过去5年，白云新城宅地出让很少，这样也直接导致新房供应量上不来，仅752套，成交却达2007套，缺口超过1000套，白云新城急需新盘的入市来解渴市场需求。6月份白云新城将迎来一个全新项目——粤海云港城，这是一个综合体项目，其中住宅组团叫粤海桂府壹号，主推的是大平层户型，是广州中心区比较稀缺的产品，吹风价12万元-15万元/㎡。
专家测评
广东省房协专家委顾问、高级工程师 黎文江：
“目前白云区正在依靠产业崛起，据说十四五期间要大量投入资金发展经济，会在一定程度上带动白云新城，但白云新城目前的住宅价位相比万博新城有点虚高，不适宜透支太多未来的升值空间。”
中房研究院ICR研究员 欧阳家庆：
“白云新城规划为广州的城市副中心，目前产业主要是生态文化功能、都会服务、临空产业、直播电商等；但是这些产业跟琶洲、金融城、科学城相比有一定的差距，房价也会随着产业的差距而出现不同的涨幅。”
测评必看
一般来说，豪宅项目的客户都比较挑剔，除了配套、区位、产品等这些硬性条件，有时候圈层更能打动这部分群体。而粤海云港城住宅体量并不大，还有总部办公与商业综合体的附加值，圈层会比较纯粹。
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140㎡四房户型：传统竖厅设计
140㎡四房户型，传统的竖厅设计。
这个户型进门处的玄关属于阳光玄关，在保障私密性同时，还会给人一种归家的仪式感，而且通透性比较好；
玄关的旁边是厨房，是一个U型厨房，整体的空间比较宽敞，能做到洗切煮一体化的操作；厅出阳台，阳台和书房相连，四开间朝南，采光和通风整体不错；
主卧带有一个空间比较大的衣帽间和独立卫浴，另外三个卧室面积及最小的书房面积有10㎡左右；整体来看，每个房间的面积都不小，适合三孩家庭居住。
值得一提的是，这个户型的面积在144㎡以下，避开了豪宅税的征收范围，以后在二手房市场的流通性会比较抢手。
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190㎡四房户型：动线过长造成空间浪费
190㎡四房户型的空间更大，有四个房间，其中两个是套间。
这个户型做到了专梯专户，进门设置有玄关空间，不过是影壁式玄关，私密性可能不错，但通透性比较差了。
这个户型的阳台是一大亮点：南向约8米大阳台，面积近16㎡，可以设计成家庭的小花园，用来种些花草外还能建假山景观，也可以设计摆放餐桌椅，与朋友或家人聚在一起，喝茶聊天，既能赏景又能享受休闲氛围。
还有一些小细节，例如客厅和餐厅位置都带有大飘窗，拥有中西双厨房和景观空间等……
不过这个户型也有不足的地方：公卫在厨房的位置，离客厅比较远，有亲戚朋友来家做客，上卫生间需要经过厨房，动线过长，造成了空间浪费。
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270㎡五房户型：大多在西边位比较晒
最大的户型是270㎡五房户型，这个户型有独立的电梯厅，空间大，可以作为储物空间功能，例如改造成鞋帽间，每次出门前都可以在这里换衣服、换鞋、照照镜子，整理下仪表自信心满满的出门，在疫情期间，外出归来，在这里还能完成入户先洗手、消毒的空间，增强了玄关的功能性。
厨房是开放式L型岛台设计，做饭的时候可以面对餐厅和客厅，可以一边洗菜一边与家人交流，朋友聚会的时候还能一起动手。
270㎡五房户型还有一个大的亮点，层高达到了3.4米，而且客厅将近44㎡，空间感很足。
不过，这个户型跟190㎡四房户型有同样的缺点，就是动线过长，造成了空间浪费，但在买豪宅人群看来，空间的浪费恰恰是豪宅的奢侈之处。
另外一个缺点是，这个户型大多位于西边位，加上飘窗多，在采光比较好的同时也会比较晒。
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受到白云新城发展缓慢制约
粤海云港城所在的地块是粤海置地在去年9月以约102亿拿下的地块，折合楼面价约2万元/㎡，相比今年5月中海拿的白云新城地块4.1万元/㎡的楼面价，便宜了不少，主要是因为粤海云港城地块是商住两用地块，需要配建人才房、商业和写字楼。
粤海云港城位于白云新城云城西路与云城南四路交汇处，总建面为73万㎡，比白云新城过去5年出让的土地总建面（注：过去5年白云新城土地出让总建面为66万㎡，来源白云区政府）还要高，是白云区甚至整个广州关注度都很高的项目。
除了地块本身的关注度高，粤海云港城周边的配套也吸引了不少的关注，一两百米范围内有白云绿地中心、南方航空大厦、太安堂互联网产业大厦等总部大楼环绕，对外宣传自己处于白云新城的总部经济区C位。
事实上，总部经济区的概念已经白云新城提出有些年头了，但知道的人却很少。
白云新城发展了十几年没能出圈，主要是因为定位不够清晰，而且没有明显的支柱产业，商业氛围也不如其他核心区域，例如万博新城，万博新城起步比白云新城晚，但发展势头却比白云新城要猛，不仅引进了天河城、万达广场等商业，还引入了全国最快的地铁18号线。
反观白云新城，却有点像扶不起的阿斗，建筑懒懒散散，周边围绕着多个城中村。
另外，对比珠江新城、金融城、黄埔科学城等地，给人的产业印象就十分明确，但白云新城确实还没形成足够的产业认知度。
虽然粤海云港城是综合体项目，涵盖住宅、写字楼以及商业等业态，但由于白云新城的发展比较缓慢，粤海云港城的写字楼是否具备产业吸引力，能吸引多少企业进驻，还是未知数。
重点还是得看看价格，粤港云港城住宅组团的吹风价为12-15万元/㎡，刷新了板块内的新高。
但粤海云港城周边在售的新盘都没超过10万，例如富力富云山主推建面约120-180㎡三至四房户型，吹风价8万/㎡；龙光中铁建天皓西派云峰在售142-206㎡三至四房，均价约8.4万/㎡；天健云山府在售建面约75-140㎡三至四房，均价6.6万元/㎡。
摊开地图，不难发现，上述的楼盘基本都是位于白云新城的边缘地段，主打的卖点都是望白云山景观，其中天健云山府距离白云山最近，不到200米；而粤海云港城属于白云新城的中心地段，与白云山的直线距离超过了1公里，想要看白云山的景观会被周边的建筑遮挡。
所以，粤海云港城主打的是交通配套和商业配套，距离地铁2号线白云文化公园约600米，步行十分钟内可以达到，周边有五号停机坪、凯德广场和绿地中心等大型商业配套。
但光凭这两大卖点，不足以把自己跟其他楼盘的价格拉大，主要是因为粤海云港城自身的配套比较一般，仅规划了一所学校，是一所9个班的幼儿园，未来业主小孩上小学好和中学需要去到周边的学校。
综上所述，粤海云港城虽然地处白云新城的中心地段，但自身配套和景观一般，加上白云新城的发展进度有点缓慢，需要有产业、人口的长期导入，才能发挥白云新城的真正价值，目前不适宜透支太多未来的价值，而是需要稳扎稳打地引进产业和人口。
所以，白云新城新盘要卖12万，价格虚高了吗？