翻了翻今年1至6月朝阳区新房市场的销售数据，发现保利锦上项目一直恒定地占据着朝阳1/8左右的销量。比如5月，朝阳整体成交214套，保利锦上贡献27套；比如6月第二周，朝阳整体成交78套，保利锦上贡献10套。
从数据上来看，1/8的占比是很可观的，也是超出预期的。毕竟王四营曾一度只能靠低总价取胜，但这一数字的出现，超过了朝阳其他版块同价位（7.1万元/平方米）的项目，这也恰恰意味着王四营新居住版块开始崛起，以及保利在这块纯居住用地上做了一次不错的尝试。
专家测评
赵秀池：首都经济贸易大学特大经济社会发展研究院知名教授
北京房地产法学会副会长兼秘书长
该区域属于朝阳区，位于城六区，相对于外围区域而言，有较好的教育、医疗、产业等优质公共资源优势。周边配套设施在修建，短期对入住有一定影响，长期来看，配套设施完善有利于小区生活品质提高。
无配建条件的纯商品房社区，其房价具有一定优势，因为有配建条件，相当于开发商要让利于配建，房价反而会较高；另一个优势在于没有保障房住户，不会发生商品房业主和保障房住户的冲突。
365房评CEO、中房研究院ICR执行院长肖勇：
王四营的区域位置有比较大的发展空间和潜力。虽然现在各方面的配套，包括产业基础还不是特别理想，但是三年后交房，交房的时候应该会有一个显著的改变，长远来看是有很大发展机会。
它居于CBD核心圈和亦庄经济开发区及北京经济技术开发区的中间点，有CBD的外溢购买力来支持，另外，也有亦庄这个产业重心的人口向市区、CBD方向靠拢的一个外溢需求。
王四营作为北京东边新崛起的居住板块，成为热点差不多一年的时间，多个项目形成了一个竞合关系，因为北京的市场足够大，促成了一个共赢的发展格局。保利这个项目是无配建的纯住宅区，和周围周边的产品形成某种差异化，有竞争优势，因为阶层更清晰，更纯粹，更便于管理，保值和升值的潜力会更大。
中户型和中大户型的被看好是可以理解的，因为多孩儿政策放开；另外，购房指标比较珍贵，用在小户型上不是特别合适，所以主流产品一定是小三房、大三房、小四房和大四房的格局。
01
潜力新居住板块崛起
王四营作为朝阳东南部新崛起的居住板块，尽管当下资源不足，但发展潜力十足。
从位置来看，优势明显。王四营位于朝阳区东南四环到五环之间，地块附近的7号线焦化厂站可直通广渠门、双井、北京西站等核心区域，15分钟到国贸，半小时抵达望京。同时，焦化厂站往西3站直连欢乐谷景区，向东9站可到达北京环球度假区。这样的区位与交通条件，为王四营乡提供了承接CBD区域人才外溢的优势。
朝阳区发展规划核心位置。按照朝阳区“十四五”规划，王四营处于中关村朝阳园垡头中心区核心位置，而中关村朝阳园垡头中心区是朝阳区未来重点发展的区域之一。近来王四营版块不断收获多重规划利好，涵盖教育、医疗、商业、产业、生态等方面，均将在十四五规划期间落地。此外，王四营版块将通过适合高精尖产业集群发展的产城融合模式，打造全市重要的城市化试点版块。
值得注意的是，区域发展的规划虽然出来了，但毕竟发展是在路上。王四营地块周边工业气息浓重，医疗、教育等配套略显不足，地块周边多以两限房、安置房、公租房等保障房为主。
比如，目前周边的学校非常有限。距离相对较近的朝阳区实验小学博远分校、北京五中的朝阳双合分校都很普通。
多数学校都在规划中。去年12月13日，朝阳区政府与“海淀六小强”之一的北京市十一学校举行合作办学签约仪式，双方将在王四营打造一所九年一贯制公办学校和一所科学特色的全日制公办高中校，还有区域配建幼儿园、北京朝阳实验小学、首都师范大学附属朝阳实验小学、芳草地国际学校朝丰分校、北京工业大学附属中学。
