这个数已经蛮好的了，地产投资本来看的就是租金回报及长期资产增值。而且还需要对比看太古地产建这个商场时的funding cost，恰逢美元低息期，我认为如果按照你说的这个数算，其实还是划算的....再考虑多少是融资多少是自己的，算算roe，已经很好了。管理层不止一次的提到，对于一个好项目（前太）这样的，对成熟期的租金回报率（按收入算哦）expectation就是高单位数，这个项目按你说的数算已经远超预期两倍有多了，你再看看恒隆等的商场，很多几十亿砸进去连3亿租金收入都没有.....
我觉得大家对商业地产真的有误解，就跟领展的王国龙说的“retail is detail"，必须每笔钱都精打细算地扣才能有稍微高的回报率，也侧面说明回报率就是不高。按你算的这个回报率在重资产行业已经很好了。
当然这40多亿是不准的，因为折旧已经折了十几年了.....中间又有新的capex，数很难说算得最准，建议翻翻太古地产招股书时披露的估值（已经比原始成本高），推测一算。不过现阶段的太地也不是我喜欢的太地了，便宜是便宜，但太地的资本循环有点玩不动了。更莫名其妙的是大搞广州聚龙湾....商业地产讲城市消费能级，港汇恒隆没有什么重奢但租金水平能跟前太一拼就是最好的证明，个人认为除北上外的城市商业地产投资价值低。除北上外地价虽然便宜但港企这种高建筑成本（远高于地价）使得地价影响不大...曾经很喜欢管理层的风格，但现在管理层的操作手法已经让人看不懂了。管理层看十年可以算迷糊数，但小股东不打算长期陪跑的就不能这么算。当然就太地这个balance sheet，还是有空间犯错的。利申：本人不持有太地。