$绿地控股(SH600606)$ 21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道
近期，多地优化调整房地产政策。8月25日，嘉兴全面放开限购、限售等行政限制；8月30日，广州宣布“认房不认贷”。
8月30日，广州市人民政府办公厅发布通知公告称，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
多名行业人士认为，这是2017年以来，一线城市房地产政策优化调整力度最大的一项，有助于稳定市场预期，也具有极强信号意义。如果其他一线城市也能及时优化调整相关政策，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国市场情绪修复。
政策组合拳效果仍待观察
近期，房地产行业利好政策频发。从目前已出台的房地产新政从房地产行业整体来看，涉及多方领域、主体。市场层面，从土拍的政策调整到放开限购限贷、下调贷款利率等需求端的政策纾困，希望把市场销售端稳定下来。
在恢复房地产企业的造血功能方面，前有“三支箭”，后有上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制。8月27日，证监会连续发布多项监管新规。证监会称充分考虑当前市场形势，完善一二级市场逆周期调节机制，围绕合理把握IPO、再融资节奏，作出六项安排。其中，第六项提到，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。
从目前落地的政策看，监管部门对房地产行业，尤其是房地产上市公司融资给予了更大力度的支持。然而，政策推进过程需要时间，也有试错成本。绿地集团董事、执行总裁耿靖直言，这些政策并没有从根本上解决买房人信心不足的问题。由于今年房地产企业仍在新增债务违约主体，买房人担心开发商资金出问题，买房无法交付，所以不敢购买，导致市场销售持续低迷。
虽然政策利好频发，房地产行业的恢复仍然缺乏一点信心。从销售端数据来看，今年上半年商品房销售面积同比下降5.3%，7月回落幅度更大。市场销售低迷导致开发商没有能力拿地，也给地方财政带来了极大的压力，制约了地方经济恢复增长。
据已披露的房企中报业绩数据来看，大部分房企仍然没有走出债务承压的阴影。爆雷房企持续出现营收利润双双下滑，即便相比之下，显出稳健一面的央国企也随着行业趋势面临下降压力。以混合制企业绿地为例，根据2023年半年报，这家处于产业转型中的房企，自“三条红线”监管政策出台以来已累计压降债务1737亿元；期末有息负债余额降至2145亿元，较上年末再降30亿元。与此同时，绿地也向监管部门提交了定增融资方案。但行业流动性的放缓，债务压力仍然是压在上市公司身上的一座大山。近期，绿地一笔境外债利息已进入宽限期，因与债权人谈判未果而启动了停牌程序。
基本面较好的另一家混合所有制企业绿城，尽管今年半年报实现了营收、净利的双双增长，但下半年面临的去化压力与项目利润率兑现等，仍然是摆在公司管理层面前的一道难题。
境内评级机构普策信评一份研报显示，随着2020年新一轮调控政策的出台，房地产行业进入深度调整期。2021年首次违约企业家数和违约金额均大幅增长，2022年违约规模达到历史峰值，2023年上半年仍有违约事件发生。
当外部融资端收紧的同时，商品房销售规模急剧萎缩，导致房企资金压力大幅增加，项目烂尾现象明显增多，房企的商票违约、非标融资违约等负面事件也不断出现，并逐步蔓延至离岸债券市场，引发房企国际评级的批量下调，境外融资途径受阻形成恶性循环，流动性危机进一步加剧。在“保交付”成为刚性要求条件下，项目建设资金需求仍维持在较大规模，大量债务到期所需的偿付资金难以得到保障。
或许，这就是行业缩表过程必经的痛苦。镜鉴咨询创始人张宏伟指出，经历这轮楼市深度调整后，不论是央国企还是民营房企，今年上半年上市公司的财报核心指标比如市净率、市盈率等基本触底，指标表现都不尽如人意。
修复市场信心
烈火烹油，房地产需涅槃重生。作为上海市人大代表，耿靖对房地产业健康发展提出相关政策建议。
他认为，解决目前房地产市场困局，当务之急是化解房地产企业主体债务问题，尽快修复开发商主体信用，从而修复市场信心，形成市场实际的购买力，同时也从增量上解决地方经济发展动力问题。要修复开发商主体信用，就亟需从股权融资和债权融资两个方面积极化解房地产企业主体债务问题。
为此，耿靖建议，由中央层面成立国家不动产保障基金，承接各大银行对房地产企业的不良债权，可以对房地产企业进行部分债转股（今后可以退出）。在不动产保障基金的基础上，另外发行房地产纾困特别债，支持房企保交付，恢复购房者购买信心。
同时，建议将上市房企再融资作为一项特殊扶持政策，恢复其自我造血能力，进一步放宽上市房企再融资条件，优化审批流程，加快审批速度；由上述国家不动产保障基金积极支持上市房企再融资。
他还建议取消“三道红线”的硬性约束条件，支持和鼓励房地产企业发行CMBS、绿色债券等金融产品，并且加快审批速度。并尽快将REITs的资产范围进一步扩大至写字楼、酒店等办公类、消费类基础设施，支持和鼓励房地产企业发行相关REITs产品，回笼资金用于保交付；同时鼓励和推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者和境外投资者参与投资上述REITs产品。
耿靖的建言，与近期监管层面的动作有着相互呼应的一面。
8月30日下午3时，中国人民银行举行金融支持民营企业发展工作推进会。中国人民银行、国家金融监督管理总局、上海证交所、深圳证交所相关领导参加会议。在该会议上，中国人民银行金融市场司副司长马贱阳透露，中国人民银行抓紧研究制定金融支持民营经济发展政策举措，已经形成金融支持民营经济发展的文件初稿，将在进一步征求有关部门意见后印发。
与此同时，上交所相关负责人也在会上表示，抓住房地产市场这个牵一发而动全身的领域，坚决落实好支持房地产市场平稳健康发展的各项政策措施，保证房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求，“一企一策”稳妥化解大型房企债券违约风险，推动民营房企股债融资项目案例落地。
常言道，比金子更珍贵的是信心。而从商业角度，比信心更珍贵的则是企业的信用。只有政策与需求的双向奔赴，才能加速行业触底之后的向上趋势。
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