先有南沙湾，后有南沙区。
南沙湾是南沙发展最早的区域，处于珠江主入海口位置，位置得天独厚；也是南沙生态环境好、海洋旅游丰富、宜居度高的板块。
也正因为此，南沙湾被称为南沙的富人区，开发了不少楼盘，比如现在的新盘：中绿蔚蓝湾、越秀珠实天悦海湾和佳兆业悦伴湾，几乎都是打着海景+地铁的旗号。
其中，中绿蔚蓝湾拿地最早，还是南沙首宗摇号地块，当时的楼面价1.9万元/㎡，却是最晚面市的，在上个月才正式开放售楼部，预计7月初开盘，吹风价3.5万元/㎡。
这个南沙湾新盘到底如何，是否值得这个价格？且听房评君道来。
专家测评
贝壳研究院广州分院院长 李茂喆：
“南沙湾目前的新盘定位主要以改善、投资人群为主，但是当下市场客户基本以南沙番禺的刚需客户为主，所以存在板块在当下认可度不高，同样的市场成交表现也不理想。但是从中长期来看，尤其市场成交好转之后，南沙湾板块会有所好转。”
中房研究院ICR研究员 欧阳家庆：
“南沙湾作为广州对接珠江的唯一港口，最大的优势是邮轮码头；另一方面，这里背山面海，是整个南沙最为宜居的板块。目前板块内配套不全，居住人口不多，考虑到二手房的流通性，南沙湾不适合投资，自住的话也要做好长期持有的准备。”
测评必看
1、中绿蔚蓝湾地处南沙湾板块，居住环境优越，有海景资源，距离地铁不到700米，步行10分钟即可达到。
2、户型选择不多，只有两种，刚需只能选92㎡2+1房，改善只有125㎡四房可选。
3、距离市区超过60公里，缺乏商业配套，日常购物会比较不方便。
01
92㎡2+1房户型：+1房只能做书房
92㎡2+1房户型，竖厅设计，配备了两个卫生间，其中公卫做到了三分离，洗手台、马桶和淋浴间互不干扰，干湿分离。
这个户型字面上是三房，其实第三个房间是由阳台改造而来，俗称+1房，房间面积很小，只能拿来当书房或者储物间，而且未来交楼后，+1房需要业主自己封窗，多出了一些成本。
厨房是U型厨房，预留的冰箱位置足够大，可以放下双开门的冰箱。
主卧留有打造衣帽间的空间，创意房间可以参考样板房打造成的书房，次卧的空间感也还不错。
值得一提的是，92㎡2+1房户型是LDK一体化设计，这种设计去掉了多余的墙体，提高了空间利用率，不仅视觉上空间变大，在此基础上增加收纳空间，可以实现更大化的空间利用。
不过这种设计也有缺点，中国家庭煮饭以煎炒为主，厨房正对着餐厅和客厅，油烟比较容易飘进来；另外，如果家里稍微有一些杂乱，收纳不整⻬会很容易暴露出来，所以日常的整理，妥善的收纳规划必不可少。
02
125㎡四房户型：三开间朝南采光充足
125㎡四房户型，双阳台，南北对流设计，还做到了三开间朝南，通透性不错。
这个户型带有入户花园，设置了玄关，可以作为日常出门归家换鞋的功能空间。
入门处左手边有一个卫生间，这种设计有好有坏，好处是在疫情影响下，归家后方便清洗和消毒；不好的地方是从卧室到卫生间距离比较远，不利于日常的使用。
四个房间都采用了整面飘窗设计，采光整体都不错。
需要注意的是，主卧的私密性一般，房间门与大门正对着，每当回家或者有客人到访都会直接看到主卧里面，建议可以做个屏风或者把衣帽间做一下动线调整。
03
人烟稀少居住环境好
2020年8月，山东鲁能集团通过摇号的方式拿下了2020NIY-9地块，也就是中绿蔚蓝湾所在的地块。
中绿蔚蓝湾位于南沙湾港前大道南侧，项目西北侧是黄山鲁森林公园，南靠鹿颈山，西南角有大角山，居住环境十分不错。
交通方面，项目靠近地铁4号线南沙客运站，根据百度地图显示距离约660米，步行前往需要10分左右。
由于是始发站，加上南沙湾目前的居住人口不多，从南沙客运站上车基本都有位置坐，通过4号线可以直达南沙金洲和蕉门比较繁华的地段，也可以直达琶洲。
不过4号线的车速慢，实际运行的平均车速只有50公里/小时，从南沙客运站去到琶洲耗时超过1小时，如果是去珠江新城地铁，那就更久了，大约需要1个半小时。
在《广州交通运输十四五规划》中显示，地铁22号线将会南延至深圳，而且将在南沙客运港设立站点。
需要注意的是，22号线的最高时速达到了160公里，未来南延线建好后，可以大大缩短南沙湾与广州市区的通勤时间。
另外，中绿蔚蓝湾周边的教育配套和旅游资源比较丰富。
教育配套方面，中绿蔚蓝湾周边有华师第二附属中学附属南沙小学（省一级）、南沙小学（省一级）、广州市二中天元校区（省一级）和英东中学（民办）等学校。
至于能读哪所学校，具体还要看教育局的政策。
而旅游资源方面，南沙湾板块内有国际邮轮港母港、南沙游艇会、南沙天后宫和蒲州花园等景点。
而医疗资源方面，附近有广州市南沙区妇幼保健院，以及在建中的中山大学第一（南沙）附属医院、中山大学附属口腔医院南沙院区等。
南沙湾目前已开通运营的大型商业配套只有蒲州广场，里面都是一些零零散散的商家，大部分处于关门的状态，想要享受便捷的购物体验，只能去到南沙的区府板块。
目前中绿蔚蓝湾附近的一手楼盘有越秀珠实天悦海湾，均价约3.1-3.5万元/㎡；景业东湖洲豪园，均价约2.7万元/㎡；中建玖玥湾，均价约为3-3.5万元/㎡；佳兆业悦伴湾，价格待定。
二手房方面则有碧桂园海湾1号、星河山海湾、优山悦海、南沙湾东苑等，均价在2.3-3.8万元/㎡之间。
那么中绿蔚蓝湾会卖多少钱呢？
根据销售透露，南沙目前限价最高不超过3.65万元/㎡，预计中绿蔚蓝湾的开盘价格会在3.5万元/㎡左右。
对于大多数买家来说，更关注的是南沙湾板块的前景。
从长远来看，南沙未来有地铁22号线延伸过来直达深圳，还有粤港澳大湾区政策的支持，前景看似一片光明。
但从目前的情况来看，南沙湾整体的居住人气和商业氛围很弱，一些市政配套设施也还处于建设完善阶段，要发展成为成熟的居住板块需要一段比较长的时间。
如果后续缺乏实质上的利好持续推动，也无法吸引更多的人口进入，那么如何消化巨大的库存将成为一个很大的难题。