“三道红线”指1.扣除预收账款，资产负债率＞70%，2.净负债率＞100%，3.现金短债比＜1，如果房企任何一条红线不超，则每年有息负债可以增长15%，每超过一条，有息负债增长空间减少5%，三条红线均超出，则有息负债不允许增长。
“三道红线”出台前，市场主流的选股方法是前瞻PE，这种方法忽略资产质量，以巨额负债支撑公司大幅扩张，赚取巨大利润，推动公司成长，这种选股方法有一定的历史意义，前几年房子大卖，借钱盖房必然赚钱，地产商比的就是谁胆子大，负债高，这样的背景下，高杠杆，高前瞻利润，是地产股选股首选方法，所以大家都看点是前瞻PE，甚至更前瞻的数据-上一年拿地规模。
“三道红线”政策出来以后，有些球友开始用“三道红线”作为选股标准，这里告诉大家，选股绝对不是这么选的，你以为只要满足三道红线，这家地产公司就是稳健的投资标的？大错特错。
怎么选地产股:资产质量第一位，产品力、运营效率第二位，盈利第三位。
1.资产质量第一位，资产质量决定估值高低。“三道红线”政策类似银行业的巴塞尔协议，巴塞尔协议前后银行业发展的演绎过程，各位有兴趣的可以去查阅相关资料，我只说结果:银行业杠杆降低，ROE降低，增速放缓，市场看点从利润、增速转变到资产质量，资产质量好坏决定银行估值的高低，地产未来大概率会往这个方向演绎，具体就不展开说了，一讲又得写一大篇，银行业的这个演绎过程和演绎逻辑特别精彩，有兴趣的朋友真的值得去研究一下。地产的资产质量，指土地价格合适，易于去化，自持资产收益率高，没有，或仅有少量“运转不动”的低效资产。
2.运营效率、产品力第二位，其影响房企业务增速。万科郁亮说的很明白，地产从土地红利时代到金融红利时代再到目前管理红利时代，怎么理解？地产是高杠杆行业，杠杆决定规模，地产的杠杆分为增加有息负债获得的财务杠杆，和预售制度占用下游资金，推迟付款占用上游资金形成的经营杠杆，在“三道红线”后，财务杠杆增长受限，经营杠杆是优先选择。“管理红利”本质就是拿地后设计开工快，预售快，推盘去化率高，现金回款快，人家资金一年滚一轮，你能滚两轮，占用更多上下游资金，经营杠杆就起来了，运营效率和产品力影响这个过程。
3.利润第三位。利润影响分红，利润再投资也会促进地产业务规模增长，但是“三道红线”后，利润的重要性个人认为已经从第一位下降到第三位，目前地产行业竞争激烈，政策上又有“三稳”政策控制房价，房地产行业利润率今年总体趋于平庸，未来个人认为有周期性机会。
房企控制好资产质量，提高全方位的管理能力和产品力，运营效率提升，经营杠杆拉满，等待利润修复行情即可。而选股标准，自然是资产质量第一位，运营效率、产品力第二位、利润第三位。