下调……等等，全部到了历史低点（👉详情）。
在此背景下，楼市分化日趋显著。有些项目一降再降，不能再降；有些红盘，逆势飘红，无惧周期变化。
这背后的，是楼市的逻辑已经改变。选盘没有逻辑，就是妥妥的大韭菜。
所以选盘一定要遵守一个大前提：按需选择、按需选择、按需选择！
7月已来，根据凤凰君不完全统计，接下来将有近40个楼盘推出市场，各个片区均有分布。
凤凰君根据多方面的维度，精选珠海8大新盘，为大家带来下半年的期待！
01
格力海岸7系
半岛的综合体
格力海岸7系，位于高新区唐家半岛情侣北路西侧、半岛三路北侧。
根据规划，项目总占地约52000㎡，总建面约190000㎡。
其中，商业配套占总计容面积约41.30%，包括商业约54000㎡，文化活动中心6000㎡，肉菜市场3322.87㎡。
该项目备受瞩目的是将为前环半岛引入全新的商业、文化活动、创意休闲、公共服务。
▲效果图
在住宅方面，格力海岸7系的户型涵盖了建面约64-130㎡多个面积段，适合更多不同需求的居住人群。
6月29日，格力海岸7系样板房已正式开放，期待其尽快入市。
▲样板间
期待理由：
7系最大的优势，是高新区前环半岛“最后一块亲海”地块，拥有非常优越的自然海景资源。
项目很聪明地采用做了大面积亲海设计，比如部分户型采用三开间朝南瞰海，同时创新超配180°弧型阳台，对望一线无敌海景。
另外，7系楼下即是约12万㎡开放式街区 Mall双商业，业主下楼即可实现品质购物体验。
02
观宸246
拱北口岸商圈稀缺住宅
观宸246位于拱北迎宾南路，距离拱北口岸约1km；青茂口岸约1.1km；珠海站约1.1km，地理位置绝佳。
约2km范围内，有富华里、迎宾广场、摩尔广场等商圈，目前学区为北岭小学、第十六中学。
▲百度地图测量约10分钟步行到拱北口岸
观宸246总建面约3.1万m²，共计246户。
从户型来看，项目提供的是约65-98㎡2-3房小户型产品，户型面积段非常适合长期往返珠澳的“双城居民”。
▲约95㎡C户型
▲约95㎡C户型样板间
同时，户型按珠海新规打造的约95%的超高赠送率，15%的收纳率，小面积也有大空间，
其中95㎡的户型设计了3房，而且做到5米的大宽厅，是珠海非常难得的产品。
▲效果图
在装修品牌方面，精选了西门子、TOTO、大金空调、汉斯格雅、林内、欧瑞博等国际知名品牌。
以及5类选配方案，约162个选配细项，让精装房变得更个性化。
智能化方面更是一大亮点，零接触智能归家、全场景智能照明、一键切换智能遮阳等前沿功能，从社区到室内10 大智能安防系统，全面呈现国际化的智慧生活方式，让住户尽享高科技带来的便捷与舒适。
日前，观宸246的营销体验中心及美学样板间已正式开放。
期待理由：
观宸246，是拱北口岸圈近10年来，首个纯住宅新盘，可见其稀缺性。
其主力产品面积不大，实用率高，无疑会大大降低主城置业的总价门槛。
同时，产品打造上也亮点暗藏不少亮点，如家装中的国际品牌，智能化等。
03
华发·珠海湾
珠海首个“智慧住宅”
华发·珠海湾，即华发裕华城市更新项目。
项目位于港湾大道与唐淇路交叉口西北侧，港湾一号科创园对面。
项目用地面积为22.69万㎡，更新单元划定范围总用地面积为25.75万㎡，更新后计容建面为约62.35万㎡。
目前已在建109地块，根据公示，该地块总占地45288.70㎡，总计容建筑面积162123㎡。
该地块项目共规划10栋住宅，全部为塔楼设计，基本以31层为主，粗略计算，可提供1192套住宅。
其中包含架空车库1层，地下车库1层。
