如果没人提起，似乎我们不再谈论环沪楼市
作为上海楼市的外溢池子，我们在过去五六年的时间见证了他从无到有
这样的环沪市场往往具备两个特定要素
首先容易出大盘
其次围绕这些大盘你会看到高铁、产业的加持，以及因此而产生的对人口导入的期许
围绕上海西北、西部、西南可以看到半圈这样的环沪市场
今天来看这样的环沪市场发生了怎样的变化
尤其其中那些超级大盘
尤其的尤其当上海放开限购之后，这些曾经跟上海限购不无关联的市场又有着怎样的应对
这些超级大盘中位于上海西南的嘉善孔雀城或许是个典型代表
孔雀城体量较大，他的套数相当于上海康城和中远两湾城的套数之和
周围五公里你能找到嘉善站和嘉善南站
同时孔雀城也是当年非常火爆的产业新城概念的第一批载体
当然他最大优势还是在于距离虹桥仅七十公里的距离
承接来自上海的外溢资源，不管是产业还是人口
我现在依然记得当年他的广告里的诱人条件
那今天我们不妨就从孔雀城这个切入口去看看
去看看今天这里的生活场景
去看看当年那些售楼处里关于未来城市生活的描述后面都变怎样了
01
近2.2万套房的30%入住率
从虹桥到嘉善南站差不多半小时
从嘉善南站到孔雀城开车差不多十分钟
大概率你看到的路面都是那种双向四车道但是往来无车辆的画面
当地人说这里很大，我百度了下这里的实际范围
东西向、南北向差不多都在2.4公里幅度
当我站在上图中心视角俯瞰周边的时候我才意识到这是一个
二十个小区组成的山脉型社区，视线上可以绵延不绝
我的滴滴师傅跟我说这里人不多
确实每个小区大概率只有一个小小便利店
社区外马路车少、社区内走动的人少，不过这个天也没谁愿意出来吧
看这里到底住多少人比较合适的方式是看立面
中介跟我说一般住进来是要封窗户的，没封窗户的基本都没人住
我站在楼下数了五分钟，差不多一半是空的（比较难数）
不过更好的方法应该是晚上去看这里的亮灯情况
吃完晚饭大概七八点我开始在这附近绕圈
单栋来看亮灯确实不多，差不多1/3
我又在附近几个孔雀城绕了绕，有的楼栋在冠部和北侧连廊统一装灯
但你细看南向立面亮灯的寥寥无几，除了1-2个项目亮灯勉强还可以之外
大部分居民楼都沉浸在黑夜里
15%左右的亮灯率、乐观估计30%的入住率
有些小区因为居民较少附近路灯都没了，黑到手机自带的提亮功能都无奈
只能勉强拍出这样的建筑轮廓（非静止画面，图中红点为建筑高空障碍灯）
不开玩笑的说我在花桥踩盘看到的亮灯都是这个两倍
思来想去我还是找附近老中介认真请教了下这附近真实入住率
2018年来这发展的中介经理跟我说这里差不多19个小区、两万多户有的
相当于上海康城+中远两湾城（数据整理自链家嘉兴站）
这里面除了一个叫朔院的小区入住率能达到50%
其他入住率基本都在30%左右
相当于这个可以容纳2.19万户超大社区实际只住了七八千人
02
有些东西开始变形，尤其是底商
我在孔雀城待了两天
也只有你居住在这才能体会到那种魔幻
那种体量之大和居住之少带来的魔幻生活
我找了其中一期的孔雀城，去看了看这里的停车库
荫凉的停车库里从东头到西头几乎没停多少量车
当你去到电梯间会发现无论是交房五年还是更久的小区
他们的电梯间都不会拆保护套
因为房子都是毛坯交付，而小区大部分是无人居住的
但凡入住或者再交易就意味后面还会有人装修
这些房子都是二次待售状态
于是挺魔幻的
2018年交付的毛坯房，墙皮都脱落光了
却没人住过
室内墙上还贴着2018年的验收单
最让我唏嘘的是这里的底商
这就像是用海藻去看看海水质量，如果一个小区底商有、多、好
差不多对应着这个小区有人住、有不少人、有很多人住的状态
在孔雀城你可以看到这种底商成片的空置
有些街道更是举街消失，只剩街头的一家便利店
不过大部分街道是这种运营都未运营的状态
也许项目的规划设计团队也未必会想到
他们当时跟购房者描绘的底商带来的面包店咖啡香、生鲜超市这些画面只出现过楼书里
