光鲜半年报背后，旭辉集团面对的或许是喜忧参半的焦虑，总负债比全年销售目标率先达到2000亿元，核心净利润增加但归母净利润减少，少数股东权益上市以来首次超归属母公司权益，其合作项目中销售乱象也初显端倪
《投资时报》研究员 王彦强
在今年中期业绩发布会上，旭辉控股集团（0884.HK）主席兼执行董事林中，并未再提“2021年实现3000亿元销售额，进入行业前八”的豪言。
本着“逆势才能低价拿地”的策略，今年上半年，旭辉开始频频操作。
2019年3月21日，该公司在合肥以总价17.66亿元拿地；七天后在天津，以最高限价36.38亿元拿下两幅土地；4月，又联合碧桂园、平安不动产以及太原本土企业凤泰地产48.5亿元在太原拿地；5月，35亿元落子石家庄。
“疯狂”拿地的同时，旭辉在融资上也加紧脚步。上半年接续发行了三只美元债，规模分别为4亿美元、3亿美元和5.55亿美元，票息率分别为7.625%、7.625%和6.55%。因汇率存在波动，今年6月和8月，旭辉亦两次提前偿还美债，合计约4亿美元。同时，又在7月发行了16亿元人民币债券。就在中期业绩会后一天，旭辉又向恒生银行贷款至多5000万美元，为期42个月。
《投资时报》研究员查询Wind数据了解到，截至2019上半年末，旭辉集团负债合计2438.46亿元，同比上涨33.71%，资产负债率达80.73%。
另外，此前一直被提及的商业地产，在业绩中期发布会上也低调很多。
2016年旭辉在旭美商业的运营经验基础上，打造了旭辉广场、旭辉Mall、旭辉U天地三条商业地产产品线。不过两年之后，旭辉商业事业部CEO蒋达强便离开了旭辉。
在2019年3月份的年报业绩会上，林中曾高调“对标”新鸿基，声称十年后的旭辉将有50%的业务板块属于商业地产。7月，旭辉宣布成立旭辉集团商业地产管理总部，原集团商业管理部和旭美商业将并入旭辉商业。但在中报业绩会上，林氏兄弟对商办业务仅是几句话带过，表示“商业的战略还在讨论和修正，商办不会影响到住宅开发的业务，因为商办投资比重会控制在回款的10%左右。”
归母净利五年来首次下滑
数据显示，2019上半年，旭辉实现营业收入200.88亿元，同比增长8.96%；实现归母净利润34.19亿元，同比下滑6.58%，这是该公司近五年来中报的这一指标首次下滑。同期，旭辉实现884.4亿元的合约销售金额，在克而瑞相关排行榜中，位列全国第14名。
千亿生意一阵腾挪，规模不断攀高，公司赚的钱反而少了？
据《投资时报》研究员了解，近年来，旭辉一直采用与第三方合作拿地的商业模式，即通过增加合作方以降低权益比率的方式高速扩张。
年报数据显示，2014—2018年期间，旭辉分别实现合同销售金额212亿元、302亿元、530亿元、1040亿元和1520亿元，五年间合同销售金额涨了6倍多，按合同销售金额计算位居行业第十五位。
但是，旭辉同期的权益销售金额分别为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元、861亿元，占比分别为77%、66%、55%、53%和57%。也就是说，合同销售金额中，只有一半多的比重是旭辉自己的销售，而其余属于合作方。
这一点，从其不断增长的少数股东权益金额也有显现。
据Wind数据显示，2014年—2018年，旭辉少数股东权益分别为13.78亿元、24.56亿元、23.03亿元、133.67亿元和238.42亿元。这些数据意味着，少数股东权益不断增加。在旭辉迈入千亿规模的2017和2018年，其“少数股东权益/股东权益”的比例分别高达39%和48.22%。
值得注意的是，2019年上半年，旭辉归属母公司股东权益为273.69亿元，少数股东权益为308.26亿元，自上市以来，少数股东权益首次超过归属母公司股东权益。
不过，《投资时报》研究员注意到，旭辉在中报中并未披露权益销售额。但据克而瑞数据显示，2019年上半年，旭辉控股实现权益销售额486.4亿元，占比55.3%。
颇堪玩味的是，截至8月19日收盘，旭辉控股市值仅约377亿港元。相比而言，龙光地产（3380.HK）上半年销售额刚过旭辉一半，其市值却达到611亿港元；销售额紧随旭辉其后的金地集团，市值亦达553亿元人民币（约615亿港元），将旭辉远远甩在了后面。
值得关注的是，旭辉已有意识提高新项目的权益比。2019年前7月，旭辉新增土储878万平方米，权益地价324亿元，拿地金额权益比由去年的58%提升至74%。旭辉执行董事及行政总裁林峰在业绩会上表示，未来会维持70%的新增土地权益比，并将总体权益比率提升至65%—70%。
他同时表示，旭辉将从过去追求快速增长，转变到“实现有限制、有约束的增长”，并把旭辉定义为“每门课85分”的房企，下半年不再进入新的城市布局。
另外，《投资时报》研究员也注意到，报告期内，旭辉净负债率为69.5%，同期上升2.3%。债务的提高导致财务费用大幅升高，融资成本总额由去年同期的17.3亿元升至31亿元，加权平均成本也微升至5.9%。
商业地产“售后包租”？
住宅之外，旭辉还有两个卖点，一是沉寂多时的商业地产，二是旧改大湾区。
早在2016年，旭辉便开始谋划布局商业地产领域，立下了“每年落地3—5个商业项目，2021年实现25—30个商业项目、管理资产达到500亿元左右”的目标。
彼时，旭辉商业事业部CEO蒋达强曾对外表示，未来旭辉商业会分拆上市。但颇堪玩味的是，蒋达强2018年初便离职。自他离开后，旭辉方面似乎鲜少在公开场合谈及昔日商业地产计划，今年中报业绩会上更是低调许多。
此外，自2016年起，旭辉先后两次通过上海永磐实业有限公司举牌增持阳光股份（000608.SZ），持股比例达12.25%，晋升为阳光股份第二大股东。但在今年3月董事会换届中，旭辉被第一和第三大股东牵制，5名候选人均未进入阳光股份董事会。
业内人士向《投资时报》表示，当前市场形势下，旭辉再发力商业地产面临较大的压力。一方面，商业地产竞争格局加剧；另一方面，旭辉商业品牌实力不足，缺少让业内外印象深刻的标杆项目。
据克尔瑞地新引力统计，目前TOP50房企中，逾八成已进军商业地产。
截至2019年6月，旭辉仅有7个商业项目开业，其中，2019年上半年新增开业项目4个。2019中期业绩会上，旭辉方面表示，未来商业比重在整体业务版图中占比会逐年增加。
不过，以旭辉2016年订立的目标来看，过去3年多时间貌似“失约”。
值得注意的还有，旭辉一些商业项目在销售及运营过程中存在的问题也初露端倪。
半年报显示，旭辉上半年按年大增207.1%的租金收入，主要来自嘉兴旭辉广场、上海旭辉海上国际、重庆旭辉城、上海LCM置汇旭辉广场及上海旭辉纯真中心。据公开媒体报道，已经交付两年半之久的上海旭辉纯真中心项目，最近却陷入“合同欺诈纠纷”，有项目业主表示，旭辉方面通过以售后租金折抵房款、私自篡改发票中的“货物或应税劳务、服务名称”等手段侵犯业主的合法权益。
《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，处以警告、责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
