3月12日午后，房地产板块突发走强，房地产ETF华夏（515060）直线拉升，万科A涨幅领先。（来源：wind。不作为个股推荐，ETF二级市场价格涨跌不代表基金净值实际表现）
消息面上，日前，万科集团发布公告称，3月11日到期的一笔美元债，已将约6.5亿美元存入指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。当日，万科多只债券大幅反弹，其中“20万科08”上涨23.11%，“22万科06”上涨15.97%，盘中一度涨超20%触发临时停牌，“21万科02”上涨12.92%。
资本市场快速反应的背景是，外界近期对于万科能否顺利偿债的担忧。3月初，有传闻称，万科试图寻求部分债务展期，受此消息拖累，3月4日，万科多只债券下跌，有债券跌幅超36%，万科AH股则分别跌超4%和7%，该情绪同时带动整个A股房地产板块下跌约2.5%。（来源：第一财经）
近期天风证券宋雪涛团队一篇《地产企稳的标志》的研报火了。研报提到：
“房地产是一个结果，并非问题本身，是我们观察经 济转型是否成功或者结束的标志之一。”
“2021年年中以来的房价和销售面积的快速下跌，本质上是在消化2016年后形成的房地产泡沫化倾向。
房价回到2016年前的水平，类似股价跌回到泡沫形成前的起点，抛压基本出清，价格和成交量基本企稳。”
房地产是一个结果，并非问题本身，是我们观察经济转型是否成功或者结束的标志之一。 天风证券认为，当三个指标出现拐点的时候，就可以判断房地产相对企稳：
第一，地产销售面积企稳，就像股票成交量企稳一样；
第二，租售比与 30 年期国债拉平，就像观察股票时，股息比债息达到相对便宜的水平；
第三，房价回到泡沫化倾向产生之前的水平，类似股价把泡沫形成以后的 水平跌完，抛压基本出清。
具体而言：
“第一个指标是房地产销售面积是否走平或者出现环比上的可持续回升，无论是周度，还 是月度、季度和年度的水平。”
第二个指标是价格，房价与房租有很大关系。如果将房地产视为投资品，那么随着估值 的上涨，成长性就变得尤为重要。投资时，房租是房子带来的内在回报，类似于 EPS 之 于股票。我们要观察房价是否合理，房租是一个重要参考。有一个指标是租售比，即房 租比房价，反映租房的年化收益率，可以与国债利率进行比较。当我们关注股票是否昂 贵时，可以用股票的股息率去比10年期国债，所以当我们衡量房子是否昂贵时，也可以 用房子的租售比去比 30 年期国债。因为房贷期限大约是 30 年，所以如果租售比与 30 年 期国债利率基本相当，说明房子的价格或许已经到了内在价值水平附近。
图 ：中国一线城市租售比及 30 年国债到期收益率
来源：天风证券研究所
第三个指标是房价本身。从新增城镇人口的趋势来看，2016 年是房地产自然周期的顶部。 但 2015 年我国实施了棚改货币化，加上广义财政的扩张，共同导致了房地产泡沫化倾向 的产生。无论是房价还是房地产销售面积，在 2016 年之后都出现了与新增城镇人口相背 离的快速上涨趋势。天风证券认为，2021 年年中以来的价格下跌，就是消化房地产泡沫化倾 向的外在体现。
图：新增城镇人口及商品房销售面积
来源：天风证券研究所
图：新增城镇人口及一线城市二手房价格指数
来源：天风证券研究所
房地产ETF华夏（515060）全面布局房地产开发、管理、服务等行业，囊括万科A$万科A(SZ000002)$ 、保利发展$保利发展(SH600048)$ 、招商蛇口$招商蛇口(SZ001979)$ 等龙头地产公司，同时配置优质小盘地产股，兼具弹性，攻守平衡。目前其所跟踪指数的市净率处于破净状态，低估优势突出，有望迎来一轮估值修复行情。场外亦可关注华夏中证全指房地产ETF联接A(008088)/华夏中证全指房地产ETF联接C(008089)。
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