关于万科北方地产业务的感想

2021年6月11号，我发了个帖子，说近期主要关注万科物业满意度和万科客户分析。今天是2021年7月12日，北京大雨，在家，忽然想把近期的收获跟大家分享一下。

我原本是想搞清楚万科的客户大概情况，比如客户数量、年龄分布、职业分布等。

经过一番信息搜集和整理，我预计当前万科物业服务的家庭大约在620万户，以万科开发小区为主，此数据2019年报是520万户，根据我的估计，现在每年新增入住超过40万，且每年递增，因为销售面积在递增。

当我试图寻找客户的其他信息时，遇到了比较大的困难，1是这方面的数据稀少，过时，公开渠道很难取得；2是万科的地产客户属性在不同区域之间可能不一致甚至有较大的差别，分区域分析可能更好。

于是我转变了思路，分区域、分城市整理万科历史和在售项目信息。

通过整理万科2015-2020项目数据，通过各城市“年末储备面积”指标，再结合当年度城市新房价格，得到大致的该城市“年末储备价值”。

1，2015-2020年，年末储备价值，TOP4，均是四个一线城市，北上广深，但是，每年的顺序有变化，近几年，北京年末储备价值呈明显的下降，广州和深圳呈上升趋势，2020年末广州和深圳储备价值合计占比23%左右，北京和上海合计仅10%左右。广州和深圳的销售情况对未来两年的销售有较大影响，而两地近期出台的地产调控政策显然并不是一个利好消息。

2，2020年，除TOP4以外，“年末储备价值”大于100亿的城市有23个，合计占比47%，主要是直辖市（天津、重庆）、省会城市和一些省的经济强市（青岛、唐山、烟台、大连等）：昆明、长春、成都、西安、青岛、郑州、贵阳、天津、济南、唐山、烟台、太原、大连、沈阳、佛山、长沙、重庆、福州、乌鲁木齐、珠海、三亚、杭州、苏州。

3，万科从2015-2020年，主要储备城市，我认为变化不大，深耕城市的说法相符。

万科在售项目信息，可以通过e选房和各城市预售证信息了解项目销售情况，以及实地走访。

1，项目数量众多，北上广深，成都、昆明、天津、唐山、长春，几个城市就有120多个项目，查预售证信息实在是太枯燥了，弄了一点不想弄了。从北京和唐山的预售证信息，销售情况只能说一般，这几个城市过去开盘即售罄的现象已不多见，销售周期加长，当然这是行业问题。预售证信息并不一定及时和准确，据销售称，有的项目虽然已经卖掉，但是一直未网签。

2，实地走访得到的信息比预售证信息丰富的多。坐标北京及附近城市，万科大致是这样的：北京万科住宅产品大部分已不是刚需产品了，当前万科在北京的东望是刚需，其他主要以改善为主，但是万科改善的项目较偏僻，位于风景区附近。商业产品占比也偏高，这个可能是一线城市的现状，地价如此之高，以至于刚需产品总价都可以买周边的一套别墅甚至还富裕；北京周边，万科在香河、廊坊、霸州、涿州、高碑店都有项目，口碑可以，毕竟是大开发商，可见其战略是向环京发展，然而受经济不好影响，环京楼市大幅下跌，涿州和霸州项目已在2020年报计提减值损失；天津万科口碑好，产品全，储备多，地价相对便宜，销售情况相对好一点；唐山万科口碑好，与天津情况类似。

总结，以目前的了解，我认为，至少在我实地走访的城市，还没有发现万科地产业务有什么大的问题，与万科股价大幅下跌的现象并不一致。其他城市的情况，我不知道。

还有一点，作为重仓万科的一员，我的教训，不要在下跌趋势中买股票，我这次是深受其害，一直是耐心不足，现在的影响是现金流不好和降低未来收益率，但如果从长期看，我相信风险相对较小。