本文内容仅为个人结合历史进行的独立思考，记录于雪球，锻炼自己对政策的深入了解，政策和行业发展趋势及股市的走向，指导自己未来2年的投资方向，欢迎文明讨论。
一、以史为鉴,可以知兴替
最近二三十年历史，有2轮有代表性的正向政策刺激房地产市场，当然期间还有各种控制房价的负向限制政策：
1、2008年次贷危机导致的经济衰退引发的房地产政策刺激（我就是这轮房价下跌中买了首套房，呵呵）
相信都有印象，那年由美国次贷危机引起的金融危机，欧债危机，全球蔓延，升级成国际金融危机和世界经济危机，中国经济也受到冲击，国际资本大量撤离中国回国自救，当时中国政府出台四万亿投资计划。
在这事件之前，是房地产大热中的抑制政策，2006年迎来住房改革后的房价剧烈上升，07年各地地王屡刷新高，国家出台政策的关键词”抑制房价过快增长“，彼时的金融、土地、税收政策都是控制房地产投资热为主的负向刺激。而房价还是继续上升，08年危机爆发后，股市暴跌，资本撤离，各行业都不好过，很多企业开始亏损，08年时住房销售面积开始下降，这无论是对高价拿地的地产商房，还是收入中大比例为土地出让的地方政府而言，是个可怕的现象，因为当时的政策是抑制房价为主，换言之，不能涨太快太高，但是好卖还是要持续，不然增长就受阻了。在这个背景下出台的政策，当然4万亿投资计划中，房地产只是其中一个环节。
这里的背景是：地产价格控制政策下，房价处于高位，国际经济形势开始恶化，住房成交开始下滑，伴随高价开始下滑。政策为了稳住房地产市场，避免剧烈波动对经济、政治造成太大影响。
出台的政策是：加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模。”和“加快建设保障 性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。”具体而言，有如下：
1）住房贷款利率七折优惠，降低贷款首付比、最低两成；宽松的货币政策，下调房地产项目最低资本金比例到 30%（这部分是降低购房门槛和贷款成本）
2）税收政策：调整交易税、减免营业税。首次购买 90 平米以下普通住房的， 契税税率下调至 1%，免征印花税、土地增值税；个人销售 2 年以上的普通住宅免征营业税（这部分是降低购房成本，刺激购买消费）
3）加大保障房建设投资，扩大危房改造（这部分是以投资拉动资本进入危房改造，乘机低成本改善危房难题，也是变相的刺激了购房消费）
本轮刺激的效果，从08年初开始的房地产价格下滑，成交大幅下降，到09年价格开始上涨，成交逐渐提升。地产市场大逆转。
小结一下：本轮是房价过快上涨中政策抑制，叠加突发的次贷危机导致全行业衰退，政策从负向刺激转向正向刺激，取得成功！（购房内部需求还是向上的，只是突发的外部影响造成的突然下跌，所以不但救回来了，还直接顺势逆转了）
而此时的股市，从2007年底冠绝全A的6000点，一路跌到08年底破1900点，可见经济危机的可怕，衰退的可怕，09年反弹回来一半，后续还是跌下去，标准的落球反弹运动。
2、2014 年：稳增长+去库存，刺激房地产
房地产经过几年蓬勃发展，各地均价都达到普通工薪族望楼心叹的地步，经济转型还未成型，房地产依然是支柱产业，14 年中国经济再度面临下行压力，稳增长是经济增速换挡形式下的基调。
房地产市场在 2014 年出现全国商品房销售面积和金额同比增速罕见的连月为负，房价涨幅大幅放缓，2014年5月年内首次出现 70大中城市新建商品住宅价格环比下跌。销售走弱带来库存的快速累积，地产业入冬，去库存压力显现。
这里的背景是：房价再次处于高位，但是住房成交增速开始下滑，一二线城市高价慢行，三四线城市有价无市，房地产行业库存压力大增，国家经济发展压力较大。
出台的政策是：放松限购限贷，货币宽松，降息降准释放资金，具体而言，有如下：
1）之前的政策为应对地产价格大幅上涨，各地各种限购，此时限购全面放开（但市场反应平淡，该买的都买了，没买的也买不起）
2）二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍（这部分是降低二套房的购房门槛和贷款成本，刺激有房子的人再购买）
