昨天发了鹏华前海REITs（交易代码：184801）的相关资料后，不少人纷纷私信询问一些要点，我把总结的几个风险点和注意点一体说一下，供大家参考。
1.鹏华前海也会跌，而且跌幅也不小。16年10月到18年6月。恰逢国内债券市场罕见的大熊市，持仓超过50%债券的鹏华前海连续跌了7个季度，我相信大部分投资者都比较难熬。
2.鹏华前海当时高位的时候是溢价交易的，至少曾经溢价过5%以上，从溢价5%到折价15%，这里就相差20%以上了，也就是说鹏华前海刚上市那一波大涨是有带有很大的泡沫的。
3.尽管号称是首只类公募REITs，鹏华前海也有不分红的时候，2017年由于可分配利润亏损1473万，当年是鹏华前海上市后唯一没有分红的年份
4.鹏华前海号称是国内首只公募REITs，但实际上鹏华前海只是拥有万科前海企业公馆的租金收益权，而且和万科有约定，随着封闭期的临近，逐年降低租金收益权的分红比例，也就是说鹏华前海会逐渐趋向一只封闭性的债券基金。
5.尽管如此，鹏华前海拥有几个其他债券基金没有的特别有点：.如当年业绩不达标，万科会有补偿承诺；可分配利润高达90%的分红承诺，高分红；当下高达10%的折价，二级市场买入者享有丰厚的安全垫。
6.与另一种创新类封闭式基金嘉实元和的区别：嘉实元和当时对应的是中国石化加油站和零售资产的股权，鹏华前海有的是写字楼租金收益权，两种不同的资产。当时中石化零售如果港股IPO，是面临着很大的破发甚至大幅下跌的风险，因此风险相对较高。