楼市低迷期，深圳多家开发商各出奇招促销售。
近期，深圳一楼盘弘基·翰林九锡全国首创“以房换房”活动，引发广大购房者及市民关注。宣传海报称，购房者可用普通住宅换尊贵大平层、商务公寓或是临街商铺，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。
据了解，弘基·翰林九锡位于南山区塘朗地铁站附近，2021年10月获取预售证，共有232套办公，217套商务公寓以及65套商业。房评君查询深圳房地产信息平台获悉，海报上的弘基翰林九锡备案名为弘基翰林大厦，开发商为深圳市中住房地产开发有限公司。
此次参与“以房换房”活动的可售房源主要是公寓业态的弘基朗寓，主要推售A栋343~555平方米大平层公寓，以及B栋35~98平方米小户型公寓，本次批准预售房源均为毛坯交付，备案单价分别为A栋10万元/平方米，B栋约7.3万元/平方米。
据了解，这种营销活动具体规则为，业主的旧房价格以房产所在小区半年内成交均价为准，若半年内无成交，则以一年内成交均价为准。如果业主旧房价格高于置换公寓，前期只需要支付5万元订金，等旧房卖了以后，再一并退还；期间置换的公寓可以正常居住。
有业内人士指出，在最近的公众号宣传中，弘基地产将该项目称之为“2022年震撼巨作”，并豪不夸张地将公寓定位“下一个深圳湾一号”，反观采用“以房换房”这一接地气的营销活动，实在显得有些“玩味与讽刺”。
房评君以购房者身份致电开发商确认真伪，楼盘置业顾问确认了营销活动属实，并称该活动是与政府合作，所有流程由政府把控，目前已有10多套房子在走购房交易流程。
对于深圳首创“以房换房”这一创新的公寓营销形式，其背后的原因为何？营销模式有哪些利弊，参与营销活动又有哪些风险，注意事项有哪些？365房评深圳邀请行业业内多位专家提出见解与看法。
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中房研究院大湾区分院院长
同致行集团董事长、大笨象传媒创始人：王波
宏基翰林九锡，“以房换房”这种公寓创新营销模式的出现，表明项目本身由于缺乏足够的买家，销售方面确实遇到部分困难，与前段时间在全国其他地方出现的大蒜、小麦等农作物换房相类似，说明房地产的金融属性逐渐转化为普通产品的属性，作为全国性新闻事件轰动效应的出现，具有异曲同工之处。
王波认为此模式，噱头大于实际操作，预计不会大规模进行复制与推广，原因有以下几方面：首先，换房双方对于议定价格存在一定问题，以旧换房的业主无法掌握准确的市场信息，对于开发商来讲，也难以合理的判断市场公允价格，因此应及时引入第三方评估机制或单位。其次，以房换房本质上作为一种房地产买卖行为，将产生交易双方经济合同，这存在买卖手续的法律保证的问题，同时也暗含道德风险。再次，对于住宅而言，产权年限是70年，即使是老破旧的房子过去二三十年，仍然还有40年的产权年限，而且国家明确规定，住宅到期之后，通过缴纳一定的土地出让金，房屋产权是可以相应顺延的。
反观对于商务公寓，是否要补交地价，补交多少才能顺延，目前国家对此缺乏没有明确的规定，因此存在一定程度不平等交换。
总结而言，宏基翰林九锡作为营销事件，产生较大轰动效应，不失为一种有益的探索，不过实际操作过程存在法律道德、社会公允、以及买卖双方各自权利如何保障等困境。
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中房研究院大湾区分院常务副院长：
刘海波 博士
“加快建设节约型社会”、“更好人民群众对于美好生活的向往”是党和国家以“人民为中心”惠民政策的具体表现。家电、汽车等工业品的新旧置换活动已经进行多年并取得了一定的成效。此次，弘基地产开启房屋置换计划，为房地产行业吹来一股新风。
刘博士认为此项置换计划首先可为置业者带来三大好处：换住新房提升居住品质（更大/更新/更全）、处置旧房卸掉历史重负（维修/装修/贬值）、盘活资金活跃消费市场（贡献成交量/缴纳税费）。
该计划亦可为房地产企业带来三大利好：加快新房去化速度（倍增有效客户）、快速回笼售房资金（客户资信已被验证）、提升企业品牌形象（先入为主的头牌效应）。如果双方沟通顺畅、执行有力，将会取得互惠互利的较好效果。
然而，该计划也有四个要点值得意向换房者加以慎重考虑：一是“以旧换新”中的新房，性质属于商务公寓，未来升值潜力可能不如纯住宅；二是未来转卖成功概率可能较低，毕竟纯住宅更受购房者青睐；三是居住成本预计上升，商务公寓的商用性质的水费、电费和物业管理费等开支都将明显高于纯住宅的收费水平；四是居住环境也预计更为嘈杂，预计商务公寓未来存在开办公司，噪声干扰，以及电梯运力不足而被迫等待等等问题。
因此，有意换房的客户需要综合考虑上述利弊，房地产企业更要事先做好应对上述可能出现的问题的必要预案。只有这样，这个创新的计划才有更大的吸引力和更高的成功率。
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美联物业深莞惠董事总经理 江少杰：
这一新房营销活动与大蒜换房等以物换房的逻辑本质一样的，反映了目前居民购房预期和信心不足，房地产市场交易遇冷的现实问题。
以旧换新公寓（商铺）的这一波操作而言，置换的业主可以提前享受到高品质的物业，同时开发商包销省去了自己卖房再置换的烦恼，也可以不受在一买一卖期间的价格变动影响，对于部分难于出手的物业、部分对物业买卖把握度没那么好的业主来说，不失为一个好的营销手段。
而值得提醒的是，物业买卖环节除了价格，还涉及贷款、交易税费等环节，充分了解一买一卖的流程、需要支付的费用等问题，以免日后出现纠纷。
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深圳前海土伦研究咨询有限公司董事长、
深圳乐领生活发展有限公司联合创始人张梧峰：
该营销活动策划的出发点应该是不错的，想以房易房，各取所需。
但是，逻辑上有点问题，主要原因在于在传统买房逻辑中，住宅的身份比公寓要“名正言顺”，变现能力也相对优于公寓，存在“拿太太身份换丫鬟”的嫌疑。