文/乐居财经 魏薇
曾经的高周转模式推高了房企的负债，狂奔过后，危机开始显现。
纵观目前爆雷的房企，报表里的资产价值百亿甚至千亿，却付不起几个小目标的债务利息，资金压力引爆债务危机，成为压倒众多房企的最后一根稻草。
今年3月的政府工作报告将化解房企债务风险作为房地产行业的首要任务。
当前，房地产市场风险主要是房企流动性风险。近两年来，部分规模房企相继陷入流动性危机。政策支持下，风险得到改善，但住房销售不佳导致房企经营收入持续下滑，加之市场化融资难度增加，没有活水进入，加重了房企的资金压力。
在此大环境下，坚持“低杠杆”运营的房企优势就此凸显，稳健的财务盘面也成为了房企拥有战略主动性的前提。
资产出售成主流筹资方式
面对资金压力和债务风险时，出售资产快速缓解流动性压力成为多数房企的选择。
今年上半年，万科称遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。自此，万科制定了“一揽子瘦身计划”，清理和转让非主业的财务投资。目前已出售其在上海最赚钱的两大商业项目。
前不久，万科印力集团将其持有上海南翔印象城MEGA48%股份出售予另一外资股东，同时保留最后2%股份，交易价格预计约20亿元。今年2月份，万科将上海七宝万科广场剩余50%权益转让给领展，交易对价为23.84亿元。
珠海万达商管上市进程遇阻，导致万达系资金链紧张。面对资金压力时，万达亦是选择资产转让。
去年以来，万达旗下的万达广场频繁被转让，至今已有超20家与万达广场相关的公司被转让。今年4月，北京万达总部大楼也被卖了。2023年，王健林多次出售万达电影股权，最后，儒意投资取代王健林成为万达电影实控人。
债务危机爆发半年有余，碧桂园在今年1月份拟对其在广州增城、白云、番禺等地的多处资产进行转让，转让资产包括办公写字楼、商业物业、酒店、公寓楼等，出让总价高达38.18亿元。其中，转让价格最高的是增城区凤凰城酒店，达到12.6亿元。
去年12月，碧桂园以30.69亿元的价格转让其所持珠海万达商管股权；8月，碧桂园以12.9亿元的价格出售了广州亚运城项目26.67%股权。
在出售核心资产化债的浪潮中，龙湖走出了一条新路。
随着行业规模见顶，龙湖在2023年，向外界展示了开发、运营、服务三大业务板块协同发展的战略格局，强调“低杠杆、低成本、强运营、正现金流”，靠内生动力驱动公司发展，以正向现金流有序压降有息负债，实现高质量发展。
2023年，龙湖的五个航道业务全部实现经营性现金流为正，内生性发展动力进一步增强。期内，龙湖运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，在核心权益净利中的贡献占比达60%以上。
主动削债降低流动性压力
“降负债”已成为房企共识。万科曾表示，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。龙湖、绿城中国等房企管理层也在今年业绩会上表示，将着手提前安排2025年到期债务。
除了通过资产变现回流资金，融资是万科缓解资金压力的重要窗口。万科管理层曾表示，万科过往90%的融资都是信用债，80%的融资是总部单一融资团队就能完成。
上半年，万科合计新增融资、再融资超过600亿，对应偿还超过500亿元，其中招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。6月落地交行固融资产包融资。万科表示未来还将继续争取银团贷款机会巩固现金流。此外，万科也利用经营性物业贷的机会，积极开展专项行动，上半年新增149.8亿元。
经营性物业贷款账期长、成本低，用其替换即将到期的债券，有利于压降短债占比，优化债务结构，保障财务安全。
今年初，经营性物业贷款政策进一步放开，龙湖成为最大的受益房企之一。龙湖管理层在股东大会透露，2024年上半年，龙湖经营性物业贷款的增额超过200亿。2023年，龙湖净增的经营性物业贷款为174亿元，平均融资成本仅3.65%。
在财务管控上，作为民企的龙湖是当之无愧的代表样本。龙湖坚持一条铁律：按时还贷、不展期、不逾期。在策略上，龙湖整体主要靠经营性物业贷款与所有航道的正向经营性现金流来压降负债，资产负债表实现存货与负债的同步下降。
这是龙湖与其他规模房企在还款来源上的的差别，更是龙湖的优势，因为，经营是可以掌握在自己手中的。
资金链普遍承压之下，提前偿债的声音在地产圈中已经越来越少。而对龙湖而言，这算是常规操作，龙湖以此向外界展示企业稳健经营力，并持续提振市场信心。
在龙湖的策略铺排中，短期债务削减的优先级优于增量投资，提前削减短债以应对未来的可能的不确定性。
3月8日，龙湖提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS）。
6月28日，龙湖提前兑付了一笔规模为26.5亿元人民币的CMBS，该CMBS的投资人行权日为2025年6月。
截至目前，龙湖已经归还72亿境内公开债，年内剩余到期公开债仅45亿人民币。2026年年底前，龙湖并没有境外到期债务。
在行业深度调整期，龙湖依旧保持融资权的主动性，留有融资余地。积极兑付使得龙湖的融资渠道保持通畅，截至目前，龙湖银行贷款授信剩余额度超过2000亿元，公司债、住房租赁专项债、中期票据剩余额度高达407亿元，境外贷款及美元债剩余额度达12.8亿美元。
业务底盘扎实、财务底座稳健，是当前环境下头部房企穿越周期的强大依仗。在房地产政策集中出台救市的当下，这些佼佼者也将拥有更多高质量发展的砝码。