2023年11月,我们关注过上海新推出的一个市中心-郊区房屋置换模式:
“趸租”
当时的由头是:
鞍四居委和上海建信服务有限公司合作
号召有意愿的60-75周岁活力老人,将自家老房子交给公司出租
自己搬去嘉定区江桥镇的保利云上澄光居住
这是上海提出的一个一石三鸟的解决方案
一方面,市中心的房子可以被出租给需要通勤效率的年轻上班族
一方面,为居住在市中心老破小的老人,提供一个改善居住条件的选项
另一方面,郊区的存量住房也能够被盘活
但它同时也引发了诸多争议
我刷了各大评论区,总结下来,争议焦点主要集中在两个方面:
第一,针对老人方,涉及就医、生活配套、交通等方面
第二,针对执行方,涉及细则、落地、监管能力、业主告知等
现在距离试点的正式出台和执行,已经过去了至少半年
我们就来回头看看,这个政策目前的执行进展怎么样
01
第一批市区的老房子,年轻人已经搬进去了
了解到这件事实属偶然
当时我看到了一篇趸租房源推介文章,找平台中介打听了下,发现他手里的趸租房源已经全部租掉了
其中一套位于鞍山七村,和我们去年看到的鞍山四村同属四平路街道,于是我决定去现场看看
上图星星标注的趸租房源位置,目前住着一位上海阿姐
这个房源,同样是中介推荐给她的
当时她请中介帮忙找房,连看几个都不合适
直到看到这间,觉得位置好又干净,于是立马签了下来
她是附近的拆迁户,在这一片住惯了;加上公司在附近,不想远离,因此租下这个房子作为过渡
目前的居住感受基本符合预期,对原有生活影响较小,方便
28平米左右的房子面积不大,但装修得整洁干净,目前一个人住感觉还不错
不过阿姐说,国企房东报修还要走流程,太麻烦,从这方面来说“还是私人房东更好”
在租金方面
签约时,出租方给出“连租两年价格优惠”的条件,于是签了两年,最后租金是4300元一个月
目前回头看,她觉得当时有点欠考虑,“租贵了”
毕竟有中介小伙伴告诉我,在鞍山七村,类似房型、装修,今年年初3500元以内就能租到
总的来说
从上海阿姐的这个案例来看,市中心一室户的居住体验还是不错的
就是性价比方面有待商榷
02
指定的郊区置换房,到底适合老人居住吗
在踩盘过程中我偶然了解到
让老人主动选择搬出市中心的原因,除了面积
或许还与原房源受客观条件所限、没有条件加装电梯有关
例如位于普陀区曹杨街道的两处房源
其中一栋是由于底层做了商铺,导致楼体下方有一层半向外凸出(下图右侧),楼间距过窄
另一栋,则因为门口是小区主干道(楼栋位于下图左侧),加装电梯会挡道
签约房源分别位于四层、五层也就不奇怪了
既然老人主动搬走的理由成立,那么剩下的问题是:郊区到底适合老人居住吗
根据资料,位于嘉定江桥的保利云上澄光的三十余套房源已经全部签满(有消息称是被“一抢而空”),于是我决定去那里瞧瞧
从14号线乐秀路站出来,一抬头,郊区大工地的气氛扑面而来
和人流一起往里走,居住区的气质开始逐渐显露
除了一排排整齐的楼房,左手边一个小小的商业中心引人注目
一些人牵着孩子,提着购物袋,在门内外穿梭,其中有不少带着孙辈的老人,街道人气还是挺足的
中介姐姐告诉我,由于存在大量动迁户,这个板块至少65%的居民都是老人
“这边经常有老人聚在一起聊天打牌,晚上还有跳广场舞的,比较热闹,尤其是动迁房小区。”
王阿姨一家就是其中的一员。大概十年前,他们所居住的普陀区武宁路动迁后,一家人分到两套房子,其中一套就位于江桥
她认为,相比另一套位于安亭附近的房子,江桥这边的小区要成熟得多
实际上,和我聊天的大部分居民都对周边配套表示满意。他们认为这附近交通、生活都很方便
最近的地铁站距离在一公里之内,往南往北还有13号线和11号线,公交线路也不少
菜场、超市数量多又齐全,什么都买得到
在就医方面,所有人都会在第一时间,提到不远处的江桥医院
提到网上看到的“就医体验不佳”“有误诊情况”等问题
他们都表示,这家医院看慢性病、拿拿药还是很方便的
大病也可以不在这里看,开车半小时就能抵达一家大三甲,瑞金北院
另外,八年前从普陀区搬过来、一直在此居住的杨叔告诉我
江桥医院坐诊的医生中,有不少都来自市中心,一旦有需要,也可以转去市里的医院。他认为还是很让人放心的
图片来源:上海市嘉定区江桥医院
只有一位刚从莲花路搬来不久的阿姨表达了对这个片区的不满,主要集中在商品品质和休闲活动上
例如她告诉我,这附近的水果蔬菜相比她之前居住的片区更贵,品质也比较一般
