从滨江路的中海锦苑、中海名都，再到海珠西的中海锦榕湾、中海橡园国际，中海进入海珠已经有23年。
中海对海珠的情有独钟，从拿地就能看得出来。
过去三年，中海一共在海珠拿了五宗地块，而且这五宗地块都已经入市，分别是观澜府、观云府、观澔府、映澜台和江泰里。
不同于前四个楼盘或多或少打出了南向望江景观的卖点，中海江泰里是一个烟火气十足的老城区“刚需”盘，周边多为老破小小区，没有什么景观可言，主要的卖点是小户型做三房，靠近地铁站和大型商业中心，吹风价7万+。
这个楼盘到底值不值7万+，房评君带大家去看看。
专家测评
广东省房协专家委顾问、高级工程师 黎文江：
“海珠西是海珠现阶段的主力新房区域，主要客群偏改善和本地土著。中海近几年的重心也放在海珠西，在产品打造上有自己的特点，对海珠客群的喜好也有一定研究，其所开发的楼盘，无论是户型、园林还是物业，客户的满意度都很高。”
中房研究院ICR研究员 欧阳家庆：
“海珠相当于一个江心岛，岛内土地有限，价值比较高。海珠这几年着力打造琶洲互联网总部基地，如腾讯、阿里、唯品会、YY等企业。从去年至今，海珠房价的上涨，与这些大厂的购买力进驻有一定的关联。海珠目前比较成型的板块有琶洲、滨江东、海珠西、东晓南、江南西等，如果想在海珠买房，可以瞄准这些板块。”
测评必看
1、中海江泰里地处海珠老城区繁华地段，交通和商业比较成熟，生活方便。
2、小户型为主，75、82㎡做到三房两卫，有南向房源选择。
3、靠近变电站和城中村，环境比较杂乱。
01
75㎡三房户型：带主套私密性不足
75㎡三房户型，做到了四开间朝南，并且还带有主套，厨房配置了岛台，惯用的LDK设计也让客餐厅显得大气。
虽然是三个房间，但样板房展示把其中一个房间与客厅打通，很大程度上提高了空间的宽敞度，
样板房这样的设计也带来了很大的缺点，一进门就能看到整个客厅的情况，私密性比较差。
82㎡三房户型单看户型图跟76㎡三房户型一样，但其实它在客餐厅上做出了变化，更宽、面积更大了，整体达到了5米开间，同样是四开间朝南。
02
105㎡四房户型：6米阳台四开间朝南
105㎡四房户型，同样是做到了四开间朝南，拥有约12米的采光面，其中单单阳台就达到了6米，一般阳台能做到这种尺寸，是120㎡以上的户型。
这个户型的餐厅面积算上岛台区域后达到了约43㎡，中式餐厨+西式岛台，整体看起来比较宽阔，家庭聚会人多的时候也能容得下。
另外，与客厅相连的多功能房间可以进行改造，如果是三孩家庭，可以隔断做多一个房间出来，满足居住需求。
值得一提的是，中海江泰里的户型做了很多收纳空间，对于有整理困难症的人来说比较友好。
03
靠近变电站周边很“村”
中海江泰里是去年中海在第二次集中拍地拿下的江泰路地块，当时的拿地价约4.5万元/㎡，地块不大，占地约2万㎡，只规划了两栋住宅楼。
拿地价4.5万元/㎡，这个价格并不低，甚至比附近一些二手房的价格还要高。
如果按照简单粗暴的算法，房价等于楼面价的两倍，那么中海江泰里的价格会在9万元/㎡左右，不过中海作为业内成本控制的标杆，拥有自己的建材采购渠道，能大大降低建安成本，所以其所开发的住宅项目价格不会去到两倍地价那么高。
在参观样板房的过程中，中海江泰里的销售人员透露，75㎡三房总价550万左右能拿下，我们以550万来计算，75㎡三房户型的单价约7.3万/㎡。
要知道，周边二手房的价格普遍在3万元-4.5万元/㎡之间，例如康泰花苑、润南花园、江燕花园和富荣新村等小区，不过这些小区的楼龄普遍都比较旧，而且大多是楼梯房，可比性并不高。
楼龄稍微新的一点是位于中海江泰里西北侧的海富花园，这个小区分四期开发，第四期是电梯房，楼龄也比较新，目前放盘价大多在6万/㎡以上，再远一点的有8号线宝岗大道站附近的翠城花园和光大花园，这些小区的价格普遍都在6万/㎡以上。
值得一提的是，位于宝岗大道地铁站附近的中旅天宸府是中海江泰里直接的竞争对手，目前在售价格为6.7万/㎡。
也就是说，中海江泰里开盘的价格在7万以上，对比周边的二手房和中旅天宸府都没优势。
那么，为什么中海江泰里敢放出7万+的吹风价？
主要得益于地段。
中海江泰里距离2号线江泰路站约150米，步行5分钟内就可以到达，而且目前还有11号线在建中，预计2023年可以开通运营，公共交通出行非常便利。
不过需要注意的是，中海江泰里门口是一条双向两车道的道路，车辆来往很密集，容易造成拥堵。
商业配套也是中海江泰里的卖点之一，自身配套了一个类似网红打卡点的小型商业中心，配置了咖啡厅、艺术展和餐吧等。
另外，江泰路地铁站上盖有一个大型的商业中心——万科里，还有燕汇广场、TIT润政广场，可以满足平时逛街吃饭的需求。
至于大部分人都关心的教育问题，按照今年海珠区的公办小学地段安排，中海江泰里对口的是晓园小学，是一所比较普通的小学，但胜在距离很近，不到200米，家长接送小孩上学比较方便。
当然，周边三公里内还有其他小学，比如昌岗中路小学（省一级）、昌岗东路小学（省一级）、海富小学（市一级）等学校，至于能不能入读这些学校，还要看招生政策。
从交通和商业配套来看，中海江泰里确实有足够的底气。
但也存在一个很大的缺陷，在中海江泰里东侧不足150米的地方有一个220kv变电站，和一排高压电网，而且短时间内变电站不会迁移。
除了变电站，南侧还有一个废品回收站和一个仓库厂房，环境比较杂乱。
再往南边走，还有人口密集的城中村，经常有电动车和三轮车在街道上穿梭，人员繁杂，可能会有噪音或其他问题出现。