时至今日，研究融创本身的基本面已经毫无意义，需要从更高层面看待融创的生存问题。我试着从自己的认识出发，推导一下房地产行业下阶段变化路径，然后反过来对融创进行分析。（本文纯属YY，保证是错的）
一、在中国房地产是什么？
“货币贴现率”决定了社会分工的细化程度。国家在未来创造的货币越多，社会分工参与的主体就越多，生产率也就越高。换句话说：谁的货币泡沫高，谁的经济发展快。因为在货币高生成的情况下，最优的选择就是利用一切可以利用的投资机会。美国是全世界唯一掌握铸币权的国家，负责向全世界输出货币，所以美国是唯一一个可以通过印钞实现经济增长的国家，美元的高贴现率推动了美国金融市场的发展，带动了美国高科技行业领先全球。改革开放以来，中国先后经历了“存款创造货币”、“商品创造货币”的阶段，经济发展始终仰人鼻息，为什么后来会迎头赶上？四个字“阴差阳错”。我国特有的土地模式（土地归国家所有）加上商品房改革，发展出一套独一无二的货币创造方式——土地金融。传导路径大致如下：廉价获取土地--土地招拍挂--土地高价出让--土地价值上升--土地及土地出让收益抵押贷款--社会福利增加--土地继续升值。武侠小说里有一种叫“梯云纵”的武功，左右脚互踩，平地起万丈。土地金融就通过这种“梯云纵”式的自我实现，通过银行贷款派生出大量货币，解放了勤劳中国人民的生产力，创造出天量的财富，催生了前所未有的商业繁荣。而且，膨胀的货币带来庞大的投资，不仅是铁公基，还有高科技行业——这种明显高风险的行业，还有各种服务业——这种明显低现金收入的行业。中国能在几十年赶超其他国家上百年的发展，土地金融功不可没！
二、房地产下滑会带来什么?
在土地金融下，土地不是普通的商品，而是城市未来的收益。买上海的房子，就是买了“上海”这只股票；买深圳的房子，就是买“深圳”这只股票。中国的房地产实际就是美国的股市。很多人提起土地金融，就想到土地出让金，实际上土地创造的巨大信用，远大于土地出让金对中国的影响。试想，如果没有土地，有多少企业能从银行获得贷款？因此，在中国，房地产市场最重要的职能是创造信用和货币。房地产市场崩盘，其后果不仅是土地出让金下滑、居民资产缩水，更严重的是引发全社会信用紧缩，流动性不足，货币向高信用、高收益行业集中，那些低收益、高风险的行业——风险投资、科技研发、外卖、快递…,都会通通退出货币分工，带来大量的失业。如果大家都不好挣钱，都会老老实实回家做饭，谁还会去点外卖？从创造货币的角度，在中国资本市场没有发展起来之前，任何打压房地产的政策，包括限价限购、房产税等等，都是不明智的做法。
三、房地产未来会是什么样子？
房地产市场对中国的意义远比其他国家更重要。一旦房地产市场下滑，土地资产就会贬值，表面上影响的是居民信贷、地方政府财政收入，实际上影响的是社会信用的生成，会造成社融的快速下滑，这个苗头已经开始出现。前期的降息降准为什么不起作用呢？没人能借款，利息再便宜也不起作用啊。其实在国内，最应该管住房政策的应该是央行，而不是住建。这一轮房地产管控造成如此被动的局面，归根结底，是各个部门都按照自己的理解执行“房住不炒”。从每个部门看都是正确的，放在一体却造成严重的失误。未来，房地产的金融属性和居住属性会逐步分离，不能让商品房承担两个相互对立的角色。未来市场上会出现两种住房：商品房和共有产权房（经济适用房）。共有产权房是保障居住属性的，放量控价、托底投资，让城市的年轻人逐步拥有固定资产，实现“共同富裕”；商品房是实现金融属性的，控量放价、创造货币。（长租房千万别上当，连资产都没有，哪来的资产性收入）
四、房地产当下的政策推演
了解了房地产的作用和未来的模式，我们试着推演一下房地产政策变化：房地产下滑--社融下滑--地方发债增加（加快共有产权房建设）--各地放松房地产政策--房地产继续下滑--社融继续下滑--银行为房地产商提供流动性支持--各地缩减土地出让规模--房地产复苏--社融稳定--各地继续加大共有产权房建设。简而言之：预测未来房地产的走势，盯紧社融就可以了，社融越低，房地产越安全。
房地产曾经创造了中国经济的奇迹，未来还要在很长时间内承担货币创造的功能，因此预测房价走向拐点为时尚早。房地产商作为土地金融的零售商，然有存在的必要，但越来越转向共有产权（经济适用房）的开发，可能更符合国有企业的定位。
五、房地产商的未来
土地是中国最重要的资产，国家显然不会让地产商的土储变成负资产。只要不是如某大之流盲目多元投资的，大概率碰到的只是流动性问题。商品房的价格在短暂下滑之后，依然还会走上上涨之路，只是商品房的成交量会逐步的下滑，房地产开发市场会越来越多是国企的天下。
所以当下，我依然对融创的未来抱有信心，但融创能不能挺过冬天活到春天只有天知道。 $融创中国(01918)$
ps：本文主要观点来自于赵燕菁教授