上周三，美国央行将基准利率上调0.75%，这是自1994年以来最大的一次加息。30年平均贷款利率本周已经上涨到5.78%。
不少投资者可能有疑问：贷款利率最高会涨到多少呢？
首先，让我们看一下美国的历史房贷利率：
上图是美国历史房贷利率和通货膨胀的透视图，很明显，历史上曾经有相当长时间的高利率时代。在1982年，房贷利率更是高达18%。
另外一个明显的规律是房贷利率和通胀率明显相关，绝大部分时间房贷利率高于通胀率。
最近30年来，美国通货膨胀率一直很低，长期维持在3%左右，上一次通胀率超过5%还是1991年5月。当时的房贷利率是9.47%。房贷利率比通胀率高出 4.22 个百分点。
但是通货膨胀和抵押贷款之间的“适当”溢价是多少？让我们看看过去的3个主要阶段:
1971-1987 年：美国高通胀时代因美联储主席保罗沃尔克的高利率而结束。接下来是漫长的经济繁荣。在此期间，粘性通胀率为 4.6%，而抵押贷款为 9.6%——通胀率溢价高达4.7%。失业率为 6.6%，房价年增长率为 5%。
1987-2005 年：美联储主席艾伦·格林斯潘的廉价货币政策出人意料地没有使生活成本过热——这一时期的粘性通胀率为2.3%，而抵押贷款利率为5.9%，即通胀率溢价为3.6。失业率降至 5.5%，房价年增长率为 5.4%。然而，随着格林斯潘在2006年离开，房地产泡沫逐渐进入顶峰。
2006-2019：破灭的泡沫导致全球经济崩溃，随后出现长期反弹。同样，在 2.5% 的粘性通胀和抵押贷款降至4%的情况下，几乎没有生活成本压力，这转化为1.5个百分点的通胀率溢价。在大萧条时期飙升的失业率在整个时期以 4.1% 的速度增长。最初暴跌的房价最终以每年5.9%的速度上涨。
2020-2021 年：新冠疫情颠覆了整个经济——为最大限度地减少失业而采取的宽松货币政策创造了3%的抵押贷款利率时代，而粘性通胀为2.3%，溢价仅为 0.7%。失业率为 6.7%，而低利率帮助创造了12.3%的超大年度房价涨幅。
现在，美联储在尽力降低飙升的生活成本，买房人是否仍会享受到不高于通胀的抵押贷款利率？
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