项目的设计可能预演过所有生活场景设计的合理性和人性化
唯独没想到这里压根没什么人
03
房价失去支撑，腰斩并不稀奇
看价格之前你得先看下是谁此时此刻在卖环沪的房子
这里面有几个典型画像
我听到最多的房东就是外地投资客
2015年-2016年带着现金、揣着在上海无法购买的房票
用30%的首付、踩着5%左右的高点利率冲进环沪市场
但是他们大概率不会住，因为生活还在上海
也大概率不会租，因为毛坯交付要租出去还得再掏一笔钱
还有一波是上海外溢刚需
比如2018年底进入嘉善孔雀城，因为孩子要上学
虽然勉强有上海购房资格，但没有孩子上学考学的资格，于是搬来嘉善
还有就是像我朋友这种
有投资属性，但偶尔也会从上海过来小住的半投资半自住的客户
外地刚需也是有的
属于嘉善少量的外来务工的新嘉善人
带着这样的房东画像你就不难理解这里的价格走势了
大部分买在孔雀城的业主这两年应该心里都有块石头
就是过去的大半年眼看着房价一个月一个价
我说下我市调过每套房的情况（房源图我就不贴了，可能会影响房子销售）
房源1，一套105平的毛坯三房
这是上海房东2016年83万毛坯买进，现在想83万挂牌卖出
看上去平进平出，加上税费和银行利息，倒贴
房源2，一套87平毛坯三房
2017年113万买进，现在挂牌105万，还有部分贷款在还
房源3，一套67平的小两房
东北老夫妇2019年120万买入，花费10万装修，现在63万在挂
原本想着给上海工作的儿子在环沪安个家，现在想卖掉让儿子在上海买
还有一类房源是我最唏嘘的
这是一个在上海做点小买卖的小姐姐
2020年在大家都抢房的时候她因为没有购房资格就去冲了环沪
89平3房147万拿下，还是个东边套
冲的时候是把这当家的，所以花了30万装修
现在种种原因她想拿出来卖掉，挂115万，还有90万贷款没还
我替她算了笔账
2020年首付三成48万、等额本息每月还贷5千8左右
截至上月还了42期左右、也就是24万左右的现金
就算房子真能以115万挂牌价顺利卖出，还完银行贷款，还能余下25万左右
最后实际付出粗账算下来差不多是-48万-30万-24万+25万
还赔了77万
这样的案例在孔雀城不胜枚举
而这些降价案例里最恐怖的还不是降价幅度
而是即使降价这么多
依然没人买
05
类似这样的环沪大盘还有不少
哪怕是孔雀城本身我们也能看到各一线城市周边的孔雀城
2014年我去到北京大运河孔雀城的时候也被体量略微惊到
这样的环一线大盘的初衷都是好的
既带动了环一线三四线城市的产业、又缓解了一线城市的居住问题
甚至这些环沪大盘还会承担起当地的动迁建设工作
但美好初衷的下文似乎跟预期有一定偏差
在今天楼市降温的大背景里，这样的环沪市场似乎降温降的更突然、更难以见底
比较直观的原因跟上海限购的放开不无关联
深挖一层看似乎也跟对产业外溢、人口外溢的过高期待有关
但本质而言最核心的原因还是来自于产业支撑的相对薄弱
不管是对上海外溢产业的支撑，还是自身产业发展能级
以嘉善为例，嘉善主要以木业家具、纺织产业、以及电子加工为主
产业结构无需诟病，但对于想要去通过产业新城来开启城市新篇章的发展愿景而言
这样产业结构还远远不够
而这也是今天环沪大盘所面临的比较根源的问题
当居住需求的根本来源——产业以及因为产业带动的人口导入都没有顺利完成的时候，他的房价体系更像是空中楼阁，很难找到支撑
这可能才是我们今天在这个炎炎夏日里感到寒意的地方
今天说是孔雀城，但要说的绝不仅仅是孔雀城
类似孔雀城这样的超级大盘环沪还有不少
而今天的文字也无意苛责任何这样的项目
而是当我们面对这样的入住率以及腰斩的房价的时候
是不是不应该仅仅归咎于整体楼市
去看到更本质的问题，然后将一切问题前置化
那类似今天文中的那些画面会不会不会再出现
以上为正文，来自巧克丽丽
这是真叫卢俊公众号的第5408篇原创文章