【视频请点击：青客登陆纳斯达克 成为长租公寓海外上市第一股】
本周二，分散式长租公寓服务商青客公寓在美国纳斯达克股票交易所成功上市，股票代为“QK”，先于自如、蛋壳公寓等行业头部企业，成为首个赴美上市的长租公寓品牌。上市前夕，青客公寓将本次IPO的发行规模小调近一半至270万ADS，每股ADS相当于30股A类普通股，发行价为每股17美元，以发行价计算筹集资金4590万美元。上市首日，青客股票开盘报17.35美元，收盘时报17.64美元，较发行价上涨3.76%。
“青客”是“青年客人”的缩写，公司将房源进行标准化改造，再租给城市青年租客。青客公寓于2012年在上海成立，是国内领先的公共租赁住房提供商，主要为城市居民提供可随时入住的品牌公寓等基础租赁服务和提供各项增值服务。在2014年青客公寓获得达晨创投的A轮投资，在2015年和2018年获得了来自赛富投资基金、纽信创投、摩根士丹利和凯欣资本的两轮投资。
2016年是长租公寓行业加速发展的一年。12月，中央经济工作会议定调， “房子是用来住的，不是用来炒的” ，提出要建立多渠道共计、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动各种住房租赁市场发展的政策逐步出台。一系列的政策导向引发市场热议，在很大程度上助推了长租公寓行业的快速发展。此外，城市化发展的进程下，城市人口流动加速，但由于房价普遍过高，租房成为了更多年轻一代的选择。需求端增加，也在一定程度上增速了长租公寓行业的发展。
在纳斯达克上市现场，青客董事长、CEO金光杰对华尔街多媒体表示：“2010年我曾参加一个社会调研，发现城市青年的住房条件非常差。而且都是自然状态下的自然人把多余的房子拿来出租，没有正规的管理。发现这个契机之后，我便开始创业。”于是，在从事律师工作十余年之后，金光杰抓住机遇，赶上长租公寓的风口，并且喜获纽信创投、摩根士丹利的投资，让青客迅速成长壮大。
如今青客成为“长租公寓海外上市第一股”。与此同时，部分头部企业也相继传出赴美上市传闻，另外，也有些企业回应称“暂不急于启动IPO”。面对行业竞争者潜在的冲击，青客公寓如何看待行业发展呢？金光杰对华尔街多媒体表示，“当上升到资本层面时，企业间会进行激烈的并购。可能的话，未来长租公寓行业最后只会剩下几家头部企业，甚至更少。 ”
提到长租公寓，不得不说“租金贷”。关于办理租金贷带来的投诉一直是长租公寓的一大争议点。部分中介机构帮助消费者，通过第三方金融机构办理贷款。租客每个月所交付的租金相当于是在还贷款，所贷资金被平台拿去用于扩大运营规模。在此过程中，若长租公寓公司因资金链断裂而无法向房东缴付房租，则会导致一些尚处于租房合同期内的消费者，不仅遭遇房东强制清退，还因租赁合同绑定贷款，面临个人信用风险。
近年来，“租金贷”爆雷事件频发。2018年以来已有25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。不仅事关租客的合法权益，也折射出一些金融机构开展业务时公平诚信和业务规范的缺失。市场对长租公寓行业的担忧一直存在，如何看待接下来“租金贷”的规范化使用？对此，金光杰表示，“‘租金贷’其实是中性的产品，它就是一个消费贷款，或者信用卡分期业务。现在出问题的往往不是正规的银行提供的信用卡分期，而是一些P2P，它们所谓的‘租金贷’利息非常高。因此不是‘租金贷’出了问题，而是高利率出了问题。 ”据悉，多地已经要求严格规范“租金贷”业务，针对租金贷和长租公寓市场出台了相关监管意见，严禁与无放贷资质的机构合作开展“租金贷”等业务。
长租公寓之外，整个地产行业最热点的新闻，大约是美国最大的联合办公企业WeWork的估值暴跌。从年初将近500亿美元到如今估值被腰斩，尽管有软银等重量级投资人的背书，但公众还是对WeWork公司的巨额亏损以及盈利困难等状况有所担忧。从商业本质上来看，青客和WeWork一样都是扮演着“二房东”的角色，只不过一个是对城市青年租客，一个是对企业。有WeWork失败的IPO在前，看上去与共享办公模式类似的长租公寓商业模式是否真的能够成立，以及当获取足够市场份额后，长租公寓玩家们能否盈利，是市场更为关注的话题。
招股书显示，青客2017财年、2018财年营收分别为5.22亿元、8.89亿元；截至2019年6月30日的9个月营收为8.98亿元，上年同期为5.93亿元，有大幅增长。但青客2017财年、2018财年的净利润分别为-2.45亿元、-4.99亿元。可见，目前在盈利能力上，仍有较大阻力。
面对外界质疑长租公寓的盈利能力，例如“不到1%的租金回报”。同时这个行业又是重资产，需要大量资金。为何让市场对青客有信心，让投资人看到青客未来的盈利？金光杰对华尔街多媒体表示，“我们在做每一套房子的时候，要求它必须有价差，换言之，要求做这套房子本身是盈利的。青客这两年来发展不是最快的，当中就是秉持每个单房要有价差，都要盈利。这样才会形成一个房子的群体，一个单店盈利；构成一个城市盈利；最后，整个公司盈利。 ” 而金光杰也坦言，“做长租公寓是一个技术活，要参照银行的风控体系来管理。要非常关注资产的流动性、负债比，要做好各种准备，这样才能‘活下来’。”
作为一家不单专注于基础租赁服务的企业，青客同时也拓展各项增值服务，对于有租客投诉青客公寓管家服务态度差、电费高、退房时退款慢等，金光杰回应称，“其实每次投诉都是升级我们服务和管理的机会。客人投诉后，我们就会去分析原因，是我们做的不好，还是客人有特别的诉求。我们的服务质量其实从第一天开始就在持续改善。为此，我们的企业文化有一条‘每天进步1%’。租客觉得我们电费贵，可能是因为我们的出租屋内配有电磁炉、电磁灶、微波炉、电热水器、空调等，一般出租屋内可能没有这些大功率电器，因此用电少。在电费方面，我们秉持着‘’代收代付，预收款项多退少补”的原则，不存在有价差问题。”如今，青客抢先一步登陆纳斯达克，成为长租公寓海外上市第一股。但是金光杰表示：“上市是一个里程碑，当企业上市时，它的发展方式会发生变化。但有一点是不变的，服务好我们的客户，这一点我们是不变的。” 希望在这次上市融资之后，通过更加规范的管理，此类状况将会得到改善，更好的确保租户的利益。
随着租购同权、租购并举等房产政策的落地，我国的房屋租赁市场可谓是一片看好。究其根本，长租公寓的出现满足了房屋租赁市场的一部分需求，为房东和租户都提供了便利。如今行业发展到下半场，头部企业将会凸显其优势，而不能够适应竞争的企业必然遭到淘汰。但长租公寓行业中的服务问题，涉及消费金融部分的管理问题，以及整个长租公寓的商业模式和盈利能力还有待时间和市场的检验。
文章：陈淑璇 林健
视频：穆嘉钰 林健
拍摄：穆嘉钰