1月9日，深圳市住建局推出重磅改革举措：允许商业、办公楼改为住宅出租，那些空置的商场、写字楼有了一次“重生”的机会了！
当然，并非所有的商场和办公楼都能改为出租型住宅，该局发布《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿），做出了具体规定。
一、不能改容积率、不能卖！
关于改建条件，《通知》明确指出：
1、不改变原土地用途；
2、不改变土地使用年限和容积率；
3、不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售；
4、需要整体确权、整体转让。
二、产权清晰，至少建50套以上
此外，如果要把商场、写字楼要改为租赁型住宅，还需满足3个条件：
1、已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业。
2、不存在查封登记等限制转移登记的情形；如果存在抵押登记等他项权益的，必须同时取得所有他项权益人同意。
3、以宗地或栋为单位；不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套(间)。
通俗说，就是：房产证上必须是办公或商业，产权方要同意，要有一定的规模（50套以上）。
队长认为：这个“变性”手术，能够起到“一石二鸟”的作用
1、解决深圳写字楼和商业物业空置率高的问题。1月10日，世邦魏理仕发布最新数据：2019年，深圳写字楼新增供应超过200万平方米创新高，共计21个项目进入市场，空置率同比上升8.7个点，年末达到20%的高位。同期，北京写字楼空置率为12%、上海写字楼空置率为17.5%。写字楼空着，学校装不下孩子，已成深圳最扎心的对照。
深圳很多商铺的日子也不好过，受制于商业形态的快速变迁，商铺、购物中心出现招租难问题。以福田区新洲某商铺为例，商铺租金每平米100元，跟楼上住宅租金一样了都不好租。而深圳湾后海豪宅区街铺，更是严重空置，即便出租的，租金大大低于同小区住宅租金。
这都表明，深圳楼市供给侧的不合理和巨大的资源浪费，本次新政无疑将给深圳商业地产带来活力。
2、有望缓解深圳租房难题。一边是高档写字楼空置，一边是住房供应紧张。据深圳市政府有关部门统计，深圳全市约65%的常住人口租房，全市共有各类出租住房（含公寓、宿舍）约783万套（间），其中城中村是主力。租房市场的稳定发展，对深圳人的影响甚至高于商品房高房价，为此住建局多次推出“稳租金”举措。
然而，大量的旧城改造、城中村拆迁在客观上减少租房供应。以深圳最大的城中村白石洲为例，已经开始的拆迁让15万租房族不得不另寻他处，甚至离开深圳。20多年的历史表明，深圳每个大型城中村的拆除，都会抬高区域内房租。
这次新政策，无疑将增加深圳租赁住宅的供应量。并且，由于写字楼、商铺的位置一般都比较好，且地理分布广泛，对于福田、南山市区的上班族和商务人群是一大利好。
新政策可能催生新的建筑形态。
对于那些空置率高的写字楼，即便是将一部分改建为租赁型住房，也会面临采光、通风、洗手间配置等问题，难度不小。
未来的深圳，可能会出现更多复合功能商务楼宇。一栋甲级写字楼，一半是办公、一半是租赁型住宅，开发商不用再为空置率发愁，白领们的工作和生活可以一栋楼解决。
下一步市场变化，值得关注的是：
1、写字楼空置率高达60%的前海，那些巍峨的甲级写字楼会放下身段变身租赁型住房吗？
2、深圳开发商更追求卖楼而不是租楼，卖楼是暴利，租房子回报率并不高。对于“聪明”的开发商来说，可能推出长租约产品，一次收取20年租金（政策规定租约不能超过20年），相当于变相销售，从而将良好的政策转化为一次投资（投机）机会。
不管怎样，队长不得不说：这个“变性手术”，是深圳最好的房地产政策，希望多来几个。
以下是政策原文（上下滑动查看） ：
为盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房（以下简称“商改租”）行为，优化租赁住房供应结构，切实增加租赁住房有效供给，满足本市居民住房租赁消费需求，按照《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号)、《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(深府办规〔2017〕6号)等规定，现就本市“商改租”有关事项通知如下：
一、改建原则
（一）政府引导，市场主导。加大对“商改租”的支持力度，以区住建部门为主体，建立联合审核认定通道，引导企业按要求规范实施改建；优化资源要素配置，调动市场主体积极性，鼓励、支持专业化租赁运营机构实施改建。
