一、前言
近期在地产消息面市场流传两大利好：
首先，市场传出，相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。该方案可能会让银行提供贷款。需要注意的是，类似的方案已经传过几个版本，但至今皆未见官方证实。
其次，还流传着一则涉及降息方向的消息：如果欧洲央行如期降息，中国央行可能会在6月份下调利率。因为，在欧洲央行之后降息可能会降低对人民币汇率的影响。5月15日MLF维持量价平稳，但若后续降息，也将利好房地产市场。
在多重消息的刺激下，地产板块自4月25日探底以来已出现多次引领市场的反弹。其实就基本面而言，4月成交同比降幅持续收窄，在近期核心城市政策宽松的带动下，短期部分城市的市场活跃度或出现提升，但考虑到当前居民收入与就业预期仍然较弱、房价预期尚未扭转，成交回升的幅度和持续时间仍待观察，全国基本面的复苏则需要较长的时间。从板块投资的角度来看，当前地产板块估值已处于历史极低估值区间，行业基本面的疲弱已被市场充分预期，在预期反转下，建议持续关注房地产ETF华夏（515060）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。
二、基本面承压，预期拐点有望加速到来
在基本面层面，近三年来的基本面承压或使得市场对供需两端政策进一步发力，推动市场向新的均衡点靠近的预期强化，企稳拐点有望加速到来。
（1）新房：供应转弱，4月新房成交规模环比下降，但同比降幅持续收窄
4月供应转弱，新房成交较3月环比下降，不过同比降幅持续收窄，市场缓慢修复中。4月40城新房成交面积1026.3万平，环比下降17.9%，同比下降38.9%，同比降幅较上月收窄了10.4个百分点。1-4月40城累计新房成交面积3949.4万平，同比下降44.3%。根据克而瑞，4月房企供应规模转跌，30个重点城市新增供应930万平，环比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以来同期最低值。拆解来看，4月各城市能级新房成交同比降幅均收窄，一线城市单月同环比降幅、累计同比降幅均小于二、三四线城市，市场修复程度好于弱能级城市。
（2）二手房：4月二手房成交环比持续增长，同比降幅收窄
4月二手房成交环比持续增长，同比降幅收窄。4月18城二手房成交面积862.3万平，环比上涨8.8%，同比下降7.7%，同比降幅较上月收窄25.7个百分点；1-4月18城累计二手房成交面积2786.0万平，同比下降17.4%。
二手房成交环比保持増势，原因可能有：1）临近入学信息集中采集期，有入学需求、前期观望的购房者入市，学区房成交有所回温；2）置换需求急迫，业主以价换量，加速出货；3）“以旧换新”等政策，多地试点国资收购二手房模式。在当前较多城市二手房挂牌价下行的背景下，二手房5月成交回暖程度预期仍将好于新房。
（3）4月房企销售、投融资仍然低迷
百强房企4月单月实现全口径销售额3315亿元，同比下降47.6%（前值：-47.2%）；权益口径2341亿元，同比下降48.2%（前值：-44.9%）。百强房企1-4月全口径销售额1.19万亿元，同比下降48.5%；权益口径销售额8504亿元，同比下降48.0%。
投资方面，4月房企拿地规模、拿地强度同比均下滑，投资聚焦核心地块。百强房企4月单月全口径拿地金额927亿元，由于去年基数较高，同比下降53.7%（前值:-11.5%）；百强房企拿地强度（拿地金额/销售金额）从3月的22%提升至4月的28%，拿地强度同比下降4个百分点。
融资方面，2024年4月房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计546亿元，同比下降30%，环比下降19%，平均发行利率3.11%，同比下降0.77个百分点，环比持平。1-4月累计发行规模2119亿元，同比下降19%。
三、政策暖风频吹，政治局会议定调转向，核心城市限购集中松绑
中央层面，政治局会议对房地产定调转变，市场对后续政策期待加满。4月30日，中央政治局会议政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”。这是中央在2015年之后，时隔9年，再提“去库存”（追溯上一次是2015年12月的政治局会议提出“要化解房地产库存，扩大有效需求，稳定房地产市场”）。政治局会议定调后，后续更多支持性政策出台可期。
随着我国房地产市场供求关系发生变化，过去单一针对增量市场的政策效果有所减弱。居民的置换需求仍然存在，但存在“卖房困难”的痛点，二手房挂牌量高企，新房也持续面临去化压力，新房与二手房之间联动不畅。近期也有多个城市出台了“卖旧买新”政策，未来在新房二手房交易联动、存量资产盘活与保障房结合等方面将出台更多针对性政策。
此外，5月5日自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，提出了根据存量调节住宅用地供应的机制。商品住宅去化周期超过36个月的城市应暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期18~36个月的城市，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量住宅用地面积动态确定其新出让的住宅用地面积上限。
