【财报速递】诸多国内房地产企业仍在困境中挣扎，销售平台贝壳交出了一份惊艳的财报，成功扭亏背后是总成交量增长惊人。
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贝壳（2423.HK）2023年报显示，年度净收入778亿元，同比2022年增长超过28%。
其中存量房业务净收入从2022年206亿元，增加大约16%至280亿元。自营品牌链家总交易额增长14%，带来佣金收入229亿元。平台服务等收入51亿元，大幅增长46%。
新房业务从2022年287亿元增加6.7%至306亿元，远远低于存量房收入增幅。新房业务仍然是第一大收入来源，但和存量房业务收入差距从81亿元缩窄到还有26亿元。
另两块业务是家装家居和新业务及其他（租赁住房管理运营服务等），分别贡献109亿元、84亿元，增幅达到118%，195%。
这两项业务因为增长较快，合计贡献营收增量115亿元，超过存量房与新房业务贡献的营收增量（93亿元）。
2、
贝壳是交易中介，是一个电商平台，并非开发商，通过撮合完成交易，区别在于其标的的客单价更高，从中抽取佣金，是其主要商业模式，所以交易额决定了贝壳的收入水准。
2023年度，贝壳总交易额为31429亿元，较2022年增加20%。其中，存量房总交易额为20280亿元，增加29%。新房总交易额10030亿元，增加6.7%。新楼交易清淡，从贝壳平台上也展现的很充分。
家装家居总交易额133亿元，增加146%。新兴业务及其他总交易额为986亿元，增加13%。
如果以交易额到净收入之间转化，即电商平台take-rate来观察贝壳。则2023年的take-rate大约为778亿元净收入和31429亿元总GMV的比率，即2.48%。
而2022年贝壳的take-rate为2.33%，看似2023年只提高0.15个百分点，但建立在3万亿元以上的高基数，营收增量也达到171亿元。
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可以再细分看看存量房和新房业务变现率。
去年，贝壳平台存量房总交易量20280亿元，该业务整体take-rate为1.39%。其中链家业务交易额8476亿元，变现229亿元，则take-rate（或者为佣金率）为2.7%；而平台、加盟等交易额为11804亿元，对应51亿元收入，take-rate为0.4%。
这是可以理解的，平台经纪人完成交易，将佣金一部分交给贝壳，作为该项业务的收入。加入平台经纪人的佣金率也为2.7%（个人应该还是低一点比如2.5%更合适），则理论上可以拿到佣金大约是319亿元。
经纪人将51亿元支付给贝壳，则平台对经纪人的整体抽佣率大约16%（实际或有差别）。
新房去年总交易量10030亿元，对应306亿元净收入，take-rate为3.05%；2022年是287亿元收入对应9405元交易率，take-rate同样为3.05%，完全一致。
新房交易额占全部交易额大约32%，但是其take-rate比存量房高1.66个百分点，净收入贡献率则达到39%，反之存量房交易占比65%，是新房两倍多，但收入贡献占比为36%，比新房少3个百分点。
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不过，四大业务的利润贡献率（不是毛利率）对比，存量房超过47%，较2022年增加7.4个百分点。新房利润贡献率26.6%，增加3个百分点。
家装家居和新业务的利润率为29%、24%，都出现下滑，新业务下滑较为明显有8.3个百分点。
贝壳整体毛利率达到27.9%，比2022年的22.7%增加5.2个百分点。毛利润增加58%，从138亿元增加至217亿元。这为最终大幅盈利打下了坚实的基础。
除了销售和市场费用增加较为激进外，增幅为46%至67亿元，管理费用（一般及行政）增长率只有12%至82亿元，研发费用出现下滑，从25亿元减少至19亿元。
最终贝壳2023年实现净利润大约59亿元，而2022年亏损大约14亿元。贝壳2019年前长期亏损，2020年盈利7.2亿元，2021年继续亏损。