3）对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策（刺激有房子的人再购买）
4）推进棚户区改造，启动发展租赁市场，公积金可支付房租
另外插播一下：
2014年12月15日社科院《经济蓝皮书》呼吁尽快将计划生育政策从单独二孩政策过渡至全面开放二胎政策。 2015年10月29日，中国共产党十八届五中全会公报指出，允许普遍二孩即一对夫妻可以生两个孩子。 2016年1月1日，我国正式实施全面二胎政策。
本轮刺激的效果，一线城市复苏，销售面积开始回升，但三四线城市继续萎靡（买的起的继续买，买不起的咬牙买，但是都开始知道买房要买核心城市核心地段，实在买不起的还是买不起）
小结一下：本轮是高价房下，购买力不足及购买欲望不足，叠加人口向经济优势地区移动，产生的全国市场结构性变化（核心价值房，学区房等逻辑独立上行，人口流失地区空房死城）。但是挡不住中央多次降准降息，加上房贷的优惠，二套房的放开，二娃政策的放风，房地产再次延续成功！
而此时的股市，从上波死下来的2000点，于2014年开始发疯上涨，我判断是央妈放水多了，热钱自然需要爆发，15年冲到5000点，很多人大喊一万点，结果又是一次泡泡破灭，大跌特跌（我也是这轮教训最惨，大赚到小赚，到亏损，到充值，到一路亏损）。
从小结看看两次刺激的不同和类似之处。
二、本轮房地产救市政策
背景：生育率下滑，人口红利消失，城市化率已经处于高位，接近发达国家，经济结构转型基本成型，国际大国科技竞争激烈，摩擦不断，国家政策上偏向鼓励高新产业，高科技行业，高尖端制造业，发展新质生产力，而房地产由于多轮经济刺激，各巨头负债耸人听闻，但是地产已然末日黄昏，房子是用来住的深入人心，也揭开这个事实，3个普通家庭，合4个父母6个口袋买一套房子的中国房市，让人不齿。房价不跌，天理不容，轰轰烈烈的下跌途中，巨头纷纷倒下，连行业龙头第一也扛不住了，这次是真的要续命（巨富也是巨负，不知富翁是负翁）
出台的政策是史无前例，三箭连发，政府下场买房，贷款优惠，具体如下：
1）地方政府可以收购商品房去库存：商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房（以前是引导改革住房，。
（2）个人房产贷款利率下调：2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。全国层面取消商业贷款利率下限。
（3）首付比例下调：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%
结合前两次的背景、政策、结果，我得出结论是本次政策刺激虽然力度空前，但是，房地产大势所趋是下行，房价与租金比不过银行定期存款，房地产资产增值不再有前景贬值难免，人口老龄化之后是人口下滑，城镇化完成之后是小城市慢慢退化死亡，这一切等等，都预示着未来房地产不再是一门好生意，还是有头部地产商会生存在存量市场做下去，但是经济转型的目的不就是放弃大老粗，拥抱高科技吗！
不必寻找谁会活到未来成为头部地产商，救市不仅仅是为了救活头部企业避免多米诺骨牌全部坍塌，还为了居民庞大的储蓄能拉出来投资，水总会流动到被引导的地方，股权投资也许是普通百姓投资在房地产时代过去的最重要的一个选择，也是最好的选择，但如何让这个选择能够得到真正认可，还需市场能有正反馈，国家对市场的呵护，应该是好过中国男足的，这个市场也是国家经济能够成功转型，持续发展的关键，众多初创企业能够获得资本投资，成功活到上市，资本从二级市场退出再进入一级投资（二级市场能够有长期稳定收益，分红加上价值增长年化8%就是大成，一级投资收益也许100%到1000%，那也许是投10个得一个，应得的），形成良好的循环，才是正途。
回到股市的影响，当下对房地产股价是必然的正向刺激，也许会有某些企业从此活过来，一路走好，但是大多数必然是走向覆灭。
A股的尿性是否能够突破，还在于垃圾股退市的推行，毒瘤的清除与惩罚，所谓壳成为历史，才有新生，期待新局面的到来，国九条和不断切近民意的政策，似乎是一个希望，预测A股不再是A，而是N。