虽然能买到她爱吃的“糟鸡”,但由于生活习惯的差异,商品周转慢,导致商品不新鲜,“一看就是放了好几个月甚至半年的”
另外,这里也没有什么遛弯的好去处,绿地太少,特别是和几公里就有一个绿地、可以溜达至少两个小时的市区相比
不过,杨叔对附近的休闲生活表示满意。他毫不费力地指出了北面三个公园的位置以及交通路线,显然是那些地方的常客
不过他更大的乐趣,实际上是回老房子周围找老邻居们,“骑电动车半个小时就到了”
周边配套之外
在居住环境方面,保利云上系列等商品房是这个片区相对优越的存在,无论是门禁、小区环境品质还是停车上
相比之下,动迁房小区车辆停放显得比较杂乱
另外,一位租住在此的大姐表示,这里的群租比例很高,经常有打工人深夜归家,洗澡吃饭,楼上乒乒乓乓闹个不停
总的来说
虽然在品质上尚有提升空间
但保利云上澄光所在的江桥板块配套相对成熟,可以基本满足老人出行、购物、就医、娱乐需求
具体到楼盘本身,保利云上澄光的社区管理、环境、户型配套相较市区都有所提升,在江桥板块也是品质相对较高的存在
毕竟,老人从市中心搬到郊区本就有心理落差,小区环境再没有显著提升,可能就不太能让人接受了
03
除了鞍山新村,另外还有十个街道都有所推进
除了上文提到的鞍山四村所在的四平路街道
2023年,“趸租”政策在黄浦、徐汇、静安、普陀、长宁、虹口、杨浦七个区的14个街道都进行了试点
除了嘉定区的保利云上澄光,对应的置换社区还有四个,分别是:青浦区的海玥金茂苑、松江区中海九峯里馨苑、奉贤新城凤鸣公馆(绿地铂晶舍)和宝山区中建阅澜山
根据上海广播电视台,2024年,已有31批签约老人搬进了郊区面积更大的“电梯房”里
其中,根据多方消息,保利·云上澄光已经住满
而公开资料显示,目前市面上流出了至少31套趸租房源
其中普陀区最多,有16套
其次是长宁区,有7套
另外8套分散在静安、杨浦、黄浦和徐汇
中介小伙伴告诉我,这批房源是今年年初发放的,都是老小区一房
目前已经全部租掉了,新一批房源不知道什么时候来
由于执行方建信公司要求承租方年龄在50岁以下,入住的都是年轻人
出租的顺利程度因房源而异,“有的房子放了两个月才租出去,有的房子还没等装修好就租出去了”
就目前掌握的信息判断,执行情况应该可以说是比较顺利
但是规模依然较小
究其原因,除了政策依然处于试点阶段、并未大范围推开之外
更关键的或许在郊区置换楼盘的成熟度和便捷性上
根据目前信息,除了保利·云上澄光外,其余项目入住情况不明
这或许首先与交通不便利有关。根据地图信息来看,在剩下四个楼盘中距离地铁最近的中建阅澜山,距离站点也有超过五公里的距离
而保利房源被“一抢而空”的盛况说明
在郊区置换房源条件较好的情况下,趸租的市场需求是可以被真正激活的
04
目前看来,第一批操作落地后,这个模式依然在持续推进
有居委会工作人员告诉我,这个计划还没有被叫停,符合条件的居民可以继续申请
不过也有居委会表示,这个计划从去年年底就没有再推进了,直到结束也没有人签约
看来,根据不同小区的居民反馈,执行方也在动态调整试点策略
从政策的出发点来看
在诸多房源盘活、养老路径中,多提供一个可能性,不失为一桩美事
仔细来说,“趸租”所面向的人群,应该是上海市中心有居住条件改善需求、却无力置换的老人
在上海这个60岁以上人口占比36.8%、已经进入重度老龄阶段的城市来说,这类人群的规模并不算小,我们踩盘时也常常看到
例如上海首个趸租签约居民,居住在徐家汇街道乐山四五村的张阿姨,之前和女儿一起住在34平米的房子里,同睡一张床
如今,她住在接近80平米的精装两室户,拥有了自己的房间,甚至在考虑养宠物
“趸租”政策的出台,正是为这类人群提供了一个改善生活的选项
另外,通过执行暴露更多问题,这正是试点的意义所在
如今看来,“趸租”政策还有诸多需要改进、完善的地方
例如,其他郊区置换房配套较弱、缺乏更多的置换补贴、签约热情或许不高的问题
例如,各方一直呼吁出台的执行细则等,至今依然无法通过公开检索得到
不过,有保利云上澄光的业主告诉我,今年她在业主群里看到了新的细则
另外,小区已经成立专门对接物业管理的群组,前段时间建信公司方面人员也有到访
看来,执行方依然在成功试点的区域默默耕耘
总之,提出新模式并真正把概念落地,这是上海这座城市的能力和魄力
我们也同时期待看到落地过程中的纠偏、修补和改进,这将更加是上海实力的证明
以上为正文,来自玛克苏
这是真叫卢俊公众号的第5257篇原创文章