上周东莞第二轮集中土拍，城区广发南地块遭到疯抢，刷新地王价格。
说起城区楼盘，不但是供应紧缺，而且价格不菲，无疑是众人争抢的香饽饽。
而万江的奥园翡翠澜湾近期却频频以促销特价、首付10%出现，此前更是屡遭投诉。
房评君今天就来说说这个生不逢时的项目。
专家测评
中房研究院ICR研究员王莎莎：
从奥园翡翠澜湾本身来看，不论是地段还是户型设计都还不错，而且3万出头的价格，与市区其它楼盘相比有优势，与周边二手相比也不算贵。但其问题也很明显，开发商暴雷风波持续，大多数购房者也不敢去捡漏，即使降价、降首付，但不能交付的话风险极大。
测评必看
1、作为市区新盘，目前3.2万元/㎡的均价，奥园翡翠澜湾有着不错的性价比，适合上班族刚需上车。
2、户型是96㎡三房和118㎡四房，从设计上来说，都拥有着大面积的南向采光面，虽然也有些小细节瑕疵，但整体舒适度算高的。
3、目前项目最大的问题就是开发商已经暴雷，因此目前项目频频出现降价、降首付，看得出开发商降价回款的迫切心。但这样的房子购房者一定要谨慎购买，毕竟如果不能按期交付，会给生活带来极大的影响。
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96㎡三房：南向采光面将近12米
奥园翡翠澜湾整个楼栋的设计，采用V型板楼构造。这样让其两个户型都极大保证了采光面。尤其是96㎡三房，南向采光面就做到了将近12米，3个卧室+客厅全部是南向。
因此，卧室、客厅这样的空间都是有着高日照需求的，所以全部南向设计实在是很难得。北面则留给了厨房、卫生间这些相对低日照需求的空间。
其中还有很多细节部分的设计也充分保证了采光和通风。比如双阳台设计，尤其是南向主阳台，为双跨设计，长度约有6.3米。这在100㎡左右的户型中算是很阔绰的设计。整个阳台的面积超过10㎡，一方面可以很多功能灵活设计，另一方面大阳台赠送面积也变大。
还有主卧的双飘窗设计，这样的设计在一般户型中很少见，极大改善了主卧的通风和采光效果。
整体来看，这是一个居住舒适度很高的户型，但是也有些缺陷，比如为了保证采光和通风的一些优点，整个户型看起来并不算方正。而且，连接房间的过道也比较长，有一定的面积浪费存在。
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118㎡四房：位于V型楼体两端，通风采光更佳
整体来看，118㎡四房户型延续了96㎡三房户型的设计思路，同样是大尺度保证采光，将3个卧室+客厅全部设计为南向。多出来的一个书房则设计在北向。
由于楼栋的V型构造，118㎡户型设置在楼体的两端，不论是通风采光的效果，还是视野和隐私保护，都更加明显。
当然，面积大了约20㎡，因此空间尺度也提升了一个等级。比如其客餐厅的开间达到了3.9米，双跨大阳台的长度更达到6.9米，颇有140㎡豪宅才能拥有的感觉。
同样的问题也有，整个户型并不方正，连接房间的过道较长。此外，厨房预留给冰箱的位置不太合理。主卧室则舒适度还不如96㎡三房，由于多了一个房间，因此主卧卫生间内移了很多，也减少了飘窗，只留下卫生间一个小小的窗户，通风采光要差不少。
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“天时人和”两项均踏空
整体来看，房评君认为奥园翡翠澜湾的两个户型舒适度还是很高的。但对于整个项目而言，目前却不值得考虑。
都说一个楼盘热销要“天时地利人和”，但奥园翡翠澜湾只占到了“地利”这一个优势。
首先来说项目的地理位置上的优势，正如开头所说，东莞主城区新盘并不多，而万江，可也是实打实的主城区。奥园翡翠澜湾也可谓占据了万江绝佳地段。
在主城区几个新盘售价基本都在4万上下，并且选择还不多的情况下，奥园翡翠澜湾目前的均价是3.2万元/㎡，也就是说300多万的总价就可以买到主城区地铁口纯南向的三房，性价比确实颇高。
但是，奥园翡翠澜湾却生不逢时，倘若早两年都肯定能价格卖的更高，而不是像现在这样各种办法促销。
背后则是奥园集团的爆雷，唯有降价促销来回款自救。奥园在曾经疯狂扩张的背后，是债务的一路飙升，至今年初自爆公开躺平宣布违约。
在东莞，曾被喻为“旧改之王”奥园落下神坛。而其在东莞的首个旧改项目奥园翡翠澜湾也出现了诸多问题。
今年4月，奥园集团的民间借贷纠纷起诉案件在荔湾人民法院开庭，被告名单中出现了东莞奥园翡翠澜湾项目的开发商公司——东莞市胜新物业投资有限公司。
与此同时，市场上也传出了项目或被收购的消息。但也有消息称因成本和盈利问题，多家房企认为项目没有值得收购的吸引力。
此外，项目还遭到了前期已购房的业主的投诉。有的业主反映交完首付后半年未通知网签，也有购房者担心奥园翡翠澜湾的交付会出现问题，当然也有购房者交了定金又不想购买了，而开发商迟迟未退定金。
总之，最近的奥园翡翠澜湾频频因价格促销、“10%首付”等措施揽客而被提起，去化回款的意图十分明显且迫切。
就是这样一个占据了“地利”、产品也不错的项目，却遭遇了最大的信任危机——能否如期交楼！奥园官微还在不断更新项目建设进展，奥园集团战投重组也已拉开，但目前尚未有新的进展。
“天时”、“人和”两项都踏空的奥园翡翠澜湾，未来并不明朗。