自2021年整体低迷的楼市环境以来，深圳公寓到底好不好卖，去化速度快不快？似乎也呈现日益分化的局面。
事实上，截止5月底，据房谱数据不完全统计，罗湖区益田御龙天地263套公寓，户型124-294㎡，均价6.48万/㎡，自2021年12月17日取得预售证以来，目前已全部售完，去化时间仅6个月，可称得上2021年期间深圳卖的最快公寓。
除此之外，位于龙岗中心城的远洋新干线远洋广场69套公寓，户型39-62㎡，均价3万元/㎡，自2021年11月9日取得预售证以来，7个月时间销售53套，去化率为76%。
宝安新安片区的万科大都会家园166套公寓，户型42-53㎡，均价6.7万元/㎡，自2021年7月22日取得预售证以来，10个月时间已销售126套，去化率75%。
福田区华强北片区恒大珺睿大厦403套公寓，户型42-78㎡，均价8.29万元/㎡，自2021年4月28日取得预售证以来，13个月时间已销售344套，去化率为85%。
宝安区石岩片区汇邦名都花园三期506套公寓，户型33-69㎡，均价3.89万元/㎡，同样自2021年4月28日取得预售证以来，13个月时间已销售423套，去化率为83%。
经统计，以上5个小区销售率均超过70%，可位列深圳2021年期间开盘，销售最好的5个公寓项目。
然而，硬币都有A、B面。有畅销去化速度快的公寓，自然也有卖得“不尽如意”的公寓。
光明区公明片区宏发天汇城（二期）331套公寓，67-79㎡，均价3.89万元/㎡，自2021年11月10日取得预售证以来，6个月时间仅销售9套，去化率为2.7%。
宝安区西乡片区富士君荟120套公寓，45-68㎡，均价5.53万元/㎡，自2021年1月25日取得预售证以来，16个月时间仅销售4套，去化率为3.3%。
宝安区福永片区华强城1070套公寓，33-72㎡，均价4.66万元/㎡，自2021年9月18日取得预售证以来，8个月时间仅销售41套，去化率为3.8%。
南山区西丽片区创智公馆（创智云城）1291套公寓，37-148㎡，均价7.45万元/㎡，自2021年6月21日取得预售证以来，11个月时间仅销售94套，去化率为7.2%。
南山区蛇口片区新世界临海揽山312套公寓，93.5-243㎡，均价10.98万元/㎡，自2021年5月27日取得预售证以来，12个月时间仅销售27套，去化率为8.6%。
龙华区观澜片区合正观澜汇云轩664套公寓，35-48㎡，均价4.34万元/㎡，自2021年9月2日取得预售证以来，8个月时间仅销售63套，去化率为9.4%。
以上6个小区销售率均未超过10%，可位列深圳2021年期间开盘销售不如意的6个公寓项目，针对公寓销售这一冰火两重天的销售成绩而言，365房评深圳邀请并整理业内多位专家提出见解与看法。
专家观点>>>
美联物业深莞惠董事总经理 江少杰：
深圳销售较好的商务公寓产品，大多与周边新房住宅定价存在一定价差，客户可以用较低的总价享受到同等的地段及配套，因此能够吸引到客户的关注。相比之下，销售情况不太理想的公寓项目，大多是定价相对较高、价差较小的产品，因此吸引力也比较小。
除此之外，从上述项目的情况可以看到，分销渠道也是项目去化的关键环节，在目前的市场环境下，多渠道销售能够大幅提升去化速度，反之，则较难开展销售工作。
专家观点>>>
中原地产（中国内地）副总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦：
市场行情向好的时候，各项目销售情况都很好，只是秒光、日光还是月光的差别。市场趋于冷淡之时，各项目销售情况的差异就会放大，客户选择用脚投票，精挑细选性价比高的项目。
另外，各开发商经营理念不一样，有些项目急于出货，加大力度促销，有些静观其变，按兵不动。
专家观点>>>
国城市经济研究院副院长宋丁：
深圳公寓销售冷热不均现象主要是项目地段、户型、政策配套、价格、市场推广等多重因素的影响，背后原因众多，不能一概而论。
专家观点>>>
深圳前海土伦研究咨询有限公司董事长、
深圳乐领生活发展有限公司联合创始人张梧峰：
事实上，在深圳无论是低迷、亦或是火热的楼市环境，在传统的投资置业观念中，相比住宅类产品，公寓类产品在购房序列中往往处于偏后位置。
在如今房地产的黑铁时代，高租售比成为投资类物业首要看重的核心指标。何为高租售比物业？当然首先一定能租出去，而且相比房价租金收益高的物业！什么地方能租出去？城市核心有产业有生活的地方，当然最容易租出去！什么类型物业租售比高？大家传统思维都会挤住宅物业的独木桥，但城市核心区域住宅物业的价格肯定也不低。
抛开学位等强需求要素，通常来说，同样区域，同样的项目档次，租赁价格基本相同，但商务公寓（房产证C1类）价格约为住宅的7—7.5折，同时，商务公寓不限购、不限贷、红本产权，租售比是同类住宅1.33—1.43倍。
除了商务公寓之外，工业宿舍（M1、M0）即工改工产业社区中的工业宿舍，同样值得关注。
尽管，过去的产业园大多是流水作业生产型园区，稍微优质一些的是生产+配套的效率型园区，再优质一些就是产业链完善的创新型园区。着眼点还是生产，选址大多是城市郊区，工业宿舍仍是为生产基本配套，品质自然一般。
如今，在科技回归都市的浪潮下，以上种种园区已不适应互联网新型产业人群的“职住平衡”需求，呼唤城市核心区的新型产业社区。正因如此，一批新锐产业园运营商，洞悉新“工作即生活，生活即工作”的有机需求，选址都市核心区，高起点规划“产城融合”新型社区。以产业为基础，有独特定位的配套商业和精品宿舍，融入城市生活功能，建设产业要素与城市协同发展的新型产业集聚区。不仅是复合型产业集群，更是生活导向的都市生活区。
同样，抛开学位等强需求要素，通常来说同样都市核心区域，和住宅项目同样的设计装修档次，未来出租价格基本相同，但新型工业宿舍（房产证M0、M1类）价格约为住宅的5—4.5折，同时，这类宿舍不限购、不限贷、红本产权、可独立分割销售。租售比是同类住宅的2.00—2.22倍。
眼下，工业宿舍类产品购买会有一定限制，通常需要以公司主体来购买。然而，面对更大的价格优惠，更高的租售比，值得费点周折。同时，如果今后要转手，直接股权过户，反而预计将节省不少税费。
张梧峰认为，“黑铁时代”房产投资首选的“隐秘资产”，有可能即是都市中心新型产业社区中的宿舍产品。