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99岁的芒格最近发出了警告说，美国银行业堆满了“地产坏账”。这让很多投资者感到震惊，但其实并不是危言耸听。
第一共和银行的破产，主要原因之一就是在商业地产贷款上损失惨重，2022年底房地产抵押贷款浮亏高达193亿美元，174亿的资本金都不够这一项亏的。第一共和银行的倒闭，也暴露出美国商业地产在快加息环境中的巨大风险。毕竟1980年代的储贷危机、2008年的次贷危机的导火索，可都是商业地产的大规模调整。
在惨痛的前车之鉴下，现在不少投资机构以及媒体都在提示商业地产所面临的风险，部分媒体甚至称为“万亿巨雷”。到底是标题党还是确有其事，我们来看下数据。
GreenStreet商业地产价格指数，可以反映正在谈判或者签约情况，同比增速已经降低到-11.6%，比疫情期间的数据还要糟糕。
今年3月，美国写字楼平均空置率已经达到18.7%的历史高点，比08年的空置率还要高。
至少从空置率和价格指数判断，美国商业地产的“雷”并不是空穴来风。
为什么商业地产这么脆弱？
第一是因为地产的收入下降，整整三年的疫情，不少公司已经习惯了“无接触”的工作生活方式，不需要租这么多的办公室，美国商业地产REITs净经营收入同比增速，从2021年2季度的23.8%的高点，快速回落至2022年底的6.8%。
第二是融资贵，快速加息后，投资级商业地产抵押贷款和国债的利差从21年8月的不足3%，跳升到23年4月接近7%的水平。
第三是融资难，利率上升会降低商业地产估值，导致贷款价值比（LTV）上升，那么商业地产获取融资和再融资的难度就会明显提高。
商业地产的贬值，会带来多少连锁反应呢，这规模恐怕难以想象。
现在美国和中小银行完全是深度绑定的，美国商业地产的债务为5.6万亿美元，有三分之一集中在中小银行，如果商业地产继续暴雷，中小银行破产潮可能才刚刚开始。
更广义来说，不止是商业地产，高利率下其他资产脆弱性可能也会暴露出来。英国LDI事件、黑石CMBS违约、硅谷、瑞信和第一共和银行，这些看似孤立的风险事件，背后都有相似的逻辑。本轮美国加息速度和幅度可谓是40多年最猛烈的，而且央行还在维持短期不降息的鹰派立场，往前看，只要利率不下降，高利率就会继续压低金融资产估值、加大资产波动性。商业地产等长久期、低流动性的资产估值可能面临较大的下调压力，金融风险很有可能会不断暴露。
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