你说的都对，也很专业，新城目前就是这样。我以前文章也过，他这个融资利率，租金覆盖不了。所以估值不如龙湖，安全性也不如龙湖。但投资是看未来，新城只要持续扩张，租金不断提高，评级提升，融资利率下降，就会进入正循环，覆盖掉利息，估值就能提升。一旦reits发出来，租金就可以按自由现金流乘以PE进行估值。