| 发布于: 修改于: | 雪球 | 转发：78 | 回复：185 | 喜欢：23 |
1、太可怕了，新城的吾悦今年开业都没有100座，你这一下就几百座要亏损了。
2、看你的回复，关于新城的部分最长，但是除了第一句讲数量可能到天花板（虽然你是错的，20年到25年有1500座空间，新城每年才只能拿40个左右）。也没见你讲明白具体怎么就几百座变成亏损源了呢？当然了，你说的吾悦利润来源于综合体建设附带关联地产利润，难道你不知道新城不像某些企业遮遮掩掩的，每年都披露了租金和管理费收入哦。明确表示租金的增长和你说的没关系哦。
3、剩下的部分你都在讲重估，关于重估，我知道你的华侨城是成本计的，但是新城的吾悦是可以赚钱的商业综合体（就像自己的商铺一样，重估的商铺的价值和租金成正比），又不是说不清道不明的文旅。吾悦每家收入多少都有写的很清楚不像某些还要投资人去其他地方想办法佐证？所以新城敢重估。话说重估更过分的应该是和我们一样的搞商业综合体的华润、龙华啊，新城的吾悦的重估在人家面前就是渣渣好吗？但就算人家在港股，重估再多人家商业综合体的PE加上重估后还要你高你说气不气。如果非要类比，同样的文旅还有恒大和融创，他们都是港股。
4、新城的吾悦都100多亿ABS了吧，可惜都要“被”亏损（手动滑稽）
新城控股，钱多商场多ABS多。
新城
跟你互动过几次了，悬赏还不分点来。
言归正传，现在三道红线，供给侧改革，地产的玩法又不同了。地产股影响因素很多，得分析主要矛盾。
地产股拍脑袋大概能分三类吧，一类就是万科这种稳健经营的，一类是新城，金茂这种勾地自持部分物业的，还有一类是碧桂园，绿城这种很少自持相对少，走高周转路线，现金流充沛的，我觉得这是企业最根本的商业模式选择。
接下来还有产品力，操盘，投资，融资各种能力，利润率，去化率，销售规模，市值等各种指标。
最后选择重仓的地产股得连续跟踪数地。
我觉得选股是这么一个模式，现在三道红线玩法不同了，商业模式绝对是第一个考虑因素，然后是各种指标，最后是跟踪数地，这三个环节每个环节找到关键因素，侧重点，也就是自己最看中的那几个点，整个过程我觉得对于长期跟踪地产股的人来说应该不难
万科，理由很简单，从2018年万科高呼“活下去”的口号，就注定万科是一家不平凡的企业，能在这个市场长久生存。万科A作为头部地产股，资金实力雄厚、经营稳健、现金流良好，在现在这种情况下更多是机遇而不是风险。管理团队一直比较稳定，好于百分之90以上的行业企业，比如保利，招商。策略一直有很好的执行。融资评价最优，融资利息最低。没有之一。。。。。。
万科、保利、华侨城、绿城
从地产中开除华侨城。
5个没有只持仓3个，万科新城奥园，万科不说了这几天的恒大事件对他一点利空都没有，地产行业是高杠杆行业，但万科不是，物业红利还没有体现出来，新城同样吾悦广场的价值根本都没体现在市值里，奥园年底就3PE了，可怕的是未来两年还会有高增长，花一块钱搞收购旧改能玩出三四块的货值分红近10%。这三个在纯住宅领域之外都有很大的盼头（物业 商场 收购旧改）
万科。坚持纯住宅，不囤地、不捂地、不择时，土地储备越少越好，以满足持续开发的最低要求为限。不试图赚土地增值的钱，赚个加工费，也拍地王也抄底，行业最好和最烂的时候都在。
等房子出现不好卖、投资者用pb给地产股估值的时候无脑买万科就是了。
建发国际：今年明年的增速全行业领先，产品力非常强，物业口碑好，大概率分拆送股东，目前签约面积4000多万，至少值30亿，融资利率低，少数可以加杠杆的，因为考核他爹。去化回款率非常好。缺点：拿地招拍挂，利润率不是很高，也看拿地时机。进攻首选 金地商置：管理层已经行权，拿地从来不拿贵的，有息负债在同等规模企业最低，融资利率非常低，实际利息大概是非常少，靠这两点净利润率可以做到13%，租金这三年会大幅上涨到20亿，同时产业园也会快速增长到500万平，实际住开的估值并不高。缺点，未来增速在15左右。防御首选 奥园：便宜，老板不错，收并购旧改都有。缺点：土地位置并不好，实际负债有点高 佳兆业：旧改加速，毛利有保证，未来要冲前10。缺点：老板有前科，分红率低，杠杠较高，利率高 绿城：增速可以，经营似乎改善很多，产品口碑好，融资低，年前拿地不错，现在也多渠道拿地。缺点：财报年年暴雷，股东总是排最后，未来暴雷不确定 花样年：便宜，旧改马上收获期，管理有改善迹象。缺点：近期权益低，财报改善慢，融资一般 宝龙：小号新城，增速快，勾地占比高，喜欢新城模式的可以选他。 融信：非常的便宜，地在长三角较多。缺点，财报过两年才能改善，增速10%不高 排名有先后 地产这个行业没啥规模效应，你规模大，成本不会低，融资更看你的国企央企的背景，所以其实所谓的规模大的不应该有啥溢价，增速连续2.3年小于别人，你为啥还贵呢？