我的朋友喜哥，最近因为买房深受困扰。
按理说，他是买过商品房的，没道理因为买房再遭烦恼。
在我的一再追问下道出了原委：因为长了一张娃娃脸，每次去看房，销售都问你家大人呢？还有我觉得自己太过老实，买房过程中总是忐忑，好像我不是被服务者，而是求助者。
到底该怎么做，才能成为一个不因为老实而被欺负的买房人。
说真的，他之所以会感觉在买房过程中太过老实，还是因为没有深谙一些买房套路。
解决这个问题之前，我们先来了解一些防套路指南。
新房“防套路”指南
01、搞清步骤
很多人可能买房的一般步骤，就是网上看看房，然后打售楼处电话咨询和预约。
这个操作本身没错，但可以做的更好。
我觉得更好的可以这样，第一步应该先对应自己的买房或置换需求，再去筛选总价和地段，然后看标的内的房源。
看完之后，也不要直接就往售楼处，先做个准备，比如搜优劣势和项目因素，先把房子的底细盘个底儿掉，知已知彼。
然后查询是否摇号，再去找置业顾问咨询疑惑，咨询过程中要记住，先不要留下自己的联系方式。
因为要充分考虑到以后可能会用到渠道，这里先留个底，市面上很多项目都有分销，留个退路方便日后争取额外优惠，再不济也是个大礼包。
如果你提前报过了姓名号码，就基本与渠道无缘了，会默认成售楼处的客源。
02、留点底牌
挺多人约看房可能都会在时间上报底，直接报空闲时间，或者比约定晚到售楼处。
我的建议是，要比约定时间早到。
把预约看房时间往后报，尽量在30分钟—60分钟，目的就是比预约时间早到售楼处。
空出来的这段时间，可以留给自己独立看盘和思考。
千万不要觉得这样不好，如果完全按照约定，就会陷入销售带看营造的氛围，会狂轰滥炸式对你输出项目上佳，好到毫无破绽和缺陷。
凡事留点底牌，不要太容易被人带节奏。
03、分清主次
在销售带看的这段时间里，一定要分清主次，不要被销售拉着讲个区位图看个样板间，就去算房价和月供。
搞清楚看房的要点，把大精力用到项目的不利因素，反复看的同时，根据不利因素的要点一一去问销售，不要怕麻烦，怕麻烦本身就会被人欺负。
现在你怕的所有麻烦，以后一定会给你带来更多无穷尽的麻烦。
把不利因素摸个底儿掉，再决定要不要买，买哪栋哪层。
另外，如果销售问你，对咱们周边是否了解？
告诉他，你就住在附近，报个某某小区，基本他就会老老实实的给你讲。
否则，你面临的可能是缩小版的区位介绍和模糊的地段交通概念。
买房这件事，每一步的准备都不是随随便便的小事。
04、勿被麻痹
好，不利因素看完之后，基本就到了参观样板间的环节。
看样板间之前，一定要先告诉自己，不要被看似豪装的表象所麻痹。
样板间装修的再好再华丽，都要问销售要到装配表。
要知道，样板间里的很多物件，并不是交付标准，哪些东西是你能实际得到的，这才是实实在在的真理。
还要搞清交付的品牌和价格，精算这个交付标准是否配得上精装价格，不要被一堆英文字母搞得晕头转向，记住并不是所有的外语品牌，都是一线品牌。
另外，也不要被缩小版的物件摆放所麻痹，样板间里的很多物件都是定制的缩小版，尺寸精细到足够放大空间感。
脑海里一定要有个概念，客厅放沙发会不会拘谨，卫生间是不是放不下浴缸，卧室是否能放下理想尺寸的衣柜等。
把生活的实际场景，落位到想买的房子上。
05、保持理智
看完了样板间，销售基本就会拉你到小房间或者休息区，给你精算价格和月供，然后对你进行逼单。
这段时间，保持理智和冷静，除了一些摇号的红盘，基本不会出现置业顾问所说的，项目是怎么怎么绝佳，房源是怎么怎么稀缺，让你赶紧认筹选号。
实在、没有经验的买房人，三两句就会被逼定下单。
真正的老成买房人，应该端坐不动如山，听他介绍完，淡淡的说一句：
好的谢谢，我想再看看。
说到了这里，应该会有很多置业顾问痛恨我扒了太多底，但没关系，只要买房人不踏坑，就是功德一件。
06、立刻去看
注意，刚才说的再看看并不是客套话，也不是意味着以后再看。