初步来看，项目设计户型面积段包括为约89-240㎡。
另外，根据规划，项目包括建设有24班小学1所，9班和15班幼儿园各1所、二级邻里中心1处，以及城市道路和防护绿地。
这3所学校分别命名为：高新区滨海第一中心小学、高新区滨海第一中心幼儿园及高新区滨海第二中心幼儿园。
目前，高新区滨海第一中心幼儿园工程已进行批前公示，据根公示，该幼儿园总建筑面积达到8136㎡，共4层。
▲效果图
据了解，华发·珠海湾有望在今年四季度开放展示区。
期待理由：
华发·珠海湾将是珠海首个“智慧住宅”项目。
项目将探索融入“数字智慧社区、智慧无人机服务、社区养老、智能家居、阳光车库、错层大露台”等内容。
比如创新设计了环绕式、无干扰三层错层超大露台，露台之间“同层左右不可见，错层上下不可见”；
露台设置无人机停机坪，解决物流配送“最后一百米”；
推出配套的“社区养老”产品和服务，建设满足业主需求的养老公寓；
打造阳光车库，将建筑物首层（整层或局部）作为停车库，减少地下开挖、引入自然光照，达到更好的居住体验。
04
华发香山湖畔
“三文园学区”宠儿
华发香山湖畔位于新香洲梅华东路南侧，西面为迎宾北路，东面为五洲花城三期，南面为新投入使用的文园小学及幼儿园。
因此，项目的地段与学区优势一目了然。
▲华发香山湖畔效果图
项目包括S1、S3和S5地块，其中S1用地面积18699.57㎡。总建筑面积18.46万㎡，为二类居住 商业，3层地下室，地上最高49层；
S3用地面积为7403.13㎡，为绿地公园；
S5用地面积3198.81㎡，包含市政道路和地下室空间。
据了解，项目户型包括108-202㎡的精装户型，值得改善届期待！
目前，华发香山湖畔整体基本已建至地上10层以上。
▲华发香山湖畔航拍实景 2024.05.16
期待理由：
首先，作为新香洲“三文园学区”内的稀缺新盘，本就具有较高的关注度。且周边拥享珠海香洲区的行政中心，坐享众多亟待更新的公共配套。
其次，项目自身也是一个集购物休闲、社交娱乐、生态宜居、休闲体验于一体的城市生活花园。
将建设4层商业，将由华发商都运营，因此，该项目同样是地标综合体上盖的物业。
再次，非常值得关注的是，项目规划1栋住宅高度177.2米，49层，幕墙高度达到180米，将为新香洲增添一抹天际线。
05
珠光前程
容积率低至2.0，可观山景
珠光前程位于高新区金唐路以北、金凤路以西、北京理工大学珠海学院以北，是由国企珠光房产开发的项目。
▲非最终定稿版，请以实际为准
根据规划，项目共包含2栋高层住宅，总用地面积11195.42㎡，总建筑面积31617.42㎡，容积率低至2.0，建筑密度14.65%，比肩别墅，绿地率35%。
设计为地下1层，地上26层，停车位245个，1:1.23超高配比
项目预计推出建面约89㎡3房2厅2卫、约126㎡4房2厅2卫户型，为一梯两户，纯南向板楼的设计。
据项目工作人员表示，珠光前程预计近期将同步开放销售中心和样板房，将以准现房的状态进行销售，所见即所得。
期待理由：
首先是国企珠光的品牌，值得期待，位于新香洲香山湖板块的珠光里程，已是见证了珠光的品质。
其次，珠光前程容积率低，建筑密度低，整个小区近2/3的面积都是园林，居住舒适度较高。同时，楼栋前后无遮挡、凤凰山景一览无遗。
再次，在地理位置上，项目与北京理工大学珠海校区，港湾7号·智造超级工程等为邻，珠光前程刚好能满足这些年轻人才的需求。
06
港湾新城
高新区纯新大盘
港湾新城为高新建投2023年8月拿下高新区的商住地项目，与珠光前程相邻，位于高新区北京理工大学北侧。