周边商业配套比较匮乏。地块往北1KM左右仅有朝阳百惠购物中心，坐地铁黄厂下车有惠多港购物中心。
好在8公里生活半径内覆盖诸多商业配套。包括燕莎奥莱、合生汇、SKP、朝阳大悦城、CBD核心区配套、北京CBD国际高尔夫球会、欢乐谷、北京环球度假区、33万平米综合商业配套。
销售人员告诉房评君，锦上二期2025年交房，也就是说，这些配套设施在交房之前能完成并投入使用的话，才能真正实现高品质居住环境。
02
刚需小户型弥补市场空缺 改善型占销售半壁江山
从产品规划上来说，锦上二期共15栋楼，954套房，皆为纯商品房住宅，没有配建保障性住房。
附近的新盘有绿城沁园、中绿东岳府、朝阳壹号、保利锦上，其中绿城沁园与保利锦上二期面积段重合度最高，都做了小户型。
大户型内卷严重，锦上二期调整了产品定位，在保留了一期热门明星户型114-155㎡的基础上，增加了68/75㎡两居和86/94/98㎡三居，补足了板块内甚至整个朝阳区的小户型供应空白。
按照市场的预期，最开始去化的可能是这部分小户型，但是根据目前销售情况来看，其中114-170㎡改善住宅也很受欢迎，销售比例占到50%。
和房评君一起来看看，这几个户型产品如何？
114㎡户型，三室两厅两卫，南北通透全明。
114㎡户型图
户型优点很明确。
进门左手边是次卫，方便进门洗手；空间布局以LDK餐客厨为核心，一体化布局扩展了动感空间；南向是主卧、次卧和客厅，均带有飘窗，采光充分，主卧是270°飘窗视野；值得一提的是，所有的飘窗面积均为赠送。
但是硬伤也有点明显。
首先，通过玄关一进门直接对准北向卧室，卧室的私密性受到挑战；其次，客厅与南向次室形成对冲，空间上容易打架，而且沙发面向次卧，电视墙紧挨次卧墙面，既无法保障私密性，也无法保障静享性；另外，虽然腾出了一个独立家政间，方便洗衣收纳，但这是一个暗角，长年累月无法曝晒，从而有可能导致湿潮。还有，次卫狭窄拥簇，仅供使用，空间有限。
相较于三居的114㎡户型，房评君更喜欢三居127㎡户型的设计。该户型南北短，东西长，不仅受光面积大，而且空间布局上更舒适。
127㎡户型图
首先是LDK餐客厨一体，厨房是U型明厨，通风顺畅，动线科学，客厅是6.2米的宽厅设计，不仅光照充裕，而且有奢阔感；为避免主卧和书房的对视，有一定程度的错位，而且也不会影响电视墙，对冲感没那么强。
另外，整体布局大气美观。主卧是套房，拥有步入式衣帽间和边户270°飘窗视野，有很好的体验感。书房和儿童房的采光面宽，空间感也很足。
要说不足的话，有一点，就是沙发背对门，是一个驱客的方位，不过也可以做一个对调调整，问题不大。
锦上二期做了两个典型的四叶草户型，分别是155㎡户型和170㎡户型。
155㎡户型
170㎡户型
155㎡户型，四室两厅两卫。170㎡户型是四居两厅三卫，可以视为155㎡户型的升级版，多了独立的入户玄关，南向次卧变成了套房次卧。
两个四居户型优点自明。首先，都设有转角玄关，保护隐私，入户仪式感满满；其次，都是宽厅设计，155㎡户型6米的宽厅，170㎡户型则是6.2米的宽厅，不仅阳光日照十分充裕，房间明亮通透，也很有奢阔感。另外，房间周正，并且互不干扰。
缺点都是沙发背对着门，有驱客感。另外，次卧与客厅空间上有互占空间的冲突感，而且，这也是锦上二期这几款改善户型共同存在的问题。