图表1：近年中央政治局会议对房地产相关表态
资料来源：中银证券整理。
地方层面，多个核心城市限购政策继续优化，公积金政策、以旧换新、取消首套房贷利率下限等政策频出。限购：4月长沙、成都全面取消限购政策；海口对于个体工商户和企业购房放松购房门槛；5月深圳、北京限购优化，杭州、西安全面取消限购政策。截至目前，全国范围内仅剩4个一线城市、海南、天津尚在执行限购政策。未来一线城市将维持一部分结构化的限购政策，一步到位的概率较小。预计将逐步由外向内“渐进式”调整，并且，二套房的首付比例、社保年限、二手房限购、房贷利率下限也有进一步调整的可能。
同时多地还在持续推出房产“以旧换新”的举措。从目前政策来看，“以旧换新”可将居民持有的房产再投入市场，激发置换需求。全国已有超50个城市表态支持住房“以旧换新”，从各地支持方式来看，主要包括两种：1）房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房；2）开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，对于出售自由住房并购买新房的个人或家庭给予一定购房补贴。但由于“以旧换新”政策才启动，若没有足够的增量资金进场补贴，可能效果会低于预期，因此具体实施情况、后续推进和政策效果还需要进一步观察。
四、总结
在多重消息的刺激下，地产板块自4月25日探底以来已出现多次引领市场的反弹。其实就基本面而言，4月成交同比降幅持续收窄，在近期核心城市政策宽松的带动下，短期部分城市的市场活跃度或出现提升，但考虑到当前居民收入与就业预期仍然较弱、房价预期尚未扭转，成交回升的幅度和持续时间仍待观察，全国基本面的复苏则需要较长的时间。
从板块投资的角度来看，当前地产板块估值处于低位水平，地产股的底部也已基本明确。核心城市限购集中放松后，短期内地产板块行情还有望延续，同时，市场对于一线城市进一步松绑限购仍有期待，这对于后续板块行情或也将起到一定的支撑。但是否能有更显著的持续性行情仍取决于最终全国基本面能否兑现。现阶段地产板块投资逻辑可总结为“定调转向+需求端政策宽松加码+外资进场+市场回暖后房企现金流压力减轻”。
行业基本面的疲弱已被市场充分预期，在预期反转下，建议持续关注房地产ETF华夏（515060）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。
相关指数及ETF：
房地产ETF华夏（515060）及其联接基金（008088/008089）：跟踪中证全指房地产指数（931775.CSI），选取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现。截至2024年5月15日，指数市净率PB（LF）为0.7倍，市销率PS（TTM）为0.42倍，均位于指数发布日（2013年7月15日）以来低位。
《热点追踪》栏目持续更新，欢迎关注！
数据来源：中银证券、Wind，时间截至2024年5月14日。以上基金属于指数基金，风险等级为R4（中高风险），存在标的指数回报与股票市场平均回报偏离、标的指数波动、基金投资组合回报与标的指数回报偏离等主要风险，其联接基金存在联接基金风险、跟踪偏离风险、与目标ETF业绩差异的风险等特有风险，且市场或相关产品历史表现不代表未来。申购：A类基金申购时，一次性收取申购费，无销售服务费；C类无申购费，但收取销售服务费。二者因费用收取、成立时间可能不同等，长期业绩表现可能存在较大差异，具体请详阅产品定期报告。投资者在投资基金之前，请仔细阅读基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识基金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。
对于ETF基金，投资者投资于本基金面临跟踪误差控制未达约定目标、指数编制机构停止服务、成份券停牌等潜在风险、标的指数回报与股票市场平均回报偏离的风险、标的指数波动的风险、基金投资组合回报与标的指数回报偏离的风险、标的指数变更的风险、基金份额二级市场交易价格折溢价的风险、申购赎回清单差错风险、参考IOPV决策和IOPV计算错误的风险、退市风险、投资者申购赎回失败的风险、基金份额赎回对价的变现风险、衍生品投资风险等。
对于ETF联接基金，基金资产主要投资于目标ETF，在多数情况下将维持较高的目标ETF投资比例，基金净值可能会随目标ETF的净值波动而波动，目标ETF的相关风险可能直接或间接成为ETF联接基金的风险。ETF联接基金的特定风险还包括：跟踪偏离风险、与目标ETF业绩差异风险、指数编制机构停止服务风险、标的指数变更的风险、成份券停牌或违约的风险等。
本资料不作为任何法律文件，观点仅供参考，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。市场有风险，入市需谨慎。