项目总占地面积约16万㎡，计容总建筑面积≤32.87万㎡，用地性质为二类居住、教育、城市道路。
项目分为4个区域开发：
A区域，用地面积约3.57万㎡，为人才住房用地，配套有1处12班幼儿园；
B区域，用地面积约2.78万㎡，为小学用地（48班）；
C区域，用地面积约6.53万㎡，为二类居住用地，配套有1处9班幼儿园；
D区域，用地面积约31482.13㎡，为城市道路用地。
▲效果图
▲园林效果图
▲园林效果图
▲园林效果图
该地块仅有C区域规划有商品房，总建面约306267.93万㎡，日前珠海自然资源局也发布了C区域一二三期的批后公告。
三期共规划了15栋住宅，全部为塔楼设计。
一期包括2栋25F、3栋26F住宅，二期包括5栋26F住宅，三期包括2栋25F、3栋26F住宅。
目前，整个项目正在开展地面平整施工。
期待理由：
一座由区属国企高新建投开发的新城，体量相当大，配建丰富，幼儿园、小学都在社区楼下。
项目周边的配套也十分成熟，交通便利，城轨唐家湾站近在咫尺，一脚油门，便抵达连接市区的金琴快线及兴业快线。
项目自身的打造也亮点多多，如32万㎡珠海首创东方六境美学园林；产品规划为户户朝南，超100%实用率。
07
华发·金琴湾壹号
滨海商务区海景新盘
华发·金琴湾壹号位于金湾滨海商务区，在万科观海200里北侧。
项目占地面积约5.5万㎡，建筑面积约13.3万㎡，容积率2.42。
规划建设有14栋住宅，为26层的高层及11层的小高层。总户数约1380户，另有2栋商业，以及1所12班幼儿园。
▲华发·金琴湾壹号效果图
此外，项目本身规划了约3.9万㎡园林景观空间、超1000㎡运动休闲会所，包含恒温泳池、器械健身、私宴派对等功能空间。
目前，建设进度也较快，展示区已完成，部分楼栋已封顶。
期待理由：
华发·金琴湾壹号所在的滨海商务区，配套不断兑现。珠海一中在金湾落成的小学、中学已实现开学，万科里商业中心也已开业。
通过金海大桥，10分钟滨海商务区⇌横琴，滨海商务区的交通实力不断彰显。
同时，项目利用靠近海岸的优势、在布局上整体采用围合式，因此相信未来海景视野将非常开阔，多数高层单位都可以看海。
08
琴湖学苑
大横琴湖心新城首个项目
琴湖学苑，位于湖心路的东面板块，临近为西湖学校及齐正小学。
该项目是大橫琴拿下湖心新城13宗地块中的首个地块，也将是首个亮相的项目。
根据规划，该项目总用地面积14428.31m²，计容规划总建筑面积39796.58m²，住宅建筑面积约为38825.28m²，容积率2.76，绿地率35%。
总套数382户，由此计算，户型平均面积约100m²左右。
值得一提的是，项目共设计了停车位320个，全部均为充电车位。
▲项目效果图
从此前公布的效果图中可看到，项目共有4栋住宅，其中，1、2栋为板楼设计，共24层，3、4栋为塔楼，3栋16层，4栋25层。
另外 ，我们从这4栋住宅楼的平面示意图及效果图推测，该项目的户型比较多样化。
▲项目实景图，2024.04.28
从4月的航拍实景来看，项目的部分楼栋已建设至10层左右，已达到预售的条件，相信项目很快会入市。
期待理由：
作为在湖心新城首个项目，大橫琴不但为片区注入新鲜的血液，同时，也期待着给我们带更多的惊喜。
另外，项目位置相当优越，周边配套比较成熟，出门即是两所学校，而且家和城广场以及恒大滨江左岸配建的小学和邻里中心也在附近。
以上的8大新盘，珠海各片区均有分布，而且也有特点，正好能满足不同需求的人群。
大家觉得哪个新盘最值得期待？除此之外，你想了解哪些项目？欢迎在评论区留言~