日本地产泡沫破灭的经验来看，很多地产开发公司很多都倒闭了，活下来的公司都像地产服务转型，特别是租赁业务，可以永续经营；活下来的企业的股价以及利润创新高，如三井不动产。
日经指数刚刚回到1989年的高点，但地产公司的股价已经翻了一倍了。
传统地产开发公司面临一个穷途困境：1）不拿地，面临以后无地开发的问题；2）疯狂拿地，又面临景气下行的生与死的问题，万达就是一个例子，抄底抄到半山腰；
如何打破这种困局，就必须改变房地产以前高杠杆、高周转的模式，像华润置地、新城控股前瞻性的布局经营性资产（购物中心、写字楼、酒店、物流地产等）。即使这些公司不拿地了，把土地开发完赚了钱，将负债，再建购物中心，赚慢钱，才能活得好，活得久。
2023年，新城租金收入106亿，年年增长；
2023年，华润置地租金收入超过230亿RMB，也是年年增长。
核心在于新城能不能在这一波下行周期活下来。