今天下午刷到一则消息：
广东省政府日前召集多家房企开会，与会房企包括奥园集团、富力地产、雅居乐、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业等。会上一些出险企业介绍了其经营情况及项目，此次会议相当于政府为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。
看到这个，先是一惊，接着又喜。
惊的是，没想到地产行业的大洗牌来得如此之快，这其实就是行业的供给侧改革，也没想到政府会直接参与交易撮合。
喜的是，这正是自己三年前推演的地产行业发展逻辑，只是来得比预期的早。
大约在2019年四五月份，因为行业的高增速与低估值极其不匹配，我开始关注地产公司。从当时的估值和业绩增速看，民营房企称得上是“低垂的果实”，至少财务数据上看起来是这样。包括新城发展、中南建设、阳光城，以及后来的金科股份等等，都是规模大干快上、估值和股价趴在地上的状态，这一状况实际上一直持续到2020底。
当时还加了一个投资群，里面基本是地产粉，大都买的是上面提的这些民营房企，很多人后来还去买了港股的融创、中国奥园、龙光等等。现在也不知情况如何了，因为那个群已经极少有人再说话。
但我首先圈定在国资地产里面选，原因很简单，除了龙湖等少数几家，民营房企的融资成本真的是太高了。
拿后面暴雷的某大来说，基本上暴雷前几年的平均融资成本在年化8到10个点之间，部分中小房企在全球放水的情况下去新加坡发美元债，竟然还要十几个点的利率（某大后期发债也是这个成本了），真的是无法想象。而万科保利中海们，综合融资成本基本在5个点以下。
这是什么概念呢呢？一万亿的有息负债，某一年利息就要多出500亿，而某大净利润最高的年份，也没有超过400亿。
为什么关注融资成本？因为抛开各种纷繁复杂的指标、模式、操盘能力、官商背景等等，融资是最核心的问题之一，另一个核心问题是销售。
房地产和银行一样，本质上是一个杠杆游戏。许教授当年开发第一个楼盘——广州金碧花园，完全就是空手套白狼，要地没地，要钱没钱，要人没人。他唯一有的就是超出常人的胆量和勇气，加上知道背后的玩法，把所有这些要素整合到一起，就这么干起来了。有了第一桶金之后，后面就越滚越大。
这种情况下，要保证游戏可以一直玩下去，要么销售有保证，快进快出；要么融资有保证，一直愿意有人借钱给你，而且能以比较合理的成本借到钱。过去几年，基本上是吃行业红利，上述两条都有保证，大家都有肉吃，只是“分赃”多少的问题。
从销售来看，国企效率整体是不如民企的，十年前房地产的巨头是“招保万金”，到后来万科逐渐失去了老大位置，保利跌到五名开外，招商和金地更掉到十名之后。而民企碧桂园、某大、融创甚至后来的新城、世茂等等，都陆续冲进了前十。宇宙第一房企碧桂园，打鸡血到极致，还玩出了一套“高周转”模式——当月拿地，当月开工，三个月开盘。各种条条框框限制的招保万金们，怎么可能玩得过它。
从融资来看，行业整体向上的时候不会出现借不到钱的情况。发不了债可以问银行借，银行借不到可以问信托借，信托借不到可以去境外发美元债，甚至还可以问员工借（内部理财）、问供应商借（商票），不一而足，差别只是融资利率的高低。某大为代表的民营房企，就是这样蒙眼狂奔，负债像雪球一样越滚越大。
我当时受巴菲特“毒害”较深，是以十年视角来选标的的，所以不得不考虑行业整体向下的情况，因为没有信心这个行业还能持续高速跑十年。既然游戏终究会有玩不下去的那一天，因而这些民营房企必须pass掉。
当时还有另外一个逻辑就是行业整合，一旦这些高杠杆房企玩不下去，市场份额就会向低杠杆的招保万金们倾斜，尤其越是头部的越有能力收并购，所以很顺理成章地锁定了万科和保利。
从盈利能力来看，万科的ROE是明显更甚一筹的，而负债率、融资成本乃至管理效率也是略强于保利。但万科有一个致命问题，就是股权结构稳定性和管理层的“委托代理”问题。2015年发生的姚老板狙击事件虽然没有成功，但暴露的问题还是很明显，考虑十年的话，不能保证类似的事情不会再次发生。另外，万科的管理层作为实质掌控企业的一方，是不是真的那么心甘心愿一直以“打工人”和“小股东”的身份存在，也是要打个大问号的。如果不是，很可能就会发生类似格力这样的事情，具体就不展开了。
作为央企，保利地产在股东和管理层面没有这样的问题，宋广菊们管着上万亿的资产却拿着几十万的年薪，平心而论确实不太合理，但因为都是党的高级干部，也不好有什么非分之想（一个积极的变化是近几年也开始有股权激励了）。另外，虽然是央企，但保利的管理和运作非常市场化，即便比不上高周转的碧桂园们，也是在行业中游水平以上。
一番衡量之后，最终选择了保利。
回头来看，这些逻辑目前都慢慢在兑现，但也有超预期的地方。
一个是上面提到的，行业洗牌的时间来得比预期的早，而且早太多（我原先预期在2023年左右）。
另一个是我预期行业整合方式应该是市场化的，企业自发根据商业规则进行的，但没想到ZF会直接撮合交易。现在想想，考虑到房地产这个行业的重要性，涉及千家万户，关乎社会稳定,也是情理之中。这里需要担心一个问题，就是出于“保交楼”和社会WD的郑智需要，会不会有一些烂资产烂项目硬塞给保利们，或者保利们出于郑智站位，主动承接这样一些烂资产。
但不管怎么样，从短期看不管是收购方保利们，还是被收购方某大们，还是大管家政府，供给侧改革都是一个好事情，保利们低成本扩张抄底（有消息说承债式收购还不计入三道红线考核），某大们甩掉一些债务包袱，运气好还能“活下去”，政府实现“保交楼”维护社会WD。
所以开年地产和地产产业链（包括水泥建材、装修、家电、工程机械等）也再次异动，按正常情况行情启动不会那么快结束，如果深套在地产股里面，不妨再忍一忍。如果想赚个波段，大概率也是可以的。
但是，三年的煎熬我还是感觉，从长期看行业是最重要的，地产并不是一个好行业，它不是一个可以持续产生正向自由现金流的行业，一点盈利马上要投入到下一块土地的竞拍中去。而目前整个行业一年17万亿的销售额，基本也是天花板了，保利们再优秀也不过是互掏口袋罢了。
或许在今年的某个时候，我也不得不跟她说告别。