很多售楼处都下班很晚，抽个时间去周边的竞品楼盘看看，听听不同售楼员的八卦，不是真的听八卦，而是听他们说说竞品的八卦。
不要不好意思，明确的告诉他们我看了某某盘，感觉还不错。
他们一定会透露一些竞品的底细，这个底细是你在不利因素上也无法获取的。
比如有的项目没有暖气，有的项目原址是化工厂存在污染等等，如果你不清楚这些硬伤，买过之后可能就要唱一首凉凉。
当你把周边三五个盘的缺陷都扒清楚后，你就知道到底该买哪个盘了。
07、想好退路
当你做完以上全部，基本就要选择认筹了。
下定的时候不要着急，问清楚是定金还是订金，这个钱是打到开发商账号还是银行第三方账户。
做任何一个决定之前，都要想好这件事的退路。
下定前，保留好最关注点的证据，比如承诺交付标准、延期交付赔偿、承诺会所及配套等等。
你在买房上花费的每一点用心和仔细，将来都会给你带来意想不到的反馈和回报。
好，看完了新房套路，我们再来看看有关于二手房的套路，以及怎么去防套路。
二手房防套路指南
看到这里，很多人可能会想，原来新房套路这么多，我还是买二手房吧，所见即所得，看到的都是得到的。
所见即所得这点没错，但所见基本都是被美化过的。
如果是不懂区域不懂房产的新人，二手房的套路会多到让你觉得不敢想象。
08、理清需求
二手房和新房一样，第一步都是要理清自己的实际购房需求，到底要学区还是要配套，要地段还是要环境。
这些需求里面，给自己盘清优先级，想好的需求一定要开始就坚定好，不要受到中介干预。
今天中介说这里不错，明天说那里不错，很可能会带着你全城跑盲目看。
最后的结果只能是，浪费时间、浪费精力、浪费感情。
09、不畏谈判
二手房里的不利因素，都可以转化为你的谈判砝码。
要坚信一件事，谈判压价不要指望中介，他们两方不得罪，谈判只能自己去做。
进小区就可以观察不利因素，比如小区是否靠近铁路、高速、高架存在噪音，小区维护怎么样，物业是否尽责等。
进小区观察内外部环境，楼栋是否靠近马路，楼间距和采光如何，是否靠近高压线和变电站等
进房间观察是否有硬伤，户型如何，采光如何，装修如何，房外是否有遮挡，是否靠近小区垃圾站。
我发现这些因素，还有很多买房人不会看，为了看房而看房，进门看了个表象就走了，这样做的只会是无用功。
10、取长补短
如果你觉得买房这件事以后还会持续发生，那么毫不犹豫的去做实际行动：踩盘。
这件事，会让你对整个城市和区域的房价体系都有更深的理解，也会看穿更多意想不到的套路。
如果你认为买房只是低频，不想过多消耗精力，可以选择去找那些靠谱中介公司的资深中介。最好是店长或者是做了很多年的人，去帮你完成交易。
也可以找身边的资深投资人帮忙出谋划策。
学会取长补短，基本上很难出错。
11、做坏准备
做好最坏的准备，在看完房并确定交易前，做好三个见到：
第一，房主本人要见到。第二，房产证要见到，第三、身份证也要见到。
现在是存在一些代理人帮忙处理房产交易的，和这些代理人打交道，很多的承诺和交易都是没有保障的。
二手房交易要做好资金监管，避免出现一房多卖或者房东负债卷着钱跑路的情况。
约定特殊情况的处理细则，二手房解压、政策变动处理细则、户口学位的迁出等，最后在交易的时候记得留尾款。
12、说在最后
洋洋洒洒说了很多，基本把“新房二手房防套路指南”扒的一清二楚，目的就是想告诫各位买房人：
买房不是小事，可能会因为不懂被套路，也可能会因为一次性交易而遭遇欺骗。
做人真诚是一定没错的，但在存在利益的地方，老实可能换不来很好的回报，也有可能会被利用。
我们所做的一切坏的准备，不是为了拿利器去刺伤别人，而是学会穿铠甲来保护自己。
当然，还有一件事是可以做的，勤看我们真有好房，没有比我们更靠谱的内容了
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