（二）性质不变，整体确权。申请改建的既有商业和办公用房项目（以下简称改建项目）不改变原土地用途、土地使用年限和容积率。改建项目整体确权、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售。
（三）节能环保，绿色改建。坚持绿色改造原则，严格执行绿色建筑相关标准和规范，运用绿色建材和绿色技术实施改建，推行“商改租”绿色建筑评价，促进建筑领域节能减排和绿色创新发展。
二、改建条件
既有商业和办公用房应同时符合以下条件方可改建：
（一）已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业；
（二）不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存在抵押登记等他项权益的，应取得所有他项权益人同意；
（三）以宗地或者栋为单位；不能以宗地或者栋为单位的，改建部分应当相对独立且改建后的租赁住房原则上不少于50套（间）。
三、改建要求
（一）结构安全。改建项目实施前，实施主体应委托具有检测资质的第三方专业鉴定机构对房屋进行结构安全性检测鉴定，确定结构安全现状。改建项目不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，应确保房屋结构安全。
（二）消防安全。改建项目应以不低于公寓建筑设计规范和消防技术标准进行设计和施工，并按照公寓使用功能办理消防审批手续。日常消防管理应符合相关要求。
（三）环保卫生。改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风、采光、给排水等居住条件，并符合国家和本市的相关标准以及环保、水务、卫生部门的相关专业要求。改建后的租赁住房首次出租的，须经专业检测符合室内空气质量标准后，方可对外出租。
（四）物业规范。改建后的物业管理区域应当具备物业管理条件，符合本市物业管理的相关规定。
（五）用途限制。改建项目改建后应作为租赁住房用途，但不提供学位。自联合会审通过之日起5年内，改建项目的租赁住房用途不得改变。
（六）绿色改建。改建项目应按照国家和本市绿色建筑的相关技术标准和规范进行改建，改建后至少达到绿色建筑评价标识国家一星级或者深圳市铜级的要求。
（七）技术标准。改建项目的设计、建设和管理要求以及最小租住面积应符合国家、行业和本市现行相关标准和规范。
四、实施程序
（一）实施主体。改建项目实施主体可以是房屋所有权人，也可以是受房屋所有权人委托、已在市住房租赁监管服务平台备案的专业化租赁运营机构。
（二）项目申请。实施主体应向区住建部门提交以下材料进行项目申请：
1、书面申请报告;
2.房屋权属证明文件;
3.建筑设计方案;
4.申请人身份证明。委托实施的，还需提交授权委托书、代理人身份证明;
5.存在抵押登记等他项权益的，提交所有他项权益人同意改建的书面意见。
（三）项目审核。由区住建部门牵头，根据项目具体情况组织区规划、水务、卫生、供电、燃气等行业主管部门进行联合会审。经联合会审同意实施“商改租”的，申请人可按相关规定申请消防设计审查、建设工程施工许可。
区住建部门应将经审核同意的改建项目相关情况抄送市住建部门。经审核同意的改建项目不得擅自改变实施主体及建筑设计方案。
（四）实施和验收。实施主体应当按照经审定的建筑设计方案实施改建。项目完成后，实施主体应根据改建项目具体情况，组织区住建、水务、卫生、供电、燃气等行业主管部门实行联合验收，形成联合验收意见，并抄送市住建部门。联合验收时，实施主体应提交具有检测资质的第三方专业鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告。
五、保障措施
（一）区住建部门应建立“商改租”联席会议制度，负责统筹制定区“商改租”具体操作办法、审议“商改租”的重大问题以及具体改建项目。
（二）按照本通知实施改建并使用的租赁住房，实施主体可按规定申请中央财政城镇保障性安居工程专项资金，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。改建后的租赁住房纳入保障性住房体系的，可按相关规定享受政策优惠。
（三）区住建部门建立“商改租”后续监管机制，加强对实施主体经营活动、履约行为监管，严厉打击违规转让或者以“以租代售”等形式变相转让行为，或者违规将改建后租赁住房用于非租赁住房用途的行为。区住建部门原则上应当组织对改建完成的项目进行每年一次的检查。
（四）改建项目经验收通过后，所有权人或者其委托代理人应通过市住房租赁监管服务平台发布房源。市住建部门应建立“商改租”项目管理库，将改建项目统一纳入市住房租赁监管服务平台管理，对改建项目的申请、改建、验收、租赁、运营管理等环节实行全流程动态监管。
来源：城管队长
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