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“双佣”天秤倾斜,成都中介降买方佣金
“去年和今年成交量是很大,但要卖房的更多,买家有很多选择”,多名中介向时代财经表示,供过于求的背景下,成都的二手楼市实际上仍为买方市场。
今年以来,尽管成都二手房成交仍处在历史高位,但已出现回落现象。根据成都市住房和城乡建设局,今年1-3月,成都二手房累计成交4.5万套,同比下跌超过21%,去年同期二手房成交了5.7万套。
此外,克而瑞四川区域在4月25日发布的报告中指出,今年2月,成都总价100万元以内的房源成交占比为近三年最高,3月份为近三年次高位;而总价150万元及以上的房源在2月份的成交占比为近三年最低,在3月份为近三年次低。报告表示“今年大众的上车门槛和心理预期都降了”,3月份成都二手房源和客源成交周期均达到近三年来最长。
大唐房屋中介告诉时代财经,去年二手房已经处于买方市场,虽然当时公司中介费率还未发生变动,但实操过程中往往不会向买家收足2%,“有时候会打个8折,(实际费率)大约1.6%至1.7%”。
中介费率偏向“买家友好型”不是成都独有的现象。
早在去年7月,北京链家在朝阳区的北苑地区门店开始试行“双佣模式”。此前,买家单边支付是市场主流。一名北京链家中介告诉时代财经,去年9月底,“双佣模式”在北京链家正式铺开,同时下调了整体费率,公司的中介费收取标准由买家单边支付2.7%改为买卖双方各自承担1%。
时代财经留意到,当前,贝壳找房广州站14个合作品牌的收费标准为不超过合同成交价的3%,买卖双方各自承担1.5%,而去年则是买方承担2%、卖方承担1%。
在“双佣模式”下,买家承担更多成本是二手房交易长久以来约定俗成的规则,如今风向已然转变。贝壳找房广州站合作品牌的中介告诉时代财经,公司是在今年3月份才开始执行新的收费标准,原因是“现在市场不好,要降低买房成本,业主卖房意愿高的一般都会承担更多的中介费”。
实际上,去年5月8日,住房和城乡建设部、市场监管总局联合发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》,提出了“机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”等意见,此后多地开展相关政策的讨论、研究。
据时代财经不完全统计,截至目前,已有北京、广州、武汉、西安、乌鲁木齐、洛阳、成都等城市的中介机构对费率进行调整。
高佣还送iPhone,二手业主为卖房内卷
多地中介费率的调整并非全是政策引导的结果,更大的驱动力来自市场。
今年以来,房地产市场整体承压。国家统计局数据显示,今年第一季度全国商品房销售面积22668万平方米,较上季度减少15.8%,同比减少19.4%;商品房销售金额21355亿元,较上季度减少22.5%,同比减少27.6%。
在此背景下,二手房市场面对的共同问题是挂牌量增加、市场供过于求,去化压力徒增。
“从一线城市二手房业主大幅降价带动销售回升来看,以刚需改善为主的购房者对价格、成本非常敏感,交易费率降低能提振市场的信心,有助于提升销售水平”,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
广州一中介公司广佛区域的门店负责人告诉时代财经,在市场较好的时候,会有更多的卖家不肯承担中介费,甚至将原本应由卖家支付的税费转嫁给买家,“现在买家希望中介费低一点,卖家基本都答应”。
在二手房供应显著大于需求的市场,或急于出售时,卖家往往还会亲自下场做营销。
上海卖家李薇是一名置换客,在决定卖房的那一刻,她把房子从租客手中收回,进行了一场为期四个月的大改造。“对墙壁进行了粉刷、换了地板,房子的隐蔽工程该换的也换了”,装修全部采用品牌环保材料,同时免费配置新的家具和电器,“房子弄得跟新房售楼处一样,还布置了茶水、点心、咖啡,方便看房者和中介”。
李薇表示,卖房和卖产品是同一个道理,当卖房遇到了买方市场,加上自己有点完美主义,“希望房子呈现完美状态出售,只有自己觉得舒服,对别人才有吸引力,也才可能在小区众多‘竞品’中脱颖而出”。
改造完成后,李薇随即将房子挂牌,仅耗时一个多月就成功卖掉。不过,她表示,虽然在卖房的过程中客户、中介反馈装修是亮点,但最终能够成交的关键还是价格够低,性价比够高,“我的挂牌价定在了小区最低价位区间,谈价阶段也被‘大砍一刀’”。
时代财经了解到,除了常规的降价、赠送家具家电、承担更多交易成本等方式外,卖家还会主动引流,甚至联手中介举办二手房开盘活动。
广州一名中介告诉时代财经,他遇到一名卖家为了吸引更多中介为他推销房子,主动组建二手房中介群,“进群发红包,带看有饮料,成交有高佣外加一台iPhone 14ProMax,到后面群里一共进了150多个中介”。
位于广州市增城区的一个小区业主则联手中介举办开盘活动,通过到场抽奖、赠送彩票、带看一组客户奖励50元“辛苦费”、成交额外奖励8888元等方式,吸引其他中介在“开盘日”集中带看。
房地产历经两年多的深度调整后,曾经被卖家牢牢掌控话语权的二手房市场,如今已然全面倒向了买方。
(文中